【不動産投資の罠】医者・弁護士など高属性が騙されやすい節税というキーワード

どうも不動産職人です。

最近、徐々にきつくなってきたのか、三為（サンタメ）で購入した物件を売りたいという話が増えています。

先日も大阪市内の某所の一棟マンションを売りたいという相談を受け、色々と業者に聞き取りを行っていたところ、驚愕の話を聞きました。

他にも、医者などの高属性の人が新築・築浅ワンルームを節税目的だと何十戸も買わされて大きな損をしたという話もよくあります。

まあ、お金持ちなんで多少損をしても良いと思う方も多いかもしれませんが、私としては少しでもそういった損をする人が減ればいいなと思っていますので少しでも役に立てばと思っています。

医者や弁護士などの高い属性の人たちはなぜ騙されるのか

私が個別相談の時に「キーワードを使った営業トークには気をつけましょう」といった話をします。

私は、収益物件を紹介する時には必ず不動産投資分析ソフトREIFA（リーファ）などを使って、収益性を数字で説明しますが、多くの不動産営業マンはキーワードで営業します。

節税、老後の年金代わりなど耳障りの良いキーワードは多いですが、そういったキーワードで売却している物件を購入した人のほとんどが損をしています。

本当に利益を上げられるかどうかは、キーワードではなく、数字で判断すべきなのです.

しかし、特に医者や弁護士などの高属性の人のほとんどが節税目的で儲からない物件を買わされています。

医者や弁護士は所得が高い分、税金の支払いも多い

医者や弁護士で一番多いの悩みは税金です。

※1 所得税の税額表（速算表）

参照：国税庁「所得税の税率」

医者や弁護士の年収となると2,000万~3,000万くらいになると思いますが、1,800万を越えると税率40％、4,000万を越えると45%と稼いだお金の約半分が税金に消えてしまいます。

そりゃ、節税したくなりますよね。気持ちは分かります。

節税するなら法人を作るのが王道

ここに個人で不動産をしても受けた場合、さらに所得が増えるので、税金を払う為に不動産をやるみたいな感じになってしまいます。
そのため、高所得者が不動産投資をする場合は、法人化を作るのが王道と言えます。

所得税45%払っているが個人で不動産投資をやれば、そのまま45%納税しないといけませんが、法人でやれば15%~23.20%で済みます。

しかし、不動産会社がすすめる節税スキームは、不動産で損をして還付金をもらうというスキームです。簡単にいうと所得を減らして、払った税金を返してもらうということ。

賢いあなたたら、この時点でおかしいと思うしょう。

でも、営業マンの巧みなトークにかかるとこういった冷静な判断ができません。

本来不動産投資は、資産を増やすために行うものであって、節税目的でするものではありません。

節税するよりも儲けて税金を納めるほうが当然手取りは増えます。

節税目的の不動産投資がダメな理由

本来の節税は、儲けたお金に対して経費や特例などを使って支払う税金を減らすことですが、不動産会社がすすめる節税スキームは違います。

上述したとおり、不動産投資で損をして還付を受けるスキームです。

結果として、将来にわたって損をする不動産を買わされているということになります。

不動産会社すすめる節税スキーム

不動産会社が節税スキームですすめる物件は、新築ワンルームか、中古アパート、中古RCマンションです。

いずれも、銀行が融資しやすい物件と言えます。

新築ワンルームの場合

新築ワンルームの節税効果は、購入時と翌年くらいです。

節税できるのは、収入から購入時の諸経費（仲介手数料、火災保険、固定資産税など）、減価償却と運営費を引いたマイナス分だけです。

初年度は、経費が多いので節税効果もそこそこありますが、2年目以降は実質ほとんど効果はありません。

中には設備などの減価償却を大きくとって毎年節税効果アップさせるケースもありますが、売却時に減価償却で引いた分は売却価格から引かれるので、そこで利益が大きく出て結局高い税金を払わないといけなくなりますのでおすすめしません。

そのため、節税を続けるには毎年物件を購入する必要があります。

新築ワンルームの場合は、デベロッパーが建築し、デベロッパー、販売会社が一般顧客に売却します。新築なので当然ローンは通りやすく、高収入の医者や弁護士なら20件~30件買うことができます。

私の知っている人では27件が最高ですが、散々買わされたあげく、全然儲からないので売却したいと相談を受けました。

新築ワンルームは、デベロッパーと販売会社の営業マンだけが儲かるだけで、購入者は損をするのみです。

新築なんで新築プレミア価格で買わされ、買った時点で2割~3割の損をすることになります。

更に将来的に家賃は下がりますし、空室率も上がりますし、完済したら資産が持てますよと言われて買わされますが、その時には資産価値は半分になっています。

売ってマイナス、運用してマイナスの儲けどころがない、ダメな不動産投資の見本、それが新築ワンルーム投資です（笑）

中古アパート、中古マンション

これは言わずと知れたスルガスキームと言われたパターンのやつです。

地方の中古一棟RCマンションを三為業者に高値で買わされて、運用期間中はマイナスが続くので節税は出来ますが、中古なので多額の修繕費用がかかるなど、運用をつづけることができずに自己破産したというのはこのパターンですね。

詳細は、下記の記事を参照ください。

所得が低い人は節税する必要はない（笑）

平成30年国民生活基礎調査の概況では世帯の年収の中央値は423万と我々庶民の税金は税率20%なので、我々が節税といってもほとんど効果はない(汗)

それでも年収400万～500万くらいの公務員やサラリーマンが、節税できると新築ワンルームを買われされています。

これは節税ではなく、ただ損をしてわずから還付受けてるだけですよ。

皆さん、不動産投資で夢を見る前にまずは節税が必要なくらい所得を上げましょう（笑）

キーワードですすめられる不動産は購入してはいけない

節税というキーワードで物件を購入すると不動産投資は失敗します。

今回お話した通り、損して還付を受ける=所得は減っているということを理解しないといけません。

他にも、将来の年金代わりに、生命保険になるなど、色々なキーワードがありますが、本当にそれが必要なのか、その不動産投資は儲けることができるのかを確認した上で物件は購入すべきです。

キーワードですすめられる新築ワンルームや三為物件を購入する際には注意してくださいね。