どうも不動産職人です。
最近、公私ともに忙しく、世間の話題から遅れつつある…
早くペースをつかまないといけませんね。
5月4日に朝日新聞がすっぱ抜いたのが「 フラット３５を悪用し不動産投資 「住む」偽り賃貸用に」という話。
これは実は私も以前から聞いていて知っていたのですが、これ以外にも自身で体験したのが障害者向けのグループホームを運営する戸建てをフラット35で買うというケース。
初めて不動産するんですが、これ大丈夫ですかという相談を受け、「これは大丈夫じゃないです」と説明し思いとどまらってもらいましたが、やってたら今頃冷や汗もんだったんじゃないでしょうか。
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誰もがやりたいと思う住宅ローンで不動産投資
不動産投資で鍵を握るのが融資。
やはり不動産投資でアパートローンを借りると普通に家を買うより高い金利、期間が短くなるなど条件が悪くなります。（一部の資産家やお金持ちは除く）
それに対して、住宅ローンは国民にええ家に住んでもらうために、少しでも毎月の支払いが少ないようにと金融機関が金利も下げ、期間も長くしてくれます。
中でもフラット35は建物の築年数も結構古くても期間が長く組めるので、これが使えるなら毎月の返済を抑えて潤沢なキャッシュフローを得ることができます。
そのため、住宅ローンは居住用に限られるわけです。
本来、引っ越した場合に元の家を貸すというのもダメなわけですが、そこはやんごとなき事情ということでグレーゾーンでセーフだったりします。
しかし、今回のケースは、最初から賃貸前提で不動産会社が話を進め、表向きは住む前提で物件を購入させたことが問題となったわけですが、きちんと返済していれば基本的にはばれません。
何故ばれたかというと、予想外に賃貸契約の解約が早く、次の入居者が決まるまでの間、購入者が返済に耐えきれず延滞してしまったからなんですね。
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年収300万円以下の人たちが勧誘された
朝日新聞の記事では、
元社員によると、利用客は年収３００万円台以下の所得層が大半で、２００万円前後の借金を抱える人も多かった。「借金を帳消しにして不動産も持てる」などと勧誘していた。利用客はマンションの賃貸収入でローンを返す。本来は投資用なのに「住む」と偽って融資を引き出す手口で、不動産業界では「なんちゃって」と呼ばれる。
今回この事件の利用客は年収300万円台以下の所得層が大半で、200万円前後の借金を抱える人がターゲットにされ、入っている収入で借金も返せるなどと言われて手を染めてしまったようです。
元々収入も少なく、お金もない人は、不動産投資でマイナス方向にベクトルが向いたときにリカバリーが出来ない。
だから、お金を借りて不動産投資は出来ないわけです。
結局不動産投資って金持ちしかできへんのかいと思われるかもしれませんが、お金を借りて不動産投資ができるのは社会的な信用がある人だけ。これはどうしようもない事実。
お金のない人は、現金を貯めてコツコツ物件を買い、収入を増やし信用を得る。年収の少ないサラリーマンで不動産投資成功している人は皆さんこういった努力をされているわけです。
今回の利用者の中にも、この不動産投資のおかげで上手く運用できている人も多いと思いますが、やはり、邪道は邪道。
今回、住宅支援機構も全額返済を求めると言ってますが、裏道を行く場合はこういったリスクがあるということを理解しておかないといけません。物件価格が上がっているエリアなら売却してなかったことにできるかもしれませんが、物件価格が下がっているエリアだと手出ししないといけません。そうなると一家離散の危機も。
私は知りませんでしたが、今回のスキームは「なんちゃって」スキームというらしいですが、なんちゃってでは済まない事態になってしまいましたね。
何時も言ってますが、不動産投資は楽しても儲かる投資ではありません。
しかし、きちんと仕組みを理解すればリスクの低い投資です。
勉強することを惜しまず頑張ってほしいと思います。
(追記)
7/4の毎日新聞記事では「なんちゃって」で実はサブリースで買っていた話が掲載されてました。サブリースなら発覚することなかったと思うのですが、今回発覚したことで一括請求を求められる可能性があるようです。
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