どうも不動産職人です。
先日、大阪市西区にお客様が住んでおり、媒介契約を結んだのですが、そこで色々と雑談をしているとタワーマンションの話題に。
大阪市西区は大阪市内でも北区、中央区に続く大阪市3区と言える人気のエリア。それもあってか、近年タワーマンションの建設ラッシュがすごいんですね。
「この間まで小学校のクラスは2クラスくらいやったのに、一気に6クラスに増えてもう小学校パンパン」という話も。
首都圏ではすでにタワマンの建設ラッシュによる人口の急激な増加が問題となっており、クローズアップ現代でも取り上げられてましたが、銀座のある中央区ではタワマンの建設を規制する動きも。
（“都会のマンション”に異変！あなたはどうする？より抜粋）
中央区では、各地でタワマン中心の再開発を進めた結果、人口は２０年あまりで倍増しました。この中央区が今、方針の転換に動き始めています。人口が急増した結果、駅のホームは人であふれ、学校や保育所の不足も問題になってきたからです。このままでは、暮らしへの影響が深刻になりかねない。中央区は、住民の増加に歯止めをかけるため、住宅の容積率緩和の廃止を決定しました。
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この人口問題だけでなく、大規模修繕の問題など色々と物議を醸しだしているタワーマンション。今後どうなっていくのでしょうか。
タワーマンションが増える理由
都市部ではタワーマンションの建設ラッシュが続いています。
本来容積率の問題でタワーマンションは建設しにくいはずなのですが、下記の記事でも書かれているように、主要都市における再開発が絡むと容積率が緩和され、タワーマンション建設が可能となっています。更に再開発だと補助金が出るのでタワーマンションを安く建設できて儲かる、行政は人口が増えて税収アップ、市民は新しい商業施設や公共施設が利用できるようになると三方良しの政策と言えます。
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タワマン建設ラッシュの走り武蔵小杉
そんなみんなにメリットがあると思えるタワーマンションですが、最近色々と問題を抱えています。中でもタワマンラッシュの走り武蔵小杉では地元住民からは最初からタワーマンションはいらなかったという話も出ています。
REDSのHPより タワーマンションは買うなら売ること前提で。『NHKネタドリ』で見えたブームの暗い未来より抜粋
武蔵小杉駅周辺ではこの10年でタワーマンションが10棟建築され、人口が約3万人も増加したそうです。さらに比較的開発の進んでいなかった駅の北側にも新たに5棟の建築が予定されているとのことでした。
急激な人口増は武蔵小杉駅のキャパシティをパンクさせ、朝の通勤通学ラッシュ時には、改札を通過するための行列ができていたのです。さらに駅構内のホームも人であふれ、これでは安全確保が難しいと、JRがホームの拡張工事を行うに至るほどでした。
そして人口増は教育施設にも及びました。ファミリー世帯の増加にともない小学校の教室が足らなくなり、市内周辺の小学校18校のうち、8校で増築または校舎の新築となったそうです。
急激な人口増加は、自治体にとって税収増のメリットはあるものの、私も遭遇したことありますが武蔵小杉のラッシュは本当にひどいし、小学校の教室が足らないといった問題が起こっています。
冒頭でお話した大阪市西区の話も含め、再開発がガンガン進んでいる都心部ではすでに同じような問題を抱えている自治体も多く、銀座のある中央区のように容積率の緩和を規制する自治体も増えています。
今回取り上げた武蔵小杉を例に取ると、自治体は民間にとにかく任せる傾向になり、街づくりに関してエリアマネージメントという概念を持たずに始めてしまった。各デベロッパーにはエリアマネージメントをしてほしいという依頼はしているようですが、それぞれの利益を優先し、各社売れたら終わりという考え方が強いので統制を取るのは難しいようです。他の自治体でも信念のないまちづくりを続けるようであれば、同様の問題はこれからも起こっていくでしょう。
武蔵小杉の問題点は｢街づくりを誰もやらない｣ | 駅･再開発 | 東洋経済オンライン | 経済ニュース
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神戸は脱タワマンへ舵
そんな中神戸市は都市部である三宮近辺のタワーマンション開発をさせない方針で、関連の条例改正案を６月市議会に提出し、来年７月の施行を目指しています。
神戸は、大阪のベットタウンに神戸をしたくないという思いから、久元喜造市長は「市内外から人を呼び込めるようなショッピングやグルメ、アートシーンを楽しめるまちにしたい」と考えているようです。
住宅建設は正直短期的に人やお金を呼び込むのは簡単ですが、人口の集中を生み、周辺地域はストロー現象で過疎化していきます。
潤う地域はいいですが、将来的なことを考えるとそのエリア全体の利益にはならず、逆にバランスが崩れていきます。これでは本当の地域活性とは言えません。
そんな中、私の住む神戸が思い切った政策を打ち出してくれたのはうれしいことです。
タワーマンションに住めないからと妬んでいるわけではありませんが、やはりエリアのバランスを崩すタワーマンション建設は、タウンマネージメントをきちんと考えて行わないと今後も地域のバランスを崩していき、地域格差を生む原因になるでしょう。
人口減少化における住居政策は今後もっと重要になります。ガンガン新しい建物を作る日本の住居政策は見直しの時期に来ていると思います。
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