大阪の投資用築浅ワンルームがまったく動かない!表面利回り7%以上ないと融資がつかない?


どうも不動産職人です。

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最近売却相談で多いのが新築やっちゃった系。

この間の相談では、2019年1月に建ったばかりのほぼ新築だったのですが、相談者が実はお父さんで、結構厳しい査定を出したら「やっぱりやられたんか~」と嘆いておられました。

それもそのはず、その物件2100万で購入したのに、半年も経たないうちに何と1450万という査定だったんですから…

そういった物件は売却するにしてもローン残高が査定価格を上回るケースが多く、売り出し価格をローン残高に合わせると市場価格とは大きく離れて売れないという現象になっています。

大阪市内でもレインズを見ているとそういった物件が多いですね。

本当のところを言うと、持てば持つだけ物件価値は下がっていき、家賃が下がり始めると返済が厳しくなるので、お金があれば損切してでも売却した方が良いのですが…

皆さんそんなお金持っている人少ないので、市況が良くなるまで待つしかないのですが、ここにきてワンルーム投資向けに積極的だった銀行が消極的になっているようです。

この間買付貰った物件は、表面7%くらいあり、買主も某製薬会社で年収1500万なんていうから安心していたら、オリッ〇ス銀行で融資が出ないので徳〇銀行に打診してますなどと言う始末。誰に売ったらええねんという感じです。

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6%では売れず、7%は欲しいと言われる状況に

大阪の築10年くらいまでの築浅物件は、まだ融資が盛んな2018年のはじめまでは6%を越えれば余裕で売れてました。場所が良ければ5%台でも売れたりもしてました。

そこにはサラリーマン大家さんや中国マネーがあったわけですが、スルガショックで日本の金融機関は及び腰になり、中国マネーは民泊物件へとシフトした2018年の中盤以降はかなり厳しくなり、6%以上あっても場所が悪ければ売れないという状況に。

そして、今回客付けしてもらってる収益物件に強い業者さんから「ワンルームはもう7%ないと融資出ないので売れません」と言われてしまいました。

まだ、築古の鉄骨系アパートのなどは6%超えれば買える人がいると言ってましたが、大阪でワンルームを売却するのは結構しんどくなってきてます。

買える人にとっては、指値するチャンスだと思うのですが、融資が復活するまでチョットワンルームは動かないかもしれませんね。

 

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コメント

  1. […] […]

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