レバレッジ効果とは?不動産投資で効率よく資産を増やすにはレバレッジの力を使え!【お金の勉強を始めよう】

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どうも不動産職人です。

前回は、今のお金と将来のお金は価値が違うというお話をしました。

将来のお金を割引率を用いて現在の価値に直すことで現在のお金と比較することができます。現在のお金を使って投資をする場合、期待する利回り(割引率)を上回る運用をしないと損をしているということになります。

これを知ることで、将来期待した利益を得るためにどのような投資をしないといけないかを考えることが出来るようになります。

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今回は、実際に投資をするに当たってどうすれば少ない資金を効率的に運用することができるか、レバレッジを活用して効率よく不動産投資をする方法をお話ししたいと思います。

レバレッジ効果とは

投資をしているとレバレッジという言葉をよく聞くと思います。

簡単にいうとレバレッジとは「てこの原理」と言われ、少しの力で大きな作用を生み出す効果のことです。

株の信用取引やFX証拠金取引では、自己資金を基準とし証券会社などから自己資金の何倍ものお金を借りて投資をします。レバレッジ何倍なんていいますよね。

株では自己資金の約3.3倍、FXでは約25倍まで借りることが出来ます。

例えば自己資金を100万預けている場合(株の場合は現物株も含む)、株で330万、FXだと2500万の取引が出来ます。

高レバレッジは危険

FXで$を2500万買うとすると、今だと大体1$108円として約23万$もつことができます。1円動くと約23万動くことになるので-4円ほど動くとロスカット(30%を切ると強制的に売却されるなど) されてしまいます。逆にプラスに行けば、それだけ大きく儲けることが出来る訳です。

ただ、値動きが激しい時など、ほんの数分でロスカットということもあり、高レバレッジがハイリスクと言われる所以です。

しかし、自己資金が少ないうちは、ある程度レバレッジを使って投資をしないと、効率よく資金を運用することが出来ません。

ある程度投資の経験を積むまでは大きなレバレッジを掛けるのは避け、運用できる自信がついてから徐々にレバレッジを高くするのが実践的です。

不動産投資でもレバレッジは使えるのですが、株やFXとは少し性質が異なります。

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株やFXとは違う不動産投資のレバレッジについて

株やFXが自己資金を基準として証券会社からお金を借りるのに対して、不動産投資では、物件を購入する際に購入する不動産を担保に銀行借り入れが可能です。 

ここが大きく違うところです。
例えば、最近は難しくなりましたが、フルローンで借りた場合は諸経費のみで自己資金もほとんど不要です。
今でも地主さんなどお金持ちはフルローンで物件を購入しています。この間聞いた話では、大地主さんだったみたいですが金利0.3%で期間30年で8憶5000万フルローンで借りれるらしく、そんな金利で借りれたらまず失敗はないでしょう。庶民との差を感じます。

不動産のレバレッジの仕組み

では、不動産投資のレバレッジの仕組みを解説していきます。
例えば、物件価格1憶円で実質利回り6%(経費等引いた利回り、細かい諸経費等の計算はここでは省きます)の新築アパートを買ったとします。
金利1.5%・期間30年の条件で1000万の頭金を入れて9000万借りたとします。
そうすると年間の収入は600万、年間の返済は約414万となります。
税金等は考えないものとして手取り収入(キャッシュフロー)は186万となります。
現金1000万で6%の運用だと60万しか収入はありませんが、銀行借り入れを行って1憶の物件を購入したことで収入は186万となり、1000万の利回りは18.6%までアップしました。これが不動産投資のレバレッジの仕組みです。
そして、万が一返済が出来なくなった場合でも、物件が担保となりますので、残債以上で売れればそれで精算が可能。株やFXではマイナスが増えれば自己資金は無くなってしまいますが、不動産では、収益が入り続ける限り返済に困ることはなく、万が一困った場合でも売却することでマイナスは少なくすることが可能です。
この点が他の投資よりも不動産投資の方がリスクが低いと言われるところです。

不動産場合、自己資金が少なければ少ないほど高レバレッジに

リスクが低いと言っても、不動産投資でも当然リスクはあります。
頭金を少なくすればするほどレバレッジは高くなり、フルローンやオーバーローンでは100倍を超えるケースも十分あります。
自己資金を減らせば当然返済額が増えて高レバレッジになり収益性は上がりますが、万が一空室期間が長引いたり収入が途絶えると大きなマイナスを抱えることになり、リスクが高まります。
不動産投資ではやはり入居率の高さは重要で、そういった物件は利回りが低め。
それでは、面白くないと高利回りの物件を探した人たちが行き着いた先が地方築古一棟マンション。
地方築古一棟マンションは、銀行が物件を評価する際に用いる積算評価が出やすく、融資がつきやすいという特徴がありました。そこに目を付けた不動産業者が、高利回りを謳って、本来は客付けの悪い物件をあたかも収益の上がる物件見せて売る、いわゆるスルガスキームでした。
不動産投資の場合は、返済を入居者の家賃で行うわけですから客付け出来ないような物件を買ってしまうとレバレッジ以前の問題で経営が成り立ちません。
問題となったスルガスキームでは、サブリースや架空の賃貸契約を結ぶなど様々な方法で入居率を偽り、蓋を開けると予定していた収入が入らず購入者が返済に困って破綻するケースが続出。今も経営でかなり苦戦している方も多いと思いますが…
これは極端な例ですが、株やFX同様に最初から高レバレッジで運用を開始すると、万が一の際にリカバリーする手段がありません。
運用開始時はある程度レバレッジは抑えて、収益をコツコツ積み上げて物件を追加。集積が安定してくれば高レバレッジの物件もポートフォリオに入れるというのが王道。
ただ、不動産投資では借り入れに当たって年齢が大きく影響し、完済年齢は79歳から81歳くらいと決まっているので、年齢が高い方はある程度リスクを取ってレバレッジを掛けてやっていくことになります。

不動産投資の良いところはリスクをコントロールできる

株やFXは世界情勢など外的要因に左右されますが、不動産投資では空室リスクや滞納リスクをコントロールできます。
空室リスクについては、立地選び、効果的なリフォーム、広告料のアップを行うことで対策できますし、滞納リスクも保証会社を入れるなどすればほとんどとりっぱぐれることはありません。
他にも、災害リスクは保険でカバー出来ますし、物件の補修も計画的に資金を貯めることで対応が可能。
と、すぐに大きく動くことも少なく、じっくりと構えて運用できるのが不動産投資のいいところ。管理会社に委託すれば、管理料払う以外はほとんどやることはありません。
ただ、リスクをコントロールできるようになるには、ある程度勉強と経験が必要です。
良い不動産会社と組むか、小さいところからコツコツやっていくか、それはその人の考え方だと思いますが、どういった物件がきちんと収益を上げることが出来るのかについて、自分でシュミレーションできるくらいまで勉強した上で始めることをオススメします。
シミュレーションは、収入と支出を書き出して計算するだけなのでそんなに難しくありません。
不動産投資の良いところは、投資の中では数少ない自分でリスクをコントロールできる投資です。きちんとスキルを身につけて資産を増やすためのひとつの方法として活用して欲しいと思います。

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