どうも不動産職人です。
不動産投資で重要な要素のひとつは、やはり空室リスク。
いくら良い物件でも入居者がいないと家賃は入らず不動産投資は成り立ちません。
そう考えるとやはり人口の減少=需要減となるので、人口は減るエリアよりも人口が増えるエリアに投資する方が良いと考えるのは当然です。
2018年の人口移動報告では、首都圏、特に東京圏(東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県)への転入者が約14万人の転入超過となりました。
そう考えるとやはり首都圏で投資するのが安全という話はやはり信ぴょう性が高いと言えます。
人口一極集中は止まらない
毎日新聞の記事では、
総務省が31日公表した外国人を含む2018年の人口移動報告によると、東京圏(埼玉、千葉、東京、神奈川)は転入者が転出者を13万9868人上回る「転入超過」となった。前年より1万4338人多く、一極集中が拡大した。日本人に限れば23年連続の転入超過。全市町村の72.7%は人口流出を意味する「転出超過」だった。
東京圏の転入超過は、進学や就職の時期を迎える15~29歳が12万7393人に上った。政府関係者は「堅調な景気を背景に企業の求人が増え、待遇も向上しているため、地方から人が集まっているのではないか」と見ている。日本人の全年齢層での超過数は計13万5600人だった。
外国人を含めた都道府県別では、東京圏の4都県と愛知、滋賀、大阪、福岡の計8都府県が転入超過だった。超過数は東京の7万9844人がトップで、埼玉2万4652人、神奈川2万3483人、千葉1万1889人。転出超過は39道府県。茨城の7744人が最多で、福島7421人、新潟6901人。東京圏以外の3大都市圏は転出超過だった。
人口移動報告を見るとやはり不動産投資をする上では東京圏で行うのがベター。
実際に私の会社も東京圏の物件を管理してますが、東京都内の中古ワンルームマンションは賃料アップしてもガンガン入居者が決まります。
ファミリータイプでも、通常は築年数が経てば価格は下がりますが、東京圏や大阪でも都市部は逆に上がってます。
ここから先は極端に上がることはないかもしれませんが、人気のエリアには新しく建てることが難しく、建てれてもその建物よりも条件が悪いとなることも多いので、人気エリアの物件は資産価値が下がらないと言えます。
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3大都市圏と言っても投資先としては東京圏が有利
3大都市圏と言われる東京圏、大阪圏、名古屋圏ですが、転入超過は東京圏のみ。
大阪圏は、大阪市と大阪府を含めた経済圏となっていますが、大阪で不動産投資をやるなら大阪市内、それも都市部だけと言えます。
名古屋圏は、名古屋市を中心とした経済圏ですがこちらも不動産投資をするなら名古屋市内の都市部のみ。
3大都市圏などと言われてますが、東京圏以外は正直地方と言っていいと思ってます。
確かに大阪も梅田の開発、名古屋も名古屋駅周辺の開発は目を見張るものがありますが、人口は東京圏とは全然比較にならないことを考えるとどうせ投資するなら東京圏にしておいた方が無難なんです。
とは言え、地方の人が東京圏の物件を買うのは難しく、地方の人でも東京圏の物件に融資してくれるオリックス銀行やARUHIが使えないと厳しいと言えます。
最終的にはバランスが大事
そう考えると現金が大量にあれば別ですが、基本的には融資が使えるかどうか鍵になります。
全国区の銀行が使えないと、地銀や信金を利用するしかないので、関西の人だとやはり大阪物件、名古屋の人だと名古屋物件、広島だと広島物件を検討するしかないとなってしまいます。
東京圏で買えないなら不動産投資やらん方がええんちゃうの?となってしまいますが、そのエリアで空室リスクが少ない物件を割安で買えれば不動産投資は成り立ちますし、築古戸建て投資なら少し場所が悪くても、安く仕入れて簡単なリフォームをして貸すという方法もありますので、最終的には不動産投資ではバランスが大事となります。
まあ、新築ワンルームさえ買わなければ大損はしないでしょう(笑)
ここにきて融資が出にくい状況になっており、東京圏の物件も利回りが上がり始めましたが、それでも利回り星人の人たちにとっては物足りないとなるんでしょう。
私の場合は、買える手段があるなら利回りが低くても東京圏、それも東京都23区内の物件を買いたいなと思います。
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