どうも不動産職人です。
先日、融資が出るからといって飛びつくのは危険？楽待が押す「旅館業法ミニホテル投資」はTATERUの子会社が運営してるらしい！！ ということで記事をアップしたところ、結構アクセスが多かったので、もう少し調査してみたいと思います。
旅館業法ミニホテル投資とは
元々は、TATERUが子会社のインベスタオンラインを使って今回大々的に広告をしたことについて、「子会社やったらええんかい」という憤りとTATERUが買ったアパート用地を何とかしてはかなあかんということに使っているならこれはどうなの？ということで問題提起したつもりでした。
なので、TATERUが力を入れているので怪しいと言っているだけで、旅館業法ミニホテル投資自体がどういったものか、実際には儲かるの？というところはきちんと調べておこうということで記事を書いております。
民泊と旅館業法ミニホテルの違い
まず、旅館業にあたるかを判断する４つの判断基準として、(1)宿泊料徴収の有無、(2)社会性の有無、(3)継続反復性の有無、(4)生活の本拠かどうかがあります。
これに該当すると旅館業として取り扱われます。
2018年の旅館業法改正までは、旅館業に当たるのは概ね下記の３つでした。
- 旅館・ホテル営業
- 簡易宿所
- 下宿営業
改正旅館業法施行の2018年6月15日より、従来の「ホテル営業」及び「旅館営業」は「旅館・ホテル営業」として、「施設を設け、宿泊料を受けて、人を宿泊させる営業で、簡易宿所営業及び下宿営業以外のもの」として一本化されることになります。
では、民泊はどうかというと、4つの基準にズバリ当てはまるので本来は旅館業に当たりますが、民泊特区や住宅宿泊事業（民泊新法）の届け出をすることで民泊として運営できるわけです。
なので、民泊は、基準を緩くして運営できるようにした旅館業と思ってもらえば良いかなと。
対して、旅館業法ミニホテルは当然旅館業なのですが、2018年の旅館業法が改正され、規模の小さいミニホテルを運営しやすくなったことで注目を浴びることになります。
【新旅館業法のルール】
- 従来は5室以上必要だった部屋数が緩和、1室から営業OK
- 従来は必須だったフロント設置が、必須ではなくなった(10分以内にスタッフが駆けつけられるなら、フロントやスタッフ常駐は不要！)
- 自動応対システムを設置しておくことでチェックインの無人化も可能
- 旅館としてなので、年間365日運営可能
民泊新法により、民泊は180日しか稼働できない、宿泊客の チェックイン 対面が必須 身元確認も必須など条件が厳しくなり、消防法も絡んでくるので、素人の参加が非常に難しくなりました。
それやったら、旅館業法できちんとホテルにした方がいいやろうというのが今回このスキームが発生した原因かなと思います。
先行するのは、株式会社Licre Home
旅館業法ミニホテルにいち早く目をつけて、大々的にやっているのが株式会社Licre Home（リクレホーム）。
株式会社Licre Homeは、
投資用案件専門会社として、建設会社の代表が2013年9月に新規法人を設立。 お客様の大事な資産をともに、創り上げる覚悟(Life Create)を社名に掲げ、“建設”を通じて、お客様の資産経営を実現します。
というコンセプトでやってます。
元々は、賃貸併用住宅や一棟アパート、マンションの 建築を行っていたようですが、去年の9月くらいからこの旅館業法ミニホテルに力を入れているようです。
セミナーもバンバンやってますね。
産経新聞にこんな記事がありました。
開催迫る！インバウンド需要対応ミニホテルオーナー募集セミナー～プロ／アマ投資家向け 9月8日、東京国際フォーラムで開催～ – SankeiBiz（サンケイビズ）
リクレホームの旅館業法ミニホテル投資の商品の特徴は、中間業者を通さない「訪日客向けミニホテル」として、アパートサイズの新築ミニホテル運営を打ち出しています。
詳細はリクレホームミニホテル専用HPで http://minpakuhotel.com/
インバウンドが2018年は3000万人を越えたことも追い風となり、2020年には4000万人目指す！と政府も言っているので、宿泊施設が不足することは明らかですし、きちんと運営できれば確かに利益は出せそうです。
やはり、大阪では民泊のサブリースが流行しつつあるとお話したこともありますが、不動産投資でこのインバウンド需要を取り込めるのはやはり民泊orホテルしかありません。
実際に万博効果と言っても、地価がそんなに上がるわけでもなく、私としてはこの分野だけが恩恵を受けると考えています。
ただ、この旅館業法ミニホテルについては、twitterでツイートを色々と検索してみましたが、まだ、成功した、失敗したという話は出ておらず、実際にやっている人も少ないのが現状だと思います。
旅館業法ミニホテル投資の気になるポイント
民泊サブリースもそうなのですが、やはり、インバウンド需要の恩恵が無くなった時に、居住用として転用できるのかというところが一番大きなポイントかなと思っています。
なので、民泊やホテルとしては需要があって稼げる立地でも、終わった後そこで本当に居住用として賃貸できるの？ということまで考えた上でやるべきです。
実際にシミュレーション等を見たわけではないので何とも言えませんが、リフレホームのHPでは、「ネット利回り7%以上を実現します」と書いているので、現状都内の新築アパートのネット利回りが4%~5%くらいと考えるとかなり優秀。
旅館業法ミニホテルを売りたい業者さんは、ここを一つのポイントにするだろうと思います。
それと気になるポイントとして、旅館業法の場合に必要な「10分以内にスタッフが駆けつけられるなら、フロントやスタッフ常駐は不要」という点。
警備会社でも都道府県公安委員会規則では、通報から25分以内に現場へ到着するように定められていますが、早くても15分、遅いと30分は掛かるというのが現状のようです。
この辺のコストがどうなるのか、又数社集まって運用し、同じエリアにスタッフを待機させるとなると、その辺りに同じような物件が立ち並ぶことになるので、将来的にアパートと同じように競合しそうです。
そういったことを考えてもやはりやるなら立地は非常に大事。
インベストオンラインではどういった打ちだしをしているのか
では、インベストオンラインのHPの内容はどうなっているのか見てみると、
「旅館業法ミニホテル」
投資の特徴民泊のように安く泊まれる365日営業可能な旅館業として運営
Airbnbに掲載されるので民泊を探す人にアプローチできる
通常の賃貸経営よりも高い収益性
東京23区の好立地で高稼働率に高い資産性
民泊が下火になっても長期的な収益性を確保できる運営プラン
こう見ると確かに上手くいきそうだと思いますし、インバウンドの増加や旅行客が止まりたいのはホテルで75%！などと見せ方もさすが！更に9%以上の利回りも実現！
実際にはミニホテルと言っても民泊と変わらんと思うのですが、ホテルとして需要が取れるのかは疑問です…
ただ、 この中でもっと気になるキーワードがあります。
「民泊が下火になっても長期的な収益性を確保できる運営プラン」
これどっかで聞いたことありませんか？
そうかぼちゃの馬車もシェアハウス以外に就職の斡旋など他の収入でカバーできるから安心ですという、それがだめでも他でいける的な話。
多分、居住用に転用可能という話なんでしょうが、その立地で本当に居住用として通用するかどうかは、やはりきちんと調べておく必要があります。
なので、このスキームも最初のうちは良い立地でやれると思うので問題ないと思いますが、新築アパートスキームで後半に狭小アパートや立地の悪い物件、激戦にの物件などを買わされた人と同じ結果が待っているような気がします。
かぼちゃ問題は、ほぼ詐欺的な話だったので大問題となりましたが、これから先ほど挙げた新築アパートやっちゃった物件を購入した人達が、「空室が埋まらない～、助けて～」と第二のかぼちゃ問題に発展することになることを私も含め多くの不動産関係者が口にしています。
もしかしたら、旅館業法ミニホテル投資は非常に良い投資であるかもしれません。
アパート投資への融資が引き締まった現状を考えると、融資が出るのであれば面白いとも思います。
が、融資が出るから将来どうなるかわからないものに投資するというのは危険です。
耳触りの良い言葉だけを信じることなく、自分できちんと収益が上がるのかシミュレーションした上で、万が一こけても他に代用できる方法が思いつくのであればやればいいと思います。
不動産投資でクソ物件を買わされた人はみんな他人任せにして失敗しました。
これはいつの世もどんな投資でも同じで、投資は自己責任。
これは間違いない事実なのです。
一人でも同じ失敗をしないことを祈りつつ、この記事を締めさせていただきたいと思います。
インベストオンラインの資料はメルアド登録すればダウンロードできます。
資料請求 | 民泊・旅館業法改正でチャンス到来「旅館業法ミニホテル」投資
民泊・インバウンド・新しい不動産投資『ホステルオーナー募集セミナー』
コメント