どうも不動産職人です。
遅ればせながら新年初投稿。
本年も不動産投資に関する記事をアップしてきますのでご覧いただけると幸いです。
ということで、年始早々世間は、1月4日の初相場はアップルショックで急激な円高&日経平均の下げで大騒ぎでしたが、FRBがヤバいということで火消しコメント出したことで来週の相場は逆行しそうな気配。
しかし、今年は、こういった感じで大きな上げ下げが多い年になりそう。
日建新聞など読んでいると、日本企業の業績は安定しており景気は底堅いなんて言ってますが、円高が進むだけで日本の輸出企業は大きく業績を左右されるのでどうなるかわかりません。
私の方は、持っていた株についてはほぼ昨年処分(損切りとも言う)を行っており、金にシフトしてます。
私の動きはカンが100%なので常にアカン方に行く法則は健在ですが、多分今の動きは長年の経験からくるカンなので間違ってないかなと思っています。
いっそのことリーマン級の事件が起こってくれんかな。
ということで今年の不動産投資に関してですが、やはり、融資の引き締めは顕著で新築アパートブームは終焉を迎えそうです。
「次の一手は」ということで各社色々と動きを見せてます。
アパート業者が戸建てに戻る
ここ数年はアパート業者が一気に増えました。
で、このアパート業者というのが、元々は戸建てを立てていた工務店系の会社が多く、不動産投資ブームに乗っかってアパートを建てた方が利益が取れるということでシフトしてきました。
そういった中、不正融資で問題になったTATERUやシノケンが頭角を現し、空前の新築アパート建設がここ数年行われました。
ご存知の方も多いと思いますが、不動産ブームの始まった2015年くらいは、TATERUやシノケンもまだまだ好立地にアパートを建ており、その当時購入した人は勝ち組と言えると思います。
しかし、2017年くらいからお客さんからもらった物件情報を見ていると、軒並みこんなのところに建てて大丈夫?という物件が増えてきました。
まあ、そういった物件が増えたことで物件は売れなくなり、営業マンが売る為に買えない人に買わせるために預金の改ざんなどを行って買わせていた訳です。
又、同じエリアに同じ会社が大量にTATETAことですでに家賃の価格破壊が起こっているエリアもあり、この辺で買った人は、新築プレミアムが切れた2年後どうなるのか、考えるだけで恐ろしい。
その辺りはこの記事を読んでみてください。
それに加えて、かぼちゃの馬車のシェアハウス問題からのスルガ問題が発生し、金融庁ももう収益物件への融資はチョット抑えとけ!という事態になったわけですね。
こういった流れからアパート業者も大量に捌くことが出来ないと判断し、好立地の土地の仕入れも出来ないので今後供給を減らすといった話も増えてます。
まあ、元の戸建でコツコツやってきますといったところでしょうか。
2019年は融資をどう引っ張るかが不動産投資成功の鍵
となると、やはり2019年に不動産投資を行うには、融資をどうやって引っ張るかが鍵になります。
とは言え、どの金融機関も優良顧客には今も変わらず融資をしておりますので、そういった層は本当にチャンスで、やはり金持ちは金持ちであり続けるのはこういった理由からなのは明白なのです。
しかし、そんな立場にない人の方が多いわけですから、どうやって融資を引っ張るかを考える必要があります。
未だに、区分ワンルームマンションであれば融資をしている銀行も多いので、価格が下がってきたタイミングで区分ワンルームマンションを買うというのもひとつ。
アパートはO銀行以外はフルローンは難しいので、好立地である程度自己資金あるならやれんことはありませんが、そうなると他にもうちょっと収益性の高い投資に回す方が良さそう。
そう考えると、ここにきて注目度が増している民泊絡みの案件。
大阪、京都では、民泊サブリースが流行しつつあり、そこには融資を出す金融機関もあるようです。
他にも今日の楽待のセミナー案内でありましたが、「旅館業法ミニホテル投資」なんてのも融資が出るらしいです。
ご興味のある方はこちらから。
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私もセミナー聞いてみたいのですが、東京なので今回は無理なので参加された方情報いただけると幸いです。(よくみると免許証、保険証のチェックがあるので同業は参加できそうにありませんね)
追記 このスキームは実はTATERUの子会社がやっているらしい!怪しすぎるので要注意かも。
などなど、不動産業者として、我々も次に何を買ってもらおうかというところで試行錯誤しており、常々情報にはアンテナを張り巡らせておかないと取り残される年になりそうです。
まあ、そうは言っても、不動産投資で成功する秘訣は、いかに良い条件で融資を引っ張り、好立地物件を安く手に入れるかなので、買えないようでしたら不利に買わないというスタンスで行くのがこれからは正解かなとも思っております。
そうなると我々不動産会社は困ることになりますが、まあ、何か新しい切り口で不動産を売買してもらうしかないので、地道に仲介しながら新たな道も模索したいと思います。
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