不動産投資で気を付けたい譲渡税と減価償却費の関係

コラム

どうも不動産職人です。

不動産投資は税金との戦いという人もいるくらい、不動産投資と税金は切っても切れない関係にあります。

サラリーマン大家の場合、個人で不動産投資をやっていると家賃収入は給料と合算され所得税を取られますし、売却して儲けが出れば儲けに対して譲渡税が取られます。

毎年の収入に対して、どうせ税金で持っていかれるなら使えるもんは使って経費にして利益を圧縮したり、建物の減価償却を使って皆さん節税をします。

しかし、意外にわかっていない人が多いのが譲渡税と減価償却費の関係性。

賃貸経営で利益を上げるために建物割合を高めて減価償却費をガッツリ使うと売却時に思いもよらない税金を払う羽目に。

譲渡税と減価償却費

譲渡税とは、購入したアパートを出口で売却する際に、買った価格よりも高い価格で売れた場合の儲けに対して掛かる税金です。

5年未満の短期譲渡なら譲渡益に対して約40%、5年以上の長期譲渡なら約20%必要になります。

減価償却費は、建物を購入した時が一番高く、そこから耐用年数を元に毎年減価されていくという考え方で経費として毎年分割計上することができる費用です。

不動産を売却した際に発生する譲渡税

例えば、8000万で購入した物件が10年後1憶円で売れたとします。

取得費・譲渡費用を売却価格の約4%づつとして計算すると利益は1200万。

譲渡所得 = 譲渡収入金額−(取得費 + 譲渡費用)

譲渡税は短期譲渡だと40%なので480万、長期譲渡だと20%なので240万支払う必要があります。

売却価格 1憶円
購入価格 8000万
譲渡収入額 2000万
取得費  400万
売却費用 400万
利益   1200万
短期譲渡 譲渡税40% 480万
長期譲渡 譲渡税20% 240万

相続などで取得費が分からない場合は概算法

相続などで購入当初の書類がなく、購入価格が分からない場合はどうなるか。

その場合は、売却価格の5%を取得費として計算します。

先ほどと同じ条件でも購入価格が分からない場合は、支払う税金は大きく変わります。

売却価格 1憶円
取得費 500万
譲渡収入額 9500万
売却費用 400万
利益   9100万
短期譲渡 譲渡税40% 3640万
長期譲渡 譲渡税20% 1820万
相続した不動産の売却の際は特に注意が必要と言えます。

不動産投資では有効に見える減価償却費

減価償却費は、不動産投資においては経費計上出来て利益を圧縮できるので、減税になったり場合によっては還付の対象になることもあります。

減価償却には定率法と定額法がありますが、不動産投資の場合は建物に対して使うことが出来ますが、現在は定額法のみとなっており、下記の式で算出されます。

計算式 建物購入代金 × 償却率

償却率

取得日によって耐用年数は異なる

耐用年数についての計算方法は次でお話しますが18年となります。私の先日600万で購入したマンションは、建物割合が60%ほどでしたので360万。

耐用年数は18年となり、償却率は0.056となるので年額201,600円となります。

築年数が法定耐用年数を全て経過した場合

築年数が法定耐用年数を経過した場合、以下の計算式によって耐用年数を求めます。

耐用年数=法定耐用年数×0.2(端数切り捨て)

鉄筋コンクリートの場合、法定耐用年数は47年であるため、築47年以上のマンションの場合の耐用年数は、47×0.2=9年です。

築年数が耐用年数を全て経過していない場合

反対に築年数が耐用年数を超えていない場合は、以下の計算式で耐用年数を求めてください。

耐用年数=(法定耐用年数-築年数)+築年数×0.2(端数切り捨て)

今回私の物件は築36年が経過しており、(47年-36年)+36×0.2=18年になります。

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譲渡税と減価償却費の関係

では、売却時に関わる譲渡所得と毎年の賃貸経営に関わる減価償却費。

一見関係ないように見えるこの二つは、実は不動産を売却する際に大きく関係してくるんです。

減価償却費を計上することで賃貸経営で節税が可能に

賃貸経営をしていく上で毎年の収支が大きくプラスになるとうれしいですが、その分多くの税金を支払うことになります。

そのため、経費を増やしたいと思うでしょう。

そこで活躍するのが減価償却費。建物取得時に一括費用に計上せず、耐用年数に応じて分割計上できる費用です。

そのため、事業用の取引では建物評価を高くして減価償却費を増やすといった手法が使われることもよくあります。

このように不動産投資では減価償却費は節税の強い味方と言えます。

減価償却費を増やすと売却時に譲渡税を多く支払うことに

私の顧客の中に、本来減価償却費は建物だけなのですが、土地も一緒にして申告していた例がありましたが、税務署はほとんどノータッチで指摘されることすらなかったそうです。

それはなぜかというと、減価償却費を多く計上する=物件の簿価が下がるので、売却時に利益がたくさんでてそこで譲渡税を支払うことになるからです。

結局のところ、運営期間中に税金を払うか、売却時に税金を払うか、国税庁としてはいずれにしてもとりっぱぐれはないので、減価償却についてはあまりうるさく言わないんですね。

短期譲渡の場合は、あまり減価償却費を使いすぎると多額の譲渡税を支払うことになりますので中止が必要です。

減価償却費を高くした方が良い場合は?

節税と言っても日本の税制は厳しいので、今回ご説明した譲渡税と減価償却費の関係のように、どこかできっちり徴収されてしまいます。

しかし、中には減価償却費を高くして節税した方が良いという方もいらっしゃいます。

それは、給与所得が多く、不動産収入にも高い所得税が掛かってしまう方。

課税所得が1800万を越えて所得税40%以上取られるならそっちで節税できる方が効果高いですよね。

長期譲渡なら20%まで下がりますので。

このように節税スキームは場合によっては効果を発揮しますので、税理士さんに相談しながら上手に節税をしていく必要があります。

ただ、税理士と言っても得意不得意がありますので、出来れば不動産が得意な税理士にお願いしましょう。

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