どうも不動産職人です。
令和も3日目（笑）みんなこればっかりですね。
私は正直元号なんかどうでも良いタイプなので普通に過ごしてます。
ゴールデンウィークは10連休の方も多いみたいで、テレビでも渋滞回避するにはみたいな企画をやっていたり…私は昨日まで仕事でようやく３~５日三連休！だけです。
会社は休め休めというのですが、お客さんの都合に合わせると不動産屋は中々休めないですよね。
元号なんかといいつつ、今日のネタは令和の不動産投資戦略。
チョット息抜きに読んでみてください。
融資一服で新築アパート投資は下火に
平成最後は、アパートメーカーが猛威を振るいましたよね。
日銀の低金利政策によって、融資策を失くした銀行がサラリーマンをターゲットに融資しまくりバブル期をしのぐ融資残高に。
新築アパートは、当時低金利で長期（O銀行はMAX35年、その他でも劣化等級を取れば30年など）で融資が組め、キャッシュフローが残りやすいので見た目安全な投資として人気がありました。通常木造アパートは経年ともに物件価値は下がるのですが、ここ数年は購入当初よりも高値で売れた時代で、私のお客さんでも道中のキャッシュフローを得て、更にキャピタルも得て、そしてウハウハという方が非常に多かった。
そんなお祭りはいつまでも続くはずもなく、最初は堅実にやっていたアパートメーカーも、良い立地の土地を仕入れられなくなって、同じエリアに同じ会社のアパートが乱立する、立地の悪い場所に狭小の高利回り物件を建てるなど、後半に買わされた人たちは今後かなり賃貸経営苦戦するのではないでしょうか。
その中で昨年はレオパレス問題が大きく取り上げられ、建築基準法に満たない建物、サブリース問題など世間を賑わしました。
その前に、それをモチーフにしたシェアハウス、かぼちゃの馬車の破たんを皮切りに、スルガスキームが叩かれ、アパートメーカー大手のTATERU、シノケンでも審査書類の改ざんが発覚するなど、新築アパート投資は末期症状だったと言えます。
そのおかげで、今新規でサラリーマンに融資する銀行は皆無と言ってよく、2割~3割の自己資金がないと…という状況。（最後の頼みの綱O銀行が渋りだすと潰れる収益系の会社も多いんじゃないでしょうか）
戸建が売れなくなったとアパート建築に向かった建売業者も昨年の春には早々に撤退したところも多かったです。なので、サラリーマンが新築アパートを買える時代は終わったと言えます。
ただ、今でも付き合いのある業者は、現在は銀行とタッグを組んで、銀行が融資できるお客様メインに販売していて、以前と変わらぬ勢いで建築している会社もあります。ただ、そこの会社は早くから銀行OBを引っ張りこんで銀行とのパイプを作っていたり、結構自社で賃貸の市場リサーチも行えるので、きちんとした物件を作ってます。まあ、本物の会社はいつの時代も残るということでしょう。
なので、今後もアパートは建ち続けるでしょうし、アパート投資自体が無くなるわけではありません。
王道はレジ（居住系）だが多チャンネル時代を柔軟に
従来の不動産投資と言えば、アパマン経営を中心とした居住系、商業施設や事務所などのテナント系、ホテル、旅館などの宿泊系がメインでした。
最近では民泊だ、シェアハウスだ、太陽光にコインランドリーなどなど不動産と言っても色々なジャンルが増えました。
令和の不動産投資戦略としては、居住系をメインにしつつ、他の投資もつまみ食いしながら、良さそうな案件は育て、旬が短そうなやつは早めに撤退という動きが出来る人が成功するのではないかと思っています。
例えば、民泊は民泊新法によって素人が簡単に出来るものではなくなったり、太陽光発電は毎年売電価格が下がり、国はもう買取りやめよかなんて言ってたりします。
こういった国の政策ひとつで大きく変わるものは、いかに早く目をつけ、どのタイミングで撤退するかで儲けが大きく変わります。一時的なお金で言うと結構稼げるものもありますので、やらない手はないと思うのです。
もう一つは、社会貢献系というか、人を結び付ける場所を作るシェアオフィスやワコーキングスペースの経営などは将来性があると思います。
SNSの発信で簡単に人が結び付く時代ですが、結局は会って話をしないと信頼関係は築けないし、本当の意味で繋がりを得ることはできません。SNSがきっかけでも、集まる場所があってそこで新たなビジネスやイノベーションが起こるというのが令和の社会。
すでに始まっていますが、ソフトバンクの孫さんがシェアオフィスのウィーワークスに相当なお金を突っ込んでいることからも期待値の高さがわかります。
地方でもある程度人が集まるエリアなら十分需要はあると思います。
確かに、レジデンス系（居住系）は王道で、不動産投資を始めるならまずはレジで基礎を学び、収入の基礎を作り、プラスαとして他の投資を柔軟に取り入れる。これが令和時代の不動産投資戦略だと言えるでしょう。
いつの時代も不動産投資は楽して儲かるものではない
最後に、不労所得の代表としてよく取り扱われる不動産投資ですが、実際には色々と手間暇や修繕でお金が掛かるなど大きくは儲かりません。しかし、時間を味方にして、レバレッジを掛けることで、知らない間に資産が増えていたというのが不動産投資なのです。
ただ、一度購入すると高額な為、中々修正に時間が掛かります。
なので、最初の入り口が肝心。
成功している人は、本を週十冊読み、セミナーに参加し、良い先輩やメンターに巡り合い、そして失敗と成功を繰り返しながら経験値を積み成長されてます。
不動産投資で楽して儲けたいと思っている人は、この過程をすっ飛ばそうとするので、耳障りの良い「サブリースで安定収入」「高利回り」「節税対策」といったキーワードに引っかかってしまうのです。
厳しいことを言うようですが、ある程度は不動産屋に任せても、あくまで自分で考えて決断できないのであれば、不動産投資をやらない方が良いです。なぜなら必ず失敗するから。
でも、きちんと儲かる仕組みを理解すれば確実に資産を増やせるのが不動産投資。令和も資産形成の主役はやはり不動産投資しかないでしょう！
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