どうも不動産職人です。
築古戸建投資は今や市民権を得たと言えますが、新築戸建投資やってますという声はあまり聞かないかと思います。
少ない自己資金で始められる築古戸建投資に対して、やはり、普通に新築戸建を貸すために建てるというのはコストの面で合わないからです。
そんな中一部で新築戸建投資をしているという話を最近チョコチョコと聞くようになりました。
私の知っている人が福岡の方で新築賃貸戸建をパッケージ商品としてやっています。
そして、このパッケージ商品は他社でも取り扱っているところがあって色々と話を聞いたところ、土地活用には結構有効な商品ですよというお話でした。
新築戸建投資で建てる建物は小ぶり
例えば大阪市内だと都心部から少し離れたエリアでも、、新築戸建てを建てようと思うと3000万円以上するケースも多い。
3000万円で土地80㎡建物延床120㎡で5LDKくらいの物件があるとして、新築ならどのくらい家賃が取れるかというと15万くらい。やはりいくら新築戸建てに住めるからと言っても20万を超える家賃を払える人は少ない。住宅ローンを払っても月に10万くらいだしそれなら自分で買っちゃうとなる。
では、仮に15万取れたとして年間180万とすると表面利回り6%。ただ、投資用で建てると金利は2%で木造なので融資期間20年借入3000万とすると年間の返済は182万となる。表面上は2万程度の赤字ですが固定資産税、それに管理を任せると管理料などなど。マイナスが悪いということではありませんが、最初にやる投資としてはやはり重たいと言えます。
では、実際に行われてる新築戸建投資はというと土地がある前提で建物500万～1000万くらいで少し小ぶりの戸建を建てる。
家賃は8万～12万くらいの設定で12.5%~14.5%程度の利回りを期待します。
このくらいの利回りがあれば、例えば1000万借りたとして同じ2%20年で組んだ場合の年間の返済は約60万となり、固定資産税や管理料を払ってもキャッシュが残る。
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土地がなく、土地も購入して新築戸建てを建てた場合
では、土地が無い場合はどうなるのかというと、やはり収支は合わない。
建物1000万に対して、土地は大体同じくらいの1000万。
そうなると費用は2000万掛かり、年間の返済は倍の120万となり、収入は144万だと固定資産税や管理費を払ってしまうとほとんどキャッシュは残らない。
新築アパートだと融資期間30年で借りれる可能性もあるが、戸建てはそこまで融資期間が延びることはないので毎月の返済額が多くなってしまいます。
これが土地活用でないと戸建賃貸は儲からない理由なんですね。
更に、戸数が持てないので空室になった時のダメージが大きく、空室期間もアパートなんかに比べると長くなる傾向にあるので、そういった意味でリスクが高い。
月々のキャッシュフローがある程度稼げる土地活用だから成り立つと言えます。
遊ばせてる土地があれば、戸建賃貸やった方がいいよ！という感じなんですね。
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戸建賃貸やるなら築古戸建賃貸かなあ
新築で不動産投資するなら融資条件、空室リスクも含めて一棟アパート、一棟マンションが有利です。融資期間を長く取れるので、毎月の返済を減らすことが出来、ある程度キャッシュフローが取れるからです。
ただ、一棟アパート、マンションは高額な為高属性でないと出来ません。
コツコツ属性を上げて目指すべき頂ではあります。
資産を増やす段階では、少ない自己資金で始めることが出来るので、築古戸建賃貸は上手くやれば儲けることが出来ます。
一般の人は戸建投資するならやはり築古戸建。新築戸建は土地を持っている地主さんの土地活用のひとつと考えるべきですね。
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