かぼちゃの次は、一法人一物件スキームが叩かれる

  どうも不動産職人です。

最近、お客様と色々と話をする中で多いのが「一法人一物件スキーム」。

これは、まあ不動産屋がたくさん売る為に考えた手法ですが、メガ大家・ギガ大家が流行った5年ほど前から急速に広がりました。

資産を拡大していく上で有効だという業者も多く、実際に実践してたくさんの物件を買ったという話も聞きます。

確かに、資産をたくさん買うという部分では有効な手段かもしれませんが、まあ、銀行を騙くらかして買うわけですから、バレたら無事でいられるわけはありません。

法人は儲けなくても法人税などそれなりに費用も掛かるので、たくさんの物件を買うことが目的となり、赤字会社を何件も増やすことになると何をしてるこっちゃわかりません。

かぼちゃ事件でスルガ銀行が金融庁から睨まれており、不動産業界で横行する不正、書上げや融資資料の改ざんなどがクローズアップされているので、一法人一物件スキームが爆発するのも時間の問題かなと。

一法人一物件スキームとは

では、このスキームはどんなもんかというと、銀行の信用情報の盲点をついた方法。

銀行に融資を打診すると信用情報を取ります。

その際に、個人の場合だと一人なので、その人の与信だけしか借りれませんので、融資枠一杯だったら借りれません。

しかし、法人の場合は、融資を受ける際に代表者が連帯保証人になり、法人名での借り入れとなり信用情報に載りません。

そのため、別の法人を建てて借入すると借りれちゃうんですね。

更にそれを上手くいかせるために、同時に複数の銀行に別々の物件で打診を行うといったこともやります。

資産管理法人の場合は、設立当初は信用がないので、実際には個人の属性が重視されます。そうなると本来は一人の属性でした借りれないんですが、一法人一物件スキームを使えば一人の与信で本来買えない複数の物件が買えるという魔法の方法だという訳です。

魔法は解けた時がやばい

一法人一物件スキームは、メガ大家やギガ大家を目指す人達が不動産業者と組んで大量の物件を買う為に考え出したと言われています。（不動産会社はどんなクソ物件でもたくさん売れればウハウハ）

確かに少ない与信でたくさん物件を買えるこのスキームは、魔法のようです。

しかし、本来なら借りれない人が借りているわけで、返せなくなった時にその魔法は一気に解けることでしょう。

このスキームでは、少ない資産で多くの物件を買うというのことが目的の為、フルローンを組んで、キャッシュフローもギリギリでやっている人が多いです。

フルローンの場合、たくさんお金を借りるわけですから、毎月の返済が増える訳でキャッシュフローもあまりありません。

メガ大家と言われる人の多くは、フルローンを組んで物件を買いまくっているので、収入が3億と行っても借金も3億、借金=収入なので実際には運営が上手くいっていない人がほとんど。

こんな人が一法人一物件スキームで購入した物件の一つでも運営が上手くいかなくなり返済が滞ると芋づる式に発覚する怖れが。

今はまだトリガーは引かれない

 金融機関に聞いている話では、実際にはこのスキームで複数の金融機関で購入していることは実は把握している。

しかし、仮に一つの金融機関が回収に入ると、次から次にいろんなところへ飛び火する恐れがあり、最初の銀行以外はほとんど回収できないということも考えられるので、実際に回収するのは難しく、何もなければ見て見ぬふりが続くだろうと思われます。

ただ、金利上昇局面など、複数の物件が一気に支払不能となると、今回のかぼちゃ同様、大混乱を招くことは予想されます。

その時は、貸し手責任を問われることになると思いますが、多分全体から見るとそんなに大きくはないので、影響は限定的なのかなと。

なので、これからもバレなければこのスキームは十分使うことはできますが、不動産投資は、本来たくさん買うことが目的ではなく、いかに資産を増やすかが目的。

たくさん買った物件がすべて良い物件かというと多分そうではなく、地方の一棟築古RCマンションだったりするんですね。

不動産会社がなぜリスクを張ってまでこのスキームの協力してくれるのか、それは考えればわかることです。

ようは、たくさん購入しようがしまいが、きちんと収益が上がる物件を購入していけば、時間と供に資産は増えます。

しかし、高齢だとか時間に制限のある人が拡大するには、こういった手法も必要なのかもしれません。

とは言え、やはりそれぞれの物件が収益をあげることができるどうかが重要だということです。

 一法人一物件スキームをしたいとお考えの方は、購入する物件がどうなのか、きちんと調査した上で買うことをオススメします。