どうも不動産職人です。
サブリース問題は、大きなところでは「レオパレス」、最近ではスマートデイズの破たんで話題の「かぼちゃの馬車などのシェアハウス」といったところが有名。
サブリースなら家賃を保証してくれるので安心だと思っていたら、「2年毎の賃料の減額」「突然の契約解除」「保証家賃の未払い」など、サブリース会社から突如経営を圧迫するような要求をされてしまう。
そうなると保証家賃を宛に返済をしていたオーナーたちはたちまち返済に困ることに。
レオパレスなどは地主と取引をしていることが多いので、土地は元々オーナーが持っており、建物の返済だけで済むからたちまち返済に困ることはないかもしれません。
しかし、今回のシェアハウス投資の場合は、土地建物の代金が含まれ、数億円の物件を購入しているケースが多く、返済すると手取りは10万程度。
返済は100万ほどになるので、保証家賃を切られると当然その分を補てんしないといけないので今回は自己破産する人も多いでしょう。
では、こういったサブリースの問題を未然に防ぐにはどうすればよいのか。
サブリースは家賃保証してくれるので安心は本当か?
早い話がサブリース=安心ではないということです。
単純にサブリースしてくれる会社がつぶれてしまうと家賃保証もクソもないことになります。
そのため、我々不動産業者は、お客様にサブリースを進める場合はサブリースしてもらう会社を当然調べるわけです。
出来る範囲で資産背景や業歴、実績の調査をします。場合によっては帝国データバンクに問合せなどします。
特に新しいサブリース会社は要注意。
通常想定賃料の20%~15%程度を手数料として取りますが、新しい会社だと契約を取りたいがために８％でやりますという業者もあります。
サブリースの仕組みは、簡単に言うとオーナーからサブリース会社が部屋を借りて転貸（又貸し）して、家賃収入－保証家賃＝儲け（実際には諸経費がかかる）となります。
ということは、8%でやる業者というのは入居者に高く貸さないと儲からないという訳です。
想定家賃の見積もりを出す力や入居者に高く貸す力がないと業者は当然さよなら(@^^)/~~~
サブリース業者選びは慎重に
とは言え、大手ハウスメーカー（Sハウス、D建託、Dハウスなどなど）や広告をバンバン売っている（今回のかぼちゃのような）業者だと信用できる会社なんやろうなと思ってしまいます。
大手の場合は、建築で儲けてサブリースはおまけみたいなところもあり、D建託なども結構ギリギリのラインで営業かけてます。
我々不動産コンサルならこの場所ならサブリースでも建てないというような場所でも、取りあえず建ててしまえばハウスメーカーは儲かり、後は取りあえずサブリースしてみて儲からなかったら契約解除～的な考えでやっているわけで、損をするのはオーナーのみという恐ろしい構図。
そこで、新築アパートなど建てる場合は、やはり信用のおける不動産業者にきちんと検証してもらう必要がある訳です。
不動産投資はなんだかんだと言っても出口が重要
木造のアパートであれば、30年かけて返済してそこから儲けようと思っても難しく、どこかで売却＝出口を取ることになります。
相続対策やなんだと言われても結局収益力があるか、売却が出来る物件かが重要になってくるわけです。
サブリースだから安心だではなく、実際に自分で運営する場合ならどれくらい収益を上げることができるかをシミュレーションしておかないといけません。
サブリース業者選びで失敗している人が多いので注意喚起も込めてこの記事を作成いたしました。
サブリース問題の細かい点についてはまた別の機会にお話ししたいと思います。
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