事故物件・心理的瑕疵物件の告知義務についてのガイドライン(案)について

大島てる 裁判 不動産を売却する際の注意点

どうも不動産職人です!

「事故物件恐い間取り」の映画見ましたか?

KAT-TUNの亀梨和也さんが主演というのがどうなの?と思いましたが、 「事故物件住みます芸人」として、実際に9軒の事故物件に住んだ芸人・​松原タニシの実体験を記したノンフィクションで、中々のホラーな映画でした。

私は事故物件は住みたくありません(笑)

よくやく?といっていいのか、ついに事故物件、すなわち心理的瑕疵物件の告知義務について、令和3年5月20日に国土交通省がガイドライン案を発表しましたね。

(参考;「宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取扱いに関するガイドライン」(案)に関するパブリックコメント(意見公募)を開始します

このガイドライン案を元に、パブリックコメント(意見公募)を行って、秋には心理的瑕疵物件の告知義務についてのガイドラインとして発表するようです。

心理的瑕疵物件というと、自殺・殺人・不審死・変死・焼死・その他死亡から長期間経過してから発見された場合などが上げられると思いますが、その定義自体も曖昧で不動産会社任せとなっていました。

今回は、告知義務の期間、自然死についてなど、具体的に線引きを行っているので、我々不動産会社に勤める人間としても非常にありがたい話です。

それでは、詳しく見ていきましょう。

心理的瑕疵物件の告知義務とは

まず、最初に心理的瑕疵物件の告知義務についておさらいしておきましょう。

心理的瑕疵とは

不動産業界でいう心理的瑕疵(事故物件)とは、物件を購入したり、賃貸したりする際に、もし、自殺や他殺、強盗があった部屋となると住む人は嫌ですよ。

心理的瑕疵には、自殺・殺人・不審死・変死・焼死・死亡から長期間経過してから発見された場合などがあてはまりますが、その他でも購入者や賃借人が物件を選ぶ際にに負担になるようなことは心理的瑕疵に当てはまると言えます。

これまでの心理的瑕疵物件(事故物件)の告知義務への対応

では、これまではそういった心理的瑕疵物件(事故物件)の対応については、不動産会社によってマチマチで、私も弁護士に相談したり、他の不動産会社の人に聞いたりして対応してきました。

売買の場合は6年、賃貸は3年くらいが目安とも言われていましたが、不動産会社によっては、1回誰かが購入、賃貸すれば告知義務は無くなるというところもあり、後でトラブルになることも多々あります。

最近では孤独死による自然死も多く、その場合、どの程度なら良いかも曖昧でした。

告知する場合は重要事項説明書にきちんと記載して説明する必要があります。
きちんと告知しないと後から購入者や賃借人に損害賠償や契約破棄されることに。

不動産会社としては、リスクを負うので出来るだけ正直にしたいところですが、心理的瑕疵による告知義務のある物件は、売却するなら半額、賃貸しても家賃を下げないと決まらないといったこともあり、隠して売ってしまえという不動産会社もやっぱり出てくるわけです。

心理的瑕疵物件(事故物件)の告知義務についてのガイドライン(案)について

では、今回の心理的瑕疵物件(事故物件)の告知義務についてのガイドライン(案)ではどういった指針が示されたのかを確認していきます。

※詳細は、下記のガイドラインをご参照ください。

対象とする不動産の範囲

まずは、対象となる不動産ですが、ガイドライン案では、

住宅として用いられる不動産(居住用不動産)とオフィス等として用いられる不動産を比較した場合、居住用不動産は、人が継続的に生活する場(生活の本拠)して用いられるものであり、買主・借主は、居住の快適性、住み心地の良さなどを期待して購入又は賃借し、入居するため、他殺、自死、事故死など、人の死に関する事案は、その取引の判断に影響を及ぼす度合いが高いと考えられることから、本ガイドラインにおいては、居住用不動産を取り扱うこととする。

となっており、オフィスは対象外で居住用不動産、いわゆる住宅のみです。

心理的瑕疵の定義

今回のガイドライン(案)では、「買主・借主が契約締結するか否かの判断に重要な影響を及ぼす可能性のあるもの」が告知の対象としており、下記の2つが取り上げられています。

(1)他殺、自死、事故死その他原因が明らかでない死亡が発生した場合

(2)自然死又は日常生活の中での不慮の死が発生した場合

自然死については、基本的には告知義務はなく、自然死でも長期間放置され、特殊清掃が必要となってような事案の場合は、告知義務が必要となっています。

告知の内容及び期間

告知する内容については、「事案の発生時期、場所及び死因」が必要としています。

死因を告知する場合には、他殺・自殺・事故死、死因が不明な場合には、不明と説明が必要です。

ここからが一番大事な部分、いつまで告知すれば良いかです。

賃貸借については「宅地建物取引業者が媒介を行う際には事案の発生から概ね3年間」、自然死であっても特殊清掃が行われた場合は、特別の理由がない限り3年間。

ただ、肝心な売買については記載がない(^_^;)

「考え方を整理するうえで参照すべき判例や取引実務等が、現時点においては十分に蓄積されていない」ということで、この件については持ち越しという感じですね。

大島てるはどうなるの?

事故物件=大島てると言っても良いくらい有名なサイトですよね。

大島てるのサイト https://www.oshimaland.co.jp/

これから告知義務のなくなる自然死の案件でも、報告があれば記載されていたケースがあり、大家泣かせのサイトとして君臨してきました。

基本的には削除してもらえないので、トラブルも多かったようですね。

所有物件が事故物件として「大島てる」に掲載されてしまった場合、掲載の削除や損害賠償はできないの?

ガイドラインが策定されると、告知義務がなくなれば削除しないといけないという流れに変わるかもしれませんね。

心理的瑕疵物件の告知義務のガイドラインは秋にはリリースされる

現在、心理的瑕疵物件の告知義務のガイドライン案を発表し、不動産会社等のパブリックコメントを募集している最中です。

これから取りまとめを行い、秋には正式にガイドラインとしてリリースされる予定のようです。

現状この国土交通省のガイドラインの方向性としてまとめると、

①賃貸の場合は心理的瑕疵があった日より3年まで
②病死などの自然死は日が浅ければ告知義務はなし、特殊清掃が必要だった場合のみ告知
③売買は現状は取り決めはされていない。

といった感じです。

一先ず、発表されるまでは、この内容を参考に運営していくといった感じですかね。

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