どうも不動産職人です。
先日、某大手不動産会社S不動産販売に専任媒介を依頼されている売主さんから、「中々売れないので査定をしてほしい」と言われて、レインズを確認したところ、レインズに掲載ないことが発覚。
宅建業法上、専任媒介の場合は、7営業日以内にレインズ等の指定不動産流通機構への登録義務があり、登録しない場合は宅建業法違反になります。
これが発覚したら大変なことですから、S不動産販売さんも焦ったのでしょう。売主さんがクレームを入れた1時間後にはレインズに情報が上がってました(笑)
とは言え、いつ登録しかも残るわけですし、掲載されてない時のスクショもあるわけですから言い逃れはできません。
私もそりゃ出来れば両手取引して売主、買主から手数料をもらって「2倍、2倍(古い)」になれば嬉しいですが、法律で決まっている以上最低限レインズへの登録はしないといけません。
しかし、twitterでは、「基本、1ヶ月位は載せないのでは? 或いは商談中バリア張りますよね 売れそうなものは。」というご意見もいただきましたので、囲い込みをするリスクが不動産業者にどれだけあるのかを知っておいてもらった方良いかなと思って記事にしました。
このレインズに登録する義務など「囲い込み」とは何か、「囲い込み」されることで売主にどんなデメリットがあるか、不動産業者のリスクについてお話したいと思います。
両手取引と囲い込み
日本の不動産業界は世界では珍しい、売買仲介において「両手取引」が可能な国です。両手取引とは、売主、買主それぞれを一社の不動産会社が仲介する取引のことで、不動産会社としては1回の取引で仲介手数料が倍になりますので、この取引を狙う訳です。
権利関係のはっきりしている海外では、基本売主、買主にそれぞれエージェントがついて、それぞれ交渉を行う訳ですが、日本ではこの辺が曖昧になっており、両手取引しても良いとなってます。
この両手取引をしているのは、大手が多いという特徴があります。
三菱不動産リアルティで57.53%、住友不動産販売で62.75%、近鉄不動産61.53%とやっぱり関西系は儲からな仲介せんというところでしょうか(笑)
大手はそれだけ買い手を見つける力もあるので、よい買主を見つかれば売主も別に文句をつけることもありません。
大手不動産会社の不動産売買の「両手比率」を試算(2018年最新版) | ||
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企業名 | 両手取引比率 | 手数料率 |
三井不動産リアルティグループ(三井のリハウス) | 57.53% | 5.10% |
住友不動産販売 | 62.75% | 5.27% |
東急リバブル | 28.79% | 4.17% |
野村不動産グループ | 21.94% | 3.95% |
三井住友トラスト不動産 | 26.11% | 4.09% |
三菱UFJ不動産販売 | 24.33% | 4.03% |
みずほ不動産販売 | 21.73% | 3.94% |
三菱地所リアルエステートサービス | 26.61% | 4.10% |
大京グループ | 42.14% | 4.61% |
大成有楽不動産販売グループ | 33.12% | 4.31% |
住友林業ホームサービス | 42.17% | 4.61% |
東宝ハウスグループ | 42.80% | 4.63% |
大和ハウスグループ | 23.02% | 3.99% |
スターツグループ | 37.83% | 4.47% |
近鉄不動産 | 61.53% | 5.23% |
長谷工リアルエステート | 28.16% | 4.15% |
日本土地建物販売 | 19.65% | 3.88% |
三菱地所ハウスネット | 19.60% | 3.88% |
ポラスグループ・中央住宅 | 53.37% | 4.97% |
小田急不動産 | 37.30% | 4.45% |
すてきナイス(連結) | 23.84% | 4.01% |
京王不動産 | 37.32% | 4.45% |
朝日住宅 | 35.06% | 4.38% |
相鉄不動産販売 | 53.64% | 4.98% |
京急不動産 | 3.83% | 3.36% |
センチュリー21・ジャパン | 44.63% | 4.69% |
イエステーション | 67.55% | 5.43% |
※ 住宅新報WEB「主要流通各社の16年度仲介実績」のデータ(2018年3月期)を基に作成。取扱高順に掲載。手数料率は、手数料収入を取扱高で割ったもの。東京建物不動産販売、MEgropuは、法人取引などの大型物件が多いなどの理由により、手数料利率が3.24%から6.48%に収まっていないため、除外した。 |
【出典:2018年6月1日公開(2019年6月5日更新)ダイヤモンド不動産研究所 大手不動産仲介会社は、「両手取引」が蔓延?!住友不動産販売の「両手比率」は62.75%!不動産売却時は、「両手比率」が高い会社に注意を【2018年最新データ】】
では、両手取引を成立させるために不動産会社は何をするか。
それが「囲い込み」という行為なんですね。
囲い込みの例
囲い込みには、前出したように専任媒介で預かっているのにレインズに載せない、(うーんこれは業法違反になるのでさすがに見たのは久しぶりですが(笑)水面下でやるなら普通は一般媒介にしてやるんですけどね)商談がないのに商談中とする。(これはレインズに商談中という項目を設けて防ごうとしてますが、まあ意味がないかな)
あと、これは違反ではありませんが、他社に一切広告させないというのも広義の意味では他社に紹介させにくくする行為なので囲い込みと言えるかもしれません。
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囲い込みによる売主デメリット
(詳しくはこちらをご参照ください https://system.reins.jp/common/sell_request.pdf)
囲い込みがバレタ時の業者のリスク
不動産業界での「囲い込み」の違法性を問う(2) 担当者も免責にはならないー三平聡史弁護士に聞く (2015年9月25日) – エキサイトニュース
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