どうも不動産職人です。
最近、お話をするお客様が決まって口にする築古戸建て投資。
建築不可やボロボロの築古戸建てを200万以下で購入し、リフォームを100万～200万ほどかけ、400万で年間5万×12か月の60万くらいの収入を目指します。
利回りとしては年利15%もあるので投資としても魅力的に見えます。
ちょっと前までは政策金融公庫が融資してくれてましたが最近は厳しく現金購入がほどんどですね。
〇〇大家の会というサークルのようなグループがあり、懇意にしている不動産業者から仕入れた築古戸建の物件をみんなで見に行くなんていうことをやっています。
正直築古戸建を200万で売っても不動産業者はほとんど手数料もないのに（10万チョロ）、先輩大家さんはいい物件なら自分が買えばいいのに、あなたに譲ってくれます。
そう考えるとあなたが購入している物件は本当にいい物件なのでしょうか？
儲かる築古戸建投資とは
築古戸建の本を書いている大家さんは多く、さぞ儲かるんやろうなと思って始めてみると中々入居者が決まらず、投資したお金が回収できない人も多いでしょう。
築古戸建投資で本当に儲けている人は、ほとんどが自分で物件を探し、DIYなど極力お金を掛けずにリフォームをしています。
100万以下で物件を仕入れ、50万もかけずに同じように5万円くらいの家賃をもらっているので、利回りは年利40%。
こんな投資ができれば、まあほぼ確実に儲けることができるでしょう。
物件を譲ってくれる人はいい人？
すべての人が悪意があるとは思いませんが、本来、人は仕事でもなければ他人を儲けさせてあげようなんて思わないはず。
稀に、お金持ちがもうお金はいらないのでみんなにノウハウをなんて人もいますが…
ということは、いい物件だとやってくる不動産業者や物件を譲ってくれる先輩も何かメリットがあるはずだと疑わないといけません。
この思考は、不動産投資においてはすべてのおいしい話に言えることです。
深く考えずに言われるがままに買ってしまう人が失敗するのは、疑うという思考が欠如しているからなんです。
では、いい人たちはどんなメリットがあるのでしょうか。
一番多いのは、リフォーム業者からのキックバック。
200万円のリフォーム費用の内、キックバックは1割~2割程度。
物件を紹介した不動産業者に1割、お客さんを紹介した先輩に1割のお金がポケット(ヾﾉ･∀･`)ﾅｲﾅｲされます。
不動産業者もこのキックバックは会社に内緒のお小遣い。
ボロ物件なので、瑕疵もへったくれもないので、まずもめることもなく、正規の仲介手数料以外の臨時収入をゲットできるので喜んで物件を持ってきます。
先輩も、「初めての君には、絶対に損して欲しくないから、間違いない物件を！」なんていいながら裏ではキックバックをもらっているんですねえ。
そして、紹介された物件は、3件続きの真ん中でしかも床は傾いている…
しかも、立地は山の上で自動車が無いと厳しいのに駐車場はない。
それでも先輩は、「やり方次第やでえ」などと無責任なアドバイスをしてくれます。
特に、これだけ参入者が増え、いい物件が少なくなっている今、そう簡単に利益が出るような物件は本当にないというのが現状です。
それでも本当に良い物件なら、その人が我先にと買うでしょうね。
遂に戸建賃貸にも、有料セミナーで特別会員を募集し、カモ探しする輩が
とは言え、これまでは、そうは言っても、そこそこ損をせずに皆さん来れた人も多いかもしれません。
しかし、以前流行った儲かってる感をアピールするキラキラ系大家と言われた人たちと同様の手口で、有料セミナーで人を集め、特別会員だけに優良な物件を紹介するといいながら高い会員費をぼったくる輩が増えています。
実際には、自分がいらなくなった物件や儲からないような物件を優良物件だと言って紹介し、失敗しても「投資は自己責任」と当の本人は責任逃れ。
なので、高額なセミナーにお金を払うくらいなら、自分で探した物件を信じてお金を書ける方が確実にプラス。
皆さん、引っかかる前にこのブログにたどり着いてくれればいいのですが…
築古戸建投資は現金購入なので、確かに損は少ないですが、無駄にお金を使うのは愚の骨頂。
中には仲間として本当に協力してくれる人もいますので、ある程度自分でこの投資が儲かるかどうかくらいの資産ができるような知識を持って、不動産投資は初めてほしいと思います。
大事なお金、本当に儲かるものへ投資をしてください。
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