【不動産投資の基礎/投資分析】レバレッジ判定など投資判断に影響を与えるK%（ローン定数）とは？

どうも不動産職人です。

不動産投資をせっかくやるなら失敗して遠回りして欲しくない！

ということで、今回から不動産投資の基礎の4回目は、キャッシュフローツリーからは少し離れますが、投資分析でレバレッジ判定や投資判断の基準となるK%（ローン定数）についてお話します。

計算方法等は難しくありませんが、重要な役割を果たす指標なので、しっかりと理解して活用しましょう。

K%(Loan Constant/ローン定数)とは

K%は、皆さんあまり耳慣れない言葉ですが、簡単にいうとお金の仕入れコストです。

K%＝（Loan Constant/ローン定数)とも言います。

レバレッジ判定やローン同士の比較など色々と活用できます。

では、K%とはどういった指標なのでしょうか？

K%(Loan Constant/ローン定数)の計算方法

まずは、最初にK%の計算方法について学んでいきましょう。

例えば、1000万を金利2%、30年で借りた場合、年間返済額は44万となります。

K%は、借入残高に対して、年間返済額がどの程度の割合を占めるかを表す指標です。

今回の場合は、年間返済額44万÷1000万×100＝4.43%となります。

簡単言うと銀行の利回りとも言えます。

不動産投資は、銀行との共同経営と言われることもあるように、銀行は貸し出すことで年間どれだけの収益が上がるかをK%で管理しています。（銀行ではK%という言葉は使っていないようですが）

【広告】

銀行がなぜ金利を下げるより、借入期間を延ばすのを嫌がるのか

K%は銀行の利回りということをお話しましたが、K%の仕組みが分かれば、銀行は金利交渉は比較的乗ってくれるのですが、借入期間を延ばすのを嫌がる理由が分かります。

先ほどの条件で0.5%金利を下げて期間を5年短くした場合と期間を5年延長した場合の毎月の返済額を比較してみましょう。

金利を0.5%下げたにも関わらず、期間を5年短くすると前提条件よりもK%は高くなりました。

逆に、期間を5年延長しただけでK%は0.5%も下がりました。

銀行が金利を下げるよりも期間を長くするのを嫌がる理由は、単純にリスクが高くなるということもありますが、毎年の収益性で考えると利益が減ってしまうからです。

金利交渉も大事ですが、不動産投資では融資期間をいかに長く取れるかということが重要とも言えます。

K%は毎年変わる

K%は、毎年の返済額と期初の借入残高で計算しますので、元利均等方式の場合は毎年の返済は変わりませんが、毎年返済が進めば融資残高は減るので、当然K%は上がります。

銀行の利回りは毎年上がっていくということですね。

K%を下げること＝仕入れコストを減らすことに繋がり、キャッシュフローを多く得ることが出来るということになります。

お金持ちがなぜお金持ちであり続けるのか、それは信用力があるので、金融機関から安い金利で長期間融資を引っ張ることが出来るからなんです。

築年数が古くても0.5%の30年なんかで引っ張る地主系の大家さんには勝てません。

この条件だと失敗しようにも失敗する可能性はほとんどないと言えます。

そんな条件で引っ張れる、そんな人に私もなりたい(笑)

【広告】

K%を活用しよう

今回は、K%がどういったものかというお話でしたので、実際にレバレッジ判定や投資判断にどういかすかということは別の機会に又詳しくお話したいと思います。

レバレッジ判定ついて簡単に触れておくと、K%よりも実質利回り（FCR）、自己資金利回り（CCR）が高いか低いかの比較になります。

このように、K%は色々な指標や違う融資のK%同士を比較することで、色々な投資判断に生かすことが出来ます。

K%は是非覚えて欲しい指標ですね。

【広告】