【不動産投資の基礎】不動産投資を始めるならまずはキャッシュフローツリーを理解しよう

不動産投資の基礎知識

どうも不動産職人です。

不動産投資をせっかくやるなら失敗して遠回りして欲しくない!

ということで、今回から不動産投資の基礎ということで何回かに分けてお話していきたいと思います。

不動産投資では、まず収支をきちんと把握する必要があります。

そのために一番重要なのがキャッシュフローツリー。

購入したい物件の収支計算をこのキャッシュフローツリーを使って行うことで、その物件が実際にどの程度の収支を得ることが出来るのかがわかります。

今回は、キャッシュフローツリーの作り方についてお話したいと思います。

キャッシュフローツリーを理解しよう

キャッシュフローツリーでは、物件が1年間に得ることが出来る家賃の総収入から始まり、最終的には税金まで引いた手残りを計算します。

キャッシュフローの構成要素について見ていきましょう。

キャッシュフローツリーの構成要素

キャッシュフローは下記のような構成要素で出来ています。

この数値がいい加減だと全く意味のない数字になってしまいますので、構成要素の一つ一つをきちんと算出し、当てはめていくことが重要です。

<キャッシュフローツリー>

総潜在収入(GPI) … 満室時の総賃料収入
▲空室損等 … 空室等による損失
―――――――
実効総収入(EGI) … 現実の総賃料収入
▲運営費(OPEX)  … 共用光熱費や清掃費など
―――――――
営業純利益(NOI)
▲年間返済額(ADS)
―――――――
税引き前キャッシュフロー(BTCF)
税金(TAX)
―――――――
税引き後キャッシュフロー(ATCF)

総潜在収入(GPI=グロスポテンシャルインカム)

GPIは、キャッシュフローツリーの元となる数字で、年間の総家賃収入のことです。

例えば、家賃6万円の場合だと6万円×12か月=72万円がGPIとなります。

空室損等

空室損、滞納などを見込んだ数字。

滞納はない前提で普通は運営するので、そのエリアの空室率はどのくらいかを調査し、空室損としてリスクを見込みます。

首都圏だと3%~5%、大阪、名古屋、福岡などの大都市で5%~7%、地方だと10%~15%と言う感じで設定していきます。

実効総収入(EGI=エフェクテッドグロスインカム)

GPI-空室率-滞納額となり、実際の収入=物件の本来の収入の最大値です。

年間満室であればここまで考える必要はないかもしれませんが、長期的な目線で収益を考える場合は、やはり空室率を見込み、数値を補正することで負荷を掛けます。

そうすることで、実際により近い数字になります。

運営費(OPEX)

区分マンションの場合は、管理費、修繕積立費、賃貸管理費、固都税、アパートの場合は賃貸管理費、清掃などビルメンテナンス費用、固都税など運営に掛かる費用です。

ざっと計算する場合は、区分マンションでGPIの20%程度、アパートなら15%程度で数字を算出すると良いでしょう。

営業純利益(NOI)

EGI-運営費となり、ネット収入=手残りキャッシュフローです。これは物件の本当に稼ぐ力になりますので、重要な数字のひとつです。

これからご紹介していく、収益性、安全性などの指標はこのNOIが元になることが多いです。

表面利回りで見る場合は、GPIなので、例えば物件価格1000万とするとGPIが72万円なので表面利回りは7.2%となります。

実質利回り(FCR)で見る場合は、NOIなので、GPIが72万円-3.5万円(空室率5%)-14万円(運営費20%)=54.5万円なので、実質利回りは5.4%となります。

賃貸経営では、空室があったり、運営費が掛かるわけですから、表面利回りで見るのは危険。

実質利回りで物件を評価する必要があります。

年間返済額(ADS)

銀行のローン返済額です。

現金購入の場合はこの部分がゼロになります。

税引き前キャッシュフロー(BTCF)

税引き前の実質の手残り、キャッシュフローです。

税引き後キャッシュフロー(ATCF)

税引き後の最終的なキャッシュフローとなります。

税金の計算は、

NOIから金利、減価償却費を引いたものが課税所得となります。

年間返済額(ADS)は金利と元本返済で構成されますが、金利のみが経費として計上可能です。

ここにご自身の収入に合わせて課税額は変わります。

所得税の速算表
課税される所得金額 税率 控除額
195万円以下 5% 0円
195万円を超え 330万円以下 10% 97,500円
330万円を超え 695万円以下 20% 427,500円
695万円を超え 900万円以下 23% 636,000円
900万円を超え 1,800万円以下 33% 1,536,000円
1,800万円を超え4,000万円以下 40% 2,796,000円
4,000万円超 45% 4,796,000円

課税所得が900万を越えている人が不動産投資を始める場合は、税率33%を越えてしまうので最初から法人で進める方が良いです。

実際の賃貸経営では、他にも費用が掛かる

キャッシュフローツリーの構成要素の解説は以上で終わりですが、実際の賃貸経営では、賃貸募集のための広告費や原状回復費用、設備の故障など他にも費用が掛かります。

ただ、最初のシミュレーションの段階でここまで計算するのは厳しいので、簡易シュミレーションする場合は、もう少し簡素化して使います。

実際に物件情報が出た時に、ノンビリ計算している時間はありませんので、下記のような感じで税引き前キャッシュフロー(BTCF)まで計算すればよいかなと思います。

総潜在収入(GPI) … 満室時の総賃料収入
▲空室損等 … 5%~ 物件のエリアによって変動
―――――――
実効総収入(EGI) … 現実の総賃料収入
▲運営費(OPEX)  … 区分GPIの20%、アパート15%
―――――――
営業純利益(NOI)
▲年間返済額(ADS)
―――――――
税引き前キャッシュフロー(BTCF)

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実際にキャッシュフローツリーを完成させよう

では、実際にキャッシュフローツリーを作成していきます。

条件は下記の通りです。

物件 区分ワンルーム  1000万円
家賃          6万円
首都圏・空室率5%   3.5万円
運営費GPIの20%   14万円借入 金利 2.5% 期間30年 フルローン
初年度年間返済 47.5万 金利18.5万
減価償却費     年20万円

税金 税率23%で計算
※ 計算しやすいように数字は若干調整しております。

総潜在収入(GPI) 72万
▲空室損等      3.5万
―――――――
実効総収入(EGI) 68.5万
▲運営費(OPEX)   14万
―――――――
営業純利益(NOI)  54.5万
▲年間返済額(ADS) 47.5万
―――――――
税引き前キャッシュフロー(BTCF) 7万
税金(TAX) 3.5万
―――――――
税引き後キャッシュフロー(ATCF) 3.5万

上記のような結果となりました。

これでこの物件の収益構造を把握することが出来るようになりました。

区分ワンルームの場合だとキャッシュはほとんど残りませんが、元本返済の19万は資本として貯金されていくイメージなります。

運悪く入れ替わりが多いと結構何しているかわからんということになりますが、長い目で見るとフルローンならほとんどお金を使わずに資産は徐々にですが増えていきます。

これがアパートや一棟マンションだったら運営費も安く、融資条件がよくなるのでもっと効率の良い投資になります。

持つものは富み、持たざる者は貧する公図はこのように出来ているのでございます(涙)

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キャッシュフローツリーが完成したら次は投資分析へ

キャッシュフローツリーはあくまでベース、下地作りです。

このキャッシュフローツリーで出てきたNOIなどの構成要素を使って投資分析をしていく訳です。

この段階まで行けば、物件の収益性、安全性など把握することが出来ますので、物件を買う、止めるの判断が素早くできるようになります。

そのため、この構成要素に入れる数字が重要です。

空室率、運営費などはきちんと調査して決めましょう。

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