負のレバレッジ（逆レバレッジ）でも融資を使って不動産投資をするのはなぜ？

どうも不動産職人です。

不動産投資の醍醐味と言えば、銀行の融資を使ったレバレッジ効果（てこの原理）が使える点。

レバレッジをうまく効かせることが出来れば、少ない自己資金を効率よく働かせることが出来ます。

しかし、レバレッジには、資金効率がよくなる正のレバレッジがある反面、資金効率が悪くなる負のレバレッジ（逆レバレッジ）もあります。

資金効率が悪くなるのに、それでも負のレバレッジで敢えて不動産投資をする人もいます。

負のレバレッジでも融資を使って不動産投資をする意味についてお話したいと思います。

レバレッジ効果とは

レバレッジについては別の記事で書いてますのでこちらを参考にしてください。

レバレッジ効果とは?不動産投資で効率よく資産を増やすにはレバレッジの力を使え！【お金の勉強を始めよう】

レバレッジ効果とは、銀行から借り入れをして不動産を購入することで、より多くの収入を得ることが出来、自己資金の利回りが上がることを言います。

不動産投資では、このレバレッジ＝てこの原理を使うことで効率よく資産を増やすことが出来るわけですね。

レバレッジには正のレバレッジと負のレバレッジがある

レバレッジには正のレバレッジと負のレバレッジがあります。

正のレバレッジでは、融資を利用することで投資効率が上がりますが、負のレバレッジでは融資を利用することで投資効率が下がってしまいます。

正のレバレッジ例

例えば、価格1000万で利回り7%の区分ワンルームを購入するとします。

条件1　金利1%、期間30年、融資金額900万（自己資金100万）

※ここでは、購入諸経費などは計算しないものとします。

価格1000万で利回り7%ということは年間の収入は70万。

年間の運営費を収入の25%とすると17.5万、返済金額は34.7万。

手取り収入は17.8万となりました。

ここで投入されている自己資金100万円に対して17.8万ということなので利回りは17.8%となります

元々7%だった利回りが17.8%にアップ＝投資効率が上がりました。

投資効率が上がる＝正のレバレッジ、レバレッジの効果があるということになります。

負のレバレッジ

先ほどと同じ条件で、価格1000万で利回り7%の区分ワンルームを購入するとします。

条件2　金利2%、期間20年、融資金額900万（自己資金100万）

※ここでは、購入諸経費などは計算しないものとします。

価格1000万で利回り7%ということは年間の収入は70万。

年間の運営費を収入の25%とすると17.5万、返済金額は55.0万。

手取り収入は-2.1万となりました。

ここで投入されている自己資金100万円に対して-2.1万ということなので利回りは-2.1%となります

元々7%だった利回りが-2.1%にダウン＝投資効率が下がりました。

投資効率が下がる＝負のレバレッジ（逆レバレッジ）、レバレッジの効果がマイナスに働いたということになります。

せっかく融資を使ったのに投資効率が下がってしまいました。

投資効率だけを考えるなら、この条件だと融資を使って不動産投資をしない方が良いということになります。

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なぜ、投資効率が悪いのに負のレバレッジでも物件を購入するのか

融資の返済には利息と元本返済がある

元本部分は売却時に現金化される

購入する不動産が収益を上げられるかどうかが重要