不動産投資においてサブリースがなぜ問題になるのか

サブリースでは何が問題になっているのか

今回、なぜ国土交通省がサブリースを規制する新法を検討していのでしょうか。

サブリースが問題になっている大きな原因のひとつに、貸主に対してサブリース業者がリスクを説明してこなかったことが挙げられます。

そのリスクとはいったいどういったものなのでしょうか。

サブリース業者は借地借家法に守られている

貸主とサブリース業者のマスターリース契約は、素人と業者の契約にも関わらず一般的な建物賃貸借契約として取り扱われています。

そのため、サブリース会社は借地借家法が適用されます。

実はこれがこのサブリース問題の根本的な原因となっています。

借地借家法32条1項

（借賃増減請求権）

第32条

1. 建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
2. 建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。
3. 建物の借賃の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた建物の借賃の額を超えるときは、その超過額に年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。

 

借地借家法第32条第1項は、借賃増減請求権といって経済環境や周辺状況が変われば家賃の交渉が出来るというものです。

では、これがなぜ問題になるのでしょうか。

保証家賃の減額が認められる

サブリースでは、30年一括借り上げを謳い、かぼちゃの馬車などでは30年同額家賃を保証するといったケースもありましたが、多くは10年間家賃を減額しないといった内容の契約になっています。

しかし、先ほど出てきた借地借家法第32条第1項では、周辺の状況によって借主は家賃の減額を求められる権利があり、借地借家法が適用されるサブリース業者は、いくら家賃を減額しない旨の契約をしていてもこの借地借家法第32条第1項を盾に家賃の減額交渉が出来るわけです。

これは2003年最高裁の判決でも「サブリース業者は業者と言えど借地借家法を受けるべき立場にある」と認められています。

サブリースが問題になった背景には、こういったリスクがあることを詳しく説明しないようにして契約させていたことにあるわけです。

契約書をよく読まないで契約してしまうケースも

他にもサブリースの問題としては、賃料の減額について「保証家賃については2年に一回見直しをするものとする」といった内容が書かれていたり、貸主から解約する場合は、6か月前に予告が必要で、即時解約の場合は相応の違約金が発生するといったものもあります。

これらについては、サブリース業者は契約の際に、なるべく疑問を持たれないようにサーっと流してあたかもリスクが内容に説明します。

しかし、実際には賃料の減額や解約時に違約金が発生するなど、契約後問題が起こって初めて知ったというケースも多いです。

やはり、契約書に書いているから仕方ないとなるわけですが、それでも貸主は賃貸経営に関しては素人なわけですから、本来はきちんと説明してあげるべきなんです。

ここが今回国土交通省がサブリース問題について新法を検討する要因になっていると言えます。

サブリース業者が破たんするリスクも

かぼちゃの馬車問題では、最終的にサブリース業者が破たんしたことにより、経営が成り立たなくなった人が続出したという問題が起こりました。

これはかなり計画的だったのではないかと言われていますが、かぼちゃの馬車が提示していた保証家賃がそもそも相場より高く、入居率は50%以下だったと言われています。

ここまでくると最初から事業が成り立っていないですし、詐欺と言われても仕方ありませんが、やはり小さい企業などであれば、転貸で利ザヤが抜けないとなってくると破綻するケースも考えておかないといけません。

サブリース業者が破たんした際に困るのは、入居者の状況です。

空室も困りますが、どういった入居者が入っているかわからないことが多く、相場よりかなり安い賃料で入っているケースや不良入居者がいても簡単に追い出すことは出来ません。

そうなると返済計画に大きく支障が出ることになります。

サブリースしている人は、一度ご自身の任せている会社の状況をきちんと調べておいた方が良いでしょう。

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サブリースは悪なのか

今回、国土交通省は、サブリース業者を直接規制するのではなく、登録を義務付ける新法の検討を行っています。

ただ、私は登録を義務付けたところで、サブリース業者が借地借家法が適用されている限りは問題は解決しないと思っています。

やはり、サブリースを業として行っているサブリース業者を一般の消費者と一緒に扱うこと自体に問題があり、今回登録を義務付けたところで、サブリース業者は家賃の減額も出来ますし、一方的に解約をすることも可能です。

家賃の査定においても、物件を建てさせるために高くすることも安易に出来ますし、プロが査定しておいてやっぱり上手くいかなかったで家賃を下げることが出来るのはおかしいと思います。

私としては、国土交通省は結構問題になっているので形だけ取り繕おうとしているとしか思えません。

根本的には、サブリース業者は借地借家法の適応外にすることが一番現実的に効果あるのかなと思います。その上で、10年間保証した家賃は最低5年は支払わないといけないとか規制を強化するべきだと思っています。

サブリース自体は、やはり賃貸経営をしていく上できちんと機能すれば非常にありがたいシステムです。賃貸経営で一番困るのが収入が入ってこないことですから。

そのサブリースをいかに良い仕組みにしていくかについてもっと考えて欲しいですね。

とは言え、現時点では大きく変わることはないと思いますので、これからサブリースを検討されている方は、リスクをしっかり理解し、契約するサブリース会社の評判などもきちんと調べてから契約するようにしてください。

くれぐれも契約書を読まずに契約するということの無いように！

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