どうも不動産職人です。
選挙が終わって少し落ち着きましたが、老後資金2000万円問題は以前我々の課題として残っています。
この問題で私が思ったのは、日本人はやはり投資というものに消極的だということとお金について勉強してない人が多いなということでした。
海外では当たり前のようにお金の勉強が授業で教えられるのに対して、日本では大学で経済学でも学ばないとお金の勉強をする機会はありません。
そのため、海外ではサラリー意外に投資によってお金に働いてもらうというのがスタンダードなのに対して、日本では投資は怖いもの、借金は悪だという考え方がスタンダートになっています。
しかし、実際に資産を築いてきた人、今も資産を増やそうと頑張っている人、こういった人は副業や投資で資産形成する勉強をしています。
そんな人たちをええなあと眺めているだけでは、何時まで経っても資産を増やすことはできません。
そして、投資の中でもお金持ちや資産家と言われる人たちが行っているのが不動産投資。
金持ち父さんで日本でも不動産投資を始める人が増え、昨今のサラリーマン大家ブームで爆発的に不動産投資をする人が増えたと思っているかもしれませんが、それでも不動産投資をやっている人は数パーセントです。
確かに不動産投資は大きなお金が必要ですし、失敗したら怖いと思うかもしれませんが、他の投資と違って長い期間を掛けて資産を増やし、リスクもコントロールできるためミドルリスク・ミドルリターンの投資と言われています。
今回は、バランスシートを使って不動産投資の仕組みをお話したいと思います。
お金の知識=マネーリテラシーを理解することで、不動産投資でどのように資産が増えるかわかります。
バランスシートでお金がどう動くか理解しよう
お金はどうすれば増えるのでしょうか。
そう言われると貯金をする、投資をする、副業をするといった答えが返ってきます。
どれも間違ってはいません。それぞれのスタイルで資産を増やせばいいと思います。
しかし、あなたは、自分の資産がどのようにすれば増えるのか、きちんと説明できるでしょうか。
バランスシートを理解することで、簡単に説明が出来るようになります。
まずは、バランスシートを理解する
お金の知識=マネーリテラシーを勉強していく上で、バランスシートを理解することは非常に重要です。
ここではあまり細かいお話はしませんが、バランスシートのどこを見て、どの部分を増やしていけば資産が増えるのかを見てください。
何となくですが、下記のような表＝あらんすシートを見たことがあるのではないでしょうか。
それでは、バランスシートについて解説していきます。
バランスシートには、借方と貸方があります。
左側にくる借方には、資産があり、資産には流動性資産、固定資産、繰延資産などがあります。
右側には負債、純資産が来ますが、負債は流動負債、固定資産があり、資産から負債を引いたものが純資産となります。
個人の家計においては、借方の資産は
固定資産 自宅や車、収益不動産
繰延資産 個人の場合は賃貸経営している場合の礼金や権利金などが考えられます。
貸方の負債の部では、
固定負債 住宅や車のローンなど
そして、借方の資産から貸方の負債を引いたものが貸方の純資産となります。
この純資産を増やすことがお金持ちになる方法です。
そう考えると資産を増やし、負債を減らさないといけないということになります。
キャッシュフローとバランスシート
純資産を増やすためには、「資産を増やして負債を減らす」ことが重要。当たり前のことですが、これが理解できていない人が多いんですね。
家計に当てはめれば、資産の増やすには、流動資産の増加＝給料や投資した株価の上昇、固定資産の増加＝住宅ローンの返済が進めば良く、負債は、カード払いを減らす、住宅ローンの繰り上げ返済となります。
まずは家計で資産の部を増やすには、給料－支出＝手残り（キャッシュフロー）をプラスにしていくのが基本です。節約はやはり大事、無駄遣いは極力抑えたいですね。
そして、もう一つ重要な要素として知っておきたいのが、毎月の返済には元本部分があります。返済が進めば資産は自ずと増えていくことになります。
最悪の場合はキャッシュフローがゼロでも資産は増えていくわけですね。
しかし、キャッシュフローがゼロだと万が一ケガをして働けなくなってしまうと家計への負担は重くなります。長期化すればせっかく増やした資産を食いつぶすことに。
低金利時代においては、貯金は有効な手段ではない
日本人が大好きな貯金ですが、この低金利の時代に貯金をしても純資産を増やすことは非常に難しいと言えます。
給料を上げてキャッシュフローを増やすのは当然ですが、株や不動産など投資を行っていかないと資産を増やすことはできません。
又別の機会にお話したいと思いますが、インフレが進むと現金は目減りしていきます。
この点を理解すれば、どのように純資産を増やしていくことができるかがわかります。
不動産投資で純資産はどのように増えるのか
投資の中でも株やFXは価格変動が大きく、増えるときは一気に増えますが、資産を減らすリスクも高いハイリスク・ハイリターンの投資と言えます。
それに比べて不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資と言われており、アウトソーシンしやすいので副業にも向いています。
では、今回は不動産投資で純資産がどのように増えるのかについてお話したいと思います。
不動産投資が資産を増やすのに適しているのか
では、なぜ不動産投資が資産を増やすのに適しているか。
ここでは、アパートローンを使った不動産投資についてお話いたします。
例えば、現金を1000万円もっているとして、ローンが無ければ純資産は1000万円になります。
5000万円の不動産を買えば、固定資産として資産の部に不動産5000万円、自己資金を1000万円で残りをローン組んだとして場合、負債の方に固定負債として借り入4000万円が入ります。
ここで注目して欲しいのが、不動産を買っても純資産は減らないということです。
物を買ってもその価値が等価であれば純資産は減りません。
融資の条件は、元利均等方式で金利2%、期間30年で4000万のローンを組んだとすると年間約177万円の返済。
そして、投資利回り８％とすると収入は400万円とキャッシュフローは223万円です。
では、5年後の資産はどうなっているのでしょうか。
キャッシュフローは400万円×5年間ということで2000万円。
更に、元本返済が500万ほど進みますので借入は3500万円。
すると資産（不動産5000万円＋現金2000万円）－（借り入れ3500万円）となり、純資産は3500万円に。
5年間で純資産は500万円から3000万円に増えましたね。
このように資産が増える流れが分かれば、不動産でどうやればお金が増えるかわかります。
今回は簡単にご紹介しておきますが、このようにローンを使うことで同じ自己資金で多くの収入を得る方法をレバレッジ効果と言います。
レバレッジ効果が使えるのが不動産投資の醍醐味。 （レバレッジ効果については又別の機会にお話しします）
このように不動産では、無理をしなければ資産を増やすことはそう難しくありません。それでも日本人は不動産投資をすることを恐れて銀行に預けるんです。
それではいつまで経ってもお金持ちにはなれません。
自己資金が少なければ多少むりをしないといけませんが、それでも不動産投資をすることで資産を増やせる可能性は各段に上がります。
預金を預けるか、不動産投資をするか、この理屈がわかれば一目両全ですよね。
このようにお金が増える仕組み、お金の知識をつけることが、マネーリテラシーを理解するということです。
お金を増やしたいという方は、まずマネーリテラシーをつけ、お金が増える仕組みを理解してから挑戦してください。
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