どうも不動産職人です。
令和元年の路線価が発表され、路線価日本一は銀座「鳩居堂前」1㎡あたり4432万円で、過去最高を更新！
対する大阪はというとこちらも36年連続で大阪市北区角田町（阪急百貨店前）が関西の首位で1㎡あたり1600万円（前年比上昇率も27.4%と全国6位の上昇度）で2位の大阪・ミナミの「戎橋ビル」前で1488万円（前年比上昇率25.7%）と公示価格ではミナミが逆転しましたが、路線価に関しては梅田がガッチリ首位をキープしました。
近畿は4年連続の上昇で、特に目立つのがJR新大阪駅周辺。大阪府東部を南北に結ぶ新線「おおさか東線」が3月に全線開業したことなどで利便性が向上し、オフィスやホテルの需要が急増。他にも昨年11月に25年国際博覧会（大阪・関西万博）の開催が決まった湾岸部もじわじわと注目を集めています。
商業地の路線価上昇が顕著
今回バブル期以来4年連続で路線価が上昇しましたが、メインは商業地で再開発エリアの上昇率が高いという特徴があります。
不動産投資ローンは一時的に休み状態ではありますが、こういった商業地エリアへの開発案件には融資は出ている状況なので今後も商業地に関しては価格上昇が続きそうです。それにつれてその周辺エリアの価格上昇も見込まれるので物件買うならズバリ高い商業地エリアよりもその周辺が面白いかもしれません。
逆に地方の郊外は下落率が大きく、岡山の西日本大雨災害エリアは14.7ポイントの下落も。
やはり梅キタ開発の影響は大きい
大阪はやっぱりキタ派とミナミ派にわかれますがわたしはどちらかというとキタ派。ミナミはエネルギッシュでパワーがみなぎってますが、やまり洗練された都会のイメージのキタが好き。
そんなキタの阪急梅田前が首位をキープした背景には、梅キタ開発の影響が大きいです。
グランフロントに始まり、24年開業予定の梅キタ2期エリア、そして御堂筋フロントタワーなどガンガン開発が進んでいます。御堂筋フロントタワーは話題のWeWorkが一棟丸ごと借りきって「WeWork御堂筋フロンティア」を運営。孫さんが惚れ込んだこのWeWorkですが、難波に続いて梅田にも進出。ワーキングスペースなど座席数は2900席程度と、同社のオフィスでは日本最大級で「すでに3割以上は埋まり始めている」ようです。まだまだこの梅キタからは目が離せません。
リニア、万博の先高観から新大阪、京都は大幅に上昇
インバウンド需要などでホテル建設ラッシュが続く新大阪では、新大阪駅に近い大阪市淀川区宮原3の路線価は、前年比38.9%上昇し150万円。18年分の同11.3%から急拡大するなど過熱ぶりが伺えます。
少し前に、あるお客さんが築古のマンションを売りたいということで行った際に、この宮原みたいに住みやすいところはない！とかなり高い価格で売ってほしいと言われて断りましたが、おおさか東線が開業し、31年にはなにわ筋線、将来はリニアも来る新大阪駅の盛り上がりはすごいです。
又、外国人観光客が増加している京都市東山区四条通は43.5%の伸び率とこちらも過熱気味。外国人観光客に人気のエリアの上昇率がすごく、北海道のニセコが5年連続上昇率トップなどこの傾向は当分続きそうです。
【写真の出典は日経新聞HP】
未だ全国的に都心部では大幅な上昇を続ける路線価ですが、いつまで上がり続けるのでしょうか。
ここ数年ピークピークと言い続けてきましたが、まだまだ上昇しそうな気がします。
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湾岸部はIR効果で上昇も予想を超えるほどではない
大阪・関西万博の開催が決まった大阪ベイエリアも、地下鉄の延伸などを見越し、路線価がじわりと上昇しているが、大阪市住之江区の人工島、咲洲（さきしま）のコスモスクエア駅前は18年比4.3%増の12万円と、3年ぶりに上昇したという程度。
お客様にもよく「オリンピック、万博による影響で地価の上昇するんじゃないの?」と言われますが、実際には都心部のインフラが整備されるエリアの価値は上昇しますが、万博以外の売りがない大阪ベイエリアの地価は、極端に上昇することはやはりありません。ただ、夢洲にもついに路線価がつくなど少し趣は変わりそうな予感はします。
私の住む神戸でも今ポートピアが悲惨な状態になりつつあり、夢洲も同じ結果をたどるんじゃないかと不安に思っています。公共のお金をもう少し有効に使ってほしいですよね。
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