どうも不動産職人です。
先日某大手のアパート建築会社のアパート提案のお話があり、「5000万円投資して毎月の手残りが3万円」とツイートしたところ、結構リツイートしてもらったので実際にどんな感じのシミュレーションになるかを書いてみます。
基本的にハウスメーカーの提案は、土地活用ということで土地はないものとして収支計算してきます。
しかし、投資物件として市場に出す場合は当然土地も含めた利回りの計算になるわけですから、ハウスメーカーが10%の利回りだと言っても、市場では5%程度しかないという状況になるわけです。
そう考えると不動産投資としては、良い投資とは言えないですよね。
折角ある土地を使うのですから、どうせなら儲かるアパートを建てましょう。
某ハウスメーカーの収支計算
取りあえず今回は細かい税金などの計算は省かせていただき、ザックリとシミュレーションをさせていただきますが、それでも違いはわかると思います。
ハウスメーカーがいかに儲かっているか、そして地主さんが相続対策でアパート建築を行っていかに損しているか。
建物5000万、土地5000万の場合のシミュレーション（大手ハウスメーカー）
今回T社が提案してきた内容は、建物5000万円の土地にサブリース契約でサブリース賃料6万×4戸のアパートを建てましょうというものでした。
【年間収益】288万
【共用部光熱費、定期清掃等/年】25万
【固定資産税】25万
【実質収入】238万
金利等聞いたところ多分O銀行だと思いますが、金利2.0%、期間35年のフルローンということです。
【年間返済】約198万
【年間手残り】40万
ということで月々の手残りは3.3万円！5000万投資して手残り3.3万円は恐ろしすぎます。
まあ、その人がサラリーマンで年収も少ないということで、もう少し安いところで借りることが出来ればもう少し手残りは出そうですが…
サブリースなので取りあえずは入退去に伴う費用入りませんが、契約詳細まで聞いていなかったですが、リフォーム費用が別なら確実に赤ですね。
大阪だと新築アパートは大体表面利回り7%前後
今の大阪で取引されている新築アパートの利回りを見ていると御堂筋沿いは6%台もありますが、概ね7%以上となっています。
そう考えると本来なら建物5000万+土地5000万=1億円だと7%で700万くらいの収入がないといけないわけですが、実際には288万（笑）
今回の事例がサブリースだったので、仮に通常賃貸した場合だとサブリース賃料が85%程度と考えると1部屋月6万として÷0.85=7.06万くらいで貸せる計算になります。
仮に、7万×4部屋×12ヶ月とすると336万、新築アパートの表面利回りが大阪だと7%くらいと考えると336万÷0.07=4800万。そう考えると建物と土地の比率が50%、50%だとして2500万くらいで建てないと合わない計算になります。
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割高な建築費でアパートメーカーは儲けている
今回提案してきたT社、問題になったR社やD社も仕組みはすべてほぼ同じです。
割高な建築費でアパートを建てさせてそこで利益をガッチリ儲け、サブリースが上手くいかなかった場合の穴埋めはそれで補ったりしていますが、サブリースの場合は、空室が多かったり、家賃が下落すると減額交渉や解約されるケースもあります。
なので、アパートを建てることで、相続対策で相続税を下げることは出来るかもしれませんが、それ以上に余計なお金を払っており、そのお金のためにアパート事業をして大家さんが返済しているという状況になります。
まだまだこの事実を知らない人は多い
多くの地主さんがアパート建築業者でアパートを建てて運営されています。
本当は損をしているのですが、まあ赤字でなかったり、儲けがそこそこ出ているのでそう気にはしていなかったのが現状だと思います。
しかし、R社の問題でその事実が公になり、現在はアパートを建てる人は減っているという話ですが、今回の相談者のようにまだこういった事実を知らずに建ててしまう人がいるんです。
良いアパート建築業者を見つければ逆に利益は出せる
私はこういった事実をお知らせすることで、そういった儲からないアパート投資をする人を減らしたいと思っております。
先ほどの阿倍野の業者さんの例だと、建物5000万として9戸なので戸当たり500万〜600万で建てているわけです。そうしないと収支合わない。そう考えると4戸で2400万なのでここに頼めば市場並の物件に仕上げることが出来ます。
ただ、実際には利益が乗ってきますので700万くらいにはなるのかもしれませんが、それでも2800万。大阪だと普通はこのくらいで建てられるはずなのです。
なので、まずは周囲にそういった不動産コンサルなど信頼できる知識のある人に相談してみて、相場通りで仕上がりそうならお願いすればいいと思いますし、そういった人がいない場合は、アパートを建てている地場の業者さんに当たってみるというのもひとつの方法だと思います。
仮に2800万でアパートを建てて288万の収入だとしても10%の利回り。これなら収支も十分合う。
元々土地はあるわけですから、一般の投資家よりも有利な投資が出来るわけです。
又、当然有利な条件で融資してくれる銀行を探すのも忘れてはいけません。
今回の記事を読んでいただいた方は、今後土地活用でアパートを建てる場合に大手アパートメーカーに頼むことはないのかなと思います。
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