どうも不動産職人です。
久々の更新になりますね。
チョット仕事かが忙しくてチョットブログから遠ざかっておりました。
今日は久々に時間ができたので何か記事を書こうかと悩んでいたところ、
タワーマンションのオーナーチェンジ売却を任されているオーナーさんから
他の部屋が価格上がっているので同じ価格で売出しして
と言われた件について書こうと思いました。
基本的にはファミリーの区分マンションの場合は、
オーナーチェンジよりも居住用で売る方が高く売れます。
ファミリーの区分マンション場合、
居住用で売り出す場合とオーナーチェンジ物件の場合は
価格の決め方が違います。
なので、価格を上げると売れなくなってしまいますよということで
その人にはお話をしました。
まあ、聞く耳を持ってはもらえませんでしたが(笑)
今回は、居住用で売り出す場合とオーナーチェンジ物件の価格設定について解説します。
居住用の区分マンションの価格の決め方
居住用の区分マンションであれば売却された方も多いと思います。
居住用の区分マンションの価格の決め方には以下の3つの方法が一般的です。
- 直近の取引事例から設定する
- 周辺の類似物件と比較する
- 購入時価格からの上昇率を参考にする
直近の取引事例から設定する
これは一番現実的な方法かと思いますが、同じマンションの取引事例を参考に売却価格を設定する方法ですね。
マンションの場合だと階数、広さ、部屋向きなど価格を左右する条件がありますので、同じマンションの取引事例を参考に価格設定します。
周辺の類似物件と比較する
同じマンションに取引事例がない場合には周辺の類似物件と比較するという方法も有効です。
この場合は、階数、広さ、部屋向きだけでなく、駅からの距離、築年数が近い物件を選ぶことが重要になります。
事例が少ない場合など、たまたま高値で売れているというケースもあるので、周辺の類似物件も確認しておくことで相場との温度差を失くすことができます。
購入時価格からの上昇率を参考にする
購入時価格からの上昇率を参考にする方法は新築で購入した物件に有効です。
直近の取引事例から設定するに近い方法ですが、例えば下の階が売れた5,000万円で売れたとします。
購入時の価格が4,400万円だった場合、購入価格からの上昇率は約113.6%です。
自分の物件が4,500万円だった場合、4,500万円×113.6%=5112万円程度で売れるだろうと予測ができます。
オーナーチェンジ物件の価格の決め方
オーナーチェンジ物件は居住用物件とは違い、投資商品という位置づけになります。
そのため、そのエリアの物件の期待利回り（キャップレート）によって価格は決まります。
キャップレートはそのエリアによって異なり、都心部などリスクの低いエリアほど低くなります。
オーナーチェンジ物件の価格の設定方法
東京都心部であればワンルームなどのオーナーチェンジ物件の利回りは表面で5.0%~6.0%程度だと思います。
タワーマンションだと3.0%~4.0%、場所によってはもっと低いかもしれません。
オーナーチェンジ物件の価格は以下の計算が可能です。
物件価格=年間家賃収入÷利回り×100%
家賃収入が年間120万円で利回りが6.0%のエリアだったとすると、物件価格は2,000万円となります。
オーナーチェンジ物件よりも居住用物件の価格が高い理由
ファミリーの区分マンションの場合は、オーナーチェンジ物件よりも居住用物件の価格の方が高くなるケースが多く、私も急いで売却されない場合は空室になってから売った方が良いですよとアドバイスをしています。
不動産業者でもファミリーの区分マンションをオーナーチェンジで購入して退去後に居住用として高値で売却するという手法を取っているところも多いです。
居住用がオーナーチェンジよりも高くなる理由
居住用がオーナーチェンジよりも高くなる一番の理由は住宅ローンと不動産投資用ローンの金利の違いですね。
今だと住宅ローン金利は変動金利で年0.5%前後、不動産投資用ローンは2.0%~4.0%程度となっています。
同じ物件を購入するにしても買主のコストが全然違うという訳ですね。
購入できる物件の最大値は返済比率が基準になります。
返済額が多い不動産投資用ローンの方が当然買える物件の価格が下がるのは当然という訳です。
ファミリーの区分マンションは、オーナーチェンジよりも空室になった方が高く売れる可能性が高い
中には、東京港区といった超都心部の物件や人気エリアの物件だと稀にオーナーチェンジでも居住用と同じくらいの価格で売れるケースもありますが、基本的にはファミリーの区分マンションはオーナーチェンジより居住用として売却した方が高値で売れます。
慌てて売却する理由がないのであれば、ファミリーの区分マンションのオーナーチェンジ物件は空室で売る方が良いでしょうね。
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