投資目線で貸せる、売れる居住用マンションを選ぶ

コラム

どうも不動産職人です。

マイホーム選びでは、やはり自分の理想の生活を送れるかという点を重視したいところ。

確かにそれもひとつの選択肢だと思います。

しかし、高度成長期に開発が進められたニュータウン、特に駅から更にバス便というような物件は、マンション、戸建てを問わず売却が難しい状態になっています。

その当時は、やはりマンションよりも戸建が人気で、庭付き、駐車場ありが当たり前で、消費者の欲求を満たすことを優先させた結果、物件は郊外へ郊外へと広がっていきました。

資産価値を考えるというよりは、よりよい生活をというそんな時代でした。

今は、そういった物件よりも都心部のマンションが人気。都心の駅近物件は、新築マンションの高騰もあり、中古マンションの価格も上昇しています。

時代のトレンドはありますが、自宅と言えどもせっかく購入するのですから資産価値が上がる物件を選びたいですよね。

物件を選ぶ際には、将来貸せる、売れる物件を選ぶ

2017年にはは、東京23区の新築ファミリーマンションはタワーマンションなども増えており、平均価格は7000万を越えました。

「新築マンション 価格 23区」の画像検索結果

(参照:株式会社マーキュリーHP https://mcury.jp/news/419/

大阪でもタワーマンションは分譲時より大きく値上がりしています。他の中古マンションも立地良い物件はほとんどのエリアで価格上昇しています。

逆に、都心部から離れたニュータウンや山間部の物件は、価格が大きく下落し、物件によっては価格を下げても買い手がいない、子供たちに残してあげようと住宅ローンを払ってきたのに住んでくれず空き家に。

今後、物件を選ぶなら少し部屋の広さを我慢しても、貸して良し、売って良しの物件を選ぶべきだと思います。

いつの時代も立地は重要

戸建が悪いというわけではなく、好立地の戸建を買おうと思っても物件がほとんどなく、あっても非常に高いので対象になりにくいです。

そう考えるとサラリーマンでも手の届く、駅近、又は学校区が良い、生活環境が整っているというようなエリアにあるマンションが狙い目となるわけです。

こういったエリアのマンションであれば、新築で購入しても物件価格は下がり低く、希少性から値上がりも期待できます。

その分価格も上がりますが、住宅ローンで返済したお金がそのまま残ると考えると投資としても良い投資と言えます。

今なぜ駅近物件が人気なのか

今でも戸建派の人は多いですが、利便性や生活環境の良さから都心部の駅近物件の人気が高まっています。

これには、2つのポイントがあります。

1つは、共働き夫婦が増え、送り迎えなどがしやすく、会社へも行きやすい利便性の高い駅近物件を選ぶケース。
もう1つは、これまでニュータウンなどに住んでいた高齢者が、生活のしやすい都心部へ引っ越すケース。
こういった理由から、これまで人気だった閑静な住宅街といったエリアよりも、商業エリアや公共施設が隣接していて買い物や生活が便利な都心部の駅近物件の人気が高まっています。

貸すとどのくらいになるか調べておく

普通マイホームを購入するときは、あまり何年くらい住むか考えて購入する人は少ないのではないでしょうか。

しかし、マイホームを投資として考えた場合、それではチョット寂しいです。

例えば、現在30代の夫婦で将来的に子供が2人を作ろうと考えているとします。
マイホームは高い買い物ですから1発で4人が住めるという物件を選ぶという方が多いと思います。

ここで私ならまずは二人で住める1LDK~2LDKで50㎡くらいの物件を購入します。住宅ローン控除なども考えると50㎡超えている方がいいでしょうね。

そして、子供が1人まではそこに住み、2人が出来るタイミングで4人が住める3LDK~4LDKくらいの物件を購入し、住んでいた部屋を貸します。

このように1件目は貸す前提で購入しているので、購入時点で5年~10年後どのくらいで貸せるのかをきちんと調べておきます。住宅ローンの2重払いはきついので、家賃をもらって収支がプラスになるような物件を購入したいですね。

そして、子供たちが巣立った時に自宅を売却して元々住んでいた2LDKに戻るもよし、余裕があれば更にもう1件買い増し出来れば最高です(笑)

この時点だとローン返済もかなり進んでいるので、価格の下がりにくい好立地物件を持っていれば、売却すると結構なお金になります。

フラット35の金利が1%を切った。住宅ローンは借りなきゃ損

住宅ローンは、不動産投資ローンと比べると大きな差があります。

住宅ローンだと変動金利で0.5%~、固定金利で1%前後と正直タダみたいな金利です。ただ、長期間払うことになるので利払いは結構な金額にはなります。

それでも住宅ローン減税もあり、借りることのメリットの方が多いです。

こんな有利な条件でお金を借りれるのは住宅ローンだけ。だけどなんちゃって不動産投資はダメですよ。

なんちゃってとは、住宅ローンを使って不動産投資用物件を買うこと

どんなことにも投資目線を取り入れる

今回は、マイホームを投資目線で購入する方法をお話いたしました。

マイホームですから、自分が満足して生活できたらそれでいいという考えも間違っているとは言えません。

しかし、同じお金をマイホームに投資するなら、賃貸にも出せ、物件価値の下がらない物件を購入する方が、自分の資産形成も出来ますし、将来子供たち残すことになっても非常に喜ばれます。

逆に、郊外の築年数の古く、改装に費用が掛かりそうな戸建、山の上にあるマンションなどは、相続しても固定資産税が掛かるだけのお荷物になってしまう可能性が非常に高いです。

このように、何かお金を使う場合は投資だと考え、将来資産形成に役に立つのかどうかという目線でお金を使うようにすると、結果として良い買い物だったとなることが多いです。

皆さんもマイホームを購入する際は、投資目線で一度見てみてください。

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コメント

  1. […] 引用元:http://fudosanhatena.com/2019/08/02/%e6%8a%95%e8%b3%87%e7%9b%ae%e7%b7%9a%e3%81%a7%e8%87%aa%e5%ae%85%… […]

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