40歳で選ぶなら賃貸と持ち家のどっち？メリット・デメリットを比較

どうも不動産職人です。

持ち家がいいか、賃貸かは永遠のテーマと言っていいでしょう。

不動産youtuberとして人気の長嶋修さんは、youtubeで以下の動画を残しています。

結構再生数が稼げるので、何回かこすってます（笑）

結論からいうと、その人のライフスタイルや生活環境によるが答えだと思うのですが、年齢の成約がつくとまた少し変わります。

今回は、家の購入が多い、40歳前後の場合どうなのかをテーマにお話しします。

40代で賃貸、持ち家のどっちがいいのか

「40代になったら家を買うべき？」「賃貸のまま生活するメリット・デメリットは？」と悩む人は少なくありません。40代は仕事や家庭が落ち着き、今後の暮らしをどう設計するかを真剣に考える時期だからです。

住宅に関する判断を先送りにしづらくなる年代でもあり、購入か賃貸かを早めに検討することが求められます。

特に40代は、住宅ローンを組めるタイミングとしても重要で、人生全体の資金計画を大きく左右します。老後資金づくりや子どもの教育費とも両立しながら、無理のない返済計画を立てることが欠かせません。

一方で、賃貸で暮らす場合はライフステージに合わせて柔軟に住み替えられる利点があります。しかし、年齢を重ねても家賃を払い続けることになる点は、長期的に見ると不安材料にもなります。

40代で住宅選びに失敗しないためには、自分や家族の状況を踏まえた最適な住まい方を見極めることが必要です。

これから購入と賃貸のどちらにするか迷っている40代の方は、ぜひこの記事を参考に、ご自身の将来に合った住まいの選択をしていただければと思います。

1. 40代で家を買うべきか、それとも賃貸を続けるべきか？

40代は、住まいに関する判断がより重要になる年代です。

子どもの教育費や老後の生活設計といった長期的なライフプランを踏まえ、「購入」か「賃貸」かを現実的に検討する必要があります。

どちらの選択肢にもメリットとデメリットがあり、その決断は将来の暮らし方や資産形成に大きく影響します。

ここでは、40代が住まいを選ぶ際に知っておきたいポイントを整理していきます。

1.1 40代の持ち家率は過半数を超える

40代で持ち家を購入している割合は、過半数超です。

総務省統計局のデータでは、日本の40代の持ち家率は、40～44歳で57.7％、45～49歳で66.7％と過半数を超え、多くの家庭が「家を買う」選択をしています。

参考：4-1　世帯の居住状況とその推移（総務省統計局）

40代で購入に踏み切る主な理由としては、

住宅ローンを定年までに完済したい 家族の成長に伴い、落ち着いた住環境を手に入れたい

といった点が挙げられます。

また、収入が安定しやすい年代でもあるため、住宅ローン審査が通りやすく、選べる物件の幅が広がる点も購入を後押ししています。

1.2 ライフスタイルに合わせた住まいの選択が大切

その一方で、賃貸という選択肢を選ぶ40代も数多くいます。

仕事の転勤が続く可能性がある 将来の住み替えを柔軟に行いたい 大きな住宅ローンを避け、身軽に暮らしたい

など、ライフスタイルに合った価値観が背景にあります。

住まい選びは、「安定した住環境を確保するか」「自由に住み替えられる利便性を重視するか」という考え方で大きく方向性が分かれます。

2. 40代で家を買うか賃貸かを判断するためのポイント

40代で住まい選びを成功させるためには、「購入か賃貸か」を見極める際に押さえておくべきポイントがあります。

この年代は、住宅ローンの完済時期や老後の生活設計を意識するようになり、現実的で慎重な判断が求められるタイミングです。

ここでは特に重要となる3つの視点について解説します。

2.1 住宅ローンを組めるタイムリミットに近づく

40代は、長期間の住宅ローンを利用できる最後のチャンスと言える時期です。

一般的に住宅ローンは最長35年で組むことが多く、多くの金融機関（フラット35など）が「完済年齢80歳」を上限としています。

35年ローンを希望する場合は、45歳までに借り入れる必要があります。

参考：借入期間は、最長何年まで？（住宅金融支援機構）

40代前半であれば、定年までにある程度返済を進められるため、退職金や貯蓄を使って完済しやすく、資金計画も立てやすいのが特徴です。

2.2 定年後の暮らしを見据えて選ぶ

40代の住まい選びでは、老後の生活をどう過ごしたいかをイメージすることが欠かせません。

購入する場合は、

老後に暮らしやすい立地 交通アクセスの良さ 生活施設が充実しているエリアなどを重視すると、定年後も安心して住み続けやすくなります。

また、階段が多い住宅は高齢になるほど負担になるため、バリアフリー性や将来的なリフォームのしやすさをチェックしておくと安心です。

賃貸を選ぶ場合は、老後も家賃を払い続けられるかを十分に検討する必要があります。

年金収入で家賃をまかなえるかを試算し、生活費・医療費とのバランスを考慮した計画が重要です。

さらに、定年後は入居審査が厳しくなる傾向があり、希望どおりに住み替えできないケースもあります。

2.3 資産価値を保ちやすい物件を選ぶ

40代で購入を選ぶ場合は、「将来の資産性」を意識して物件を選ぶことが大切です。

立地や交通の利便性が高いエリアは需要が落ちにくく、将来的な売却や賃貸運用の際にも有利になります。

マンションであれば管理体制・修繕計画、戸建てであれば耐震性やメンテナンス性をしっかり確認しておくと安心できます。

3. 40代の「賃貸 vs 購入」生活費シミュレーション

40代で住まいを選ぶ際には、賃貸と購入では毎月の生活費にどの程度差が出るのかを、具体的にイメージしておくことが重要です。

そのためには、40代家庭を想定したモデルケースを基に、両者の生活費を比較してみましょう。

ここでは、40代夫婦と中学生の子ども1人を持つ家庭を例に、賃貸と購入それぞれの生活費シミュレーションを紹介します。

以下の比較を参考にしながら、自分たちのライフプランに合った住まいの選択を考えてみましょう。

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■ 賃貸の場合の生活費イメージ

賃貸の最大の特徴は、支出構造がシンプルで把握しやすいことです。

家賃の中に管理費が含まれているケースが多く、持ち家のように大規模修繕費や固定資産税といった追加負担がありません。

ここでは、前提条件として、40代夫婦と子供1人（中学生）の家庭を例にあげてシミュレーションします。

まずは、賃貸の場合の生活費シミュレーションです。

賃貸の場合　前提条件：40代夫婦と子供1人（中学生）
支出項目	月額（万円）	年額（万円）
家賃（管理費込）	15.0	180.0
食費	7.0	84.0
光熱費（水道・電気・ガス）	1.8	21.6
通信費（インターネット・携帯）	1.5	18.0
教育費（学校・塾など）	2.0	24.0
交通費・通勤	2.5	30.0
保険・医療費	1.2	14.4
交際・レジャー	1.5	18.0
雑費・日用品	1.0	12.0
合計支出	33.5	402.0

現役世代である40〜50代は支出が多い時期ですが、賃貸であれば毎月の住居費を比較的コントロールしやすい点がメリットになります。

ただし、以下のような費用が発生する点には注意が必要です。

2年ごとの更新料 家賃の値上がり 住み替え時の敷金・礼金 引越し費用

さらに忘れてはいけないのが「老後も家賃を支払う」必要があることです。

退職後に収入が減ったタイミングで毎月の家賃が重くのしかかり、生活を圧迫する可能性があります。

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■ 購入の場合の生活費イメージ

一方、住宅を購入する場合は、家計の中で「住宅ローン返済」が大きな固定支出です。

さらに持ち家ならではの費用として、

固定資産税 修繕費（マンションなら修繕積立金） 火災保険・地震保険

などが毎年発生するため、賃貸と比べると40代〜50代の支出は多くなる傾向があります。

とはいえ、購入のメリットはローン完済後が最も大きいです。

住宅ローンが終われば住居費が大幅に軽減され、賃貸よりも老後の生活費を抑えやすくなります。

つづいて、購入の場合の生活費シミュレーションです。

購入の場合　前提条件：40代夫婦と子供1人（中学生）
支出項目	月額（万円）	年額（万円）
住宅ローン返済	16.5	198.0
固定資産税・修繕・保険等	2.5	30.0
食費	7.0	84.0
光熱費（水道・電気・ガス）	2.0	24.0
通信費（インターネット・携帯）	1.5	18.0
教育費（学校・塾など）	2.0	24.0
交通費・通勤	2.5	30.0
保険・医療費	1.2	14.4
交際・レジャー	1.5	18.0
雑費・日用品	1.0	12.0
合計支出	35.2	422.4

さらに持ち家は資産として残るため、

売却して現金化 賃貸物件として活用 子どもへの相続

など、将来的な選択肢が広がる点も魅力です。

4. 40歳で賃貸を選ぶメリットとデメリット

40歳で賃貸を続ける場合、どんな利点や注意点があるのかは気になるところです。
教育費のピークや老後資金の準備など、家計への負担が増える時期だからこそ、住まいにかかる費用や将来の安心感は住まい選びの重要なポイントになります。

賃貸は住み替えがしやすい点が魅力的ですが、その一方で「ずっと家賃を払い続ける」ことに不安を感じる人も少なくありません。

ここでは、40歳で賃貸という選択をした場合のメリット・デメリットをわかりやすく整理していきます。

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4.1 賃貸を選ぶメリット

賃貸の最大の強みは、身軽さと柔軟性です。

住宅を購入する場合と違い、大きなローンを抱えずに済むため、ライフステージや働き方の変化に応じて住まいを変えやすいのが特徴と言えます。

まずは、40歳で賃貸を選ぶ場合に得られる主なメリットを確認していきましょう。

メリット	内容
ライフスタイルに応じて住み替えが可能	転勤や家族構成の変化に合わせて、住まいを柔軟に変えられる。
初期費用や維持費が比較的少ない	固定資産税や修繕費が不要で、大規模な出費を避けられる。
資産価値の変動リスクを負わない	不動産価格の下落や売却リスクを考えなくてよい。
設備や建物の修繕負担が少ない	修理やリフォームは基本的に大家や管理会社の負担となる。
老後に住環境を見直しやすい	高齢になってからも、必要に応じて住み替えが可能。

賃貸であれば、仕事の異動や家族構成の変化にも柔軟に対応でき、資産価値の変動や修繕費といったリスクを抱えずに済む点が大きな魅力です。

40歳はまだ今後のライフプランが変わる可能性も高いため、「身軽さ」や「自由度」を重視したい人にとって、賃貸は賢い選択といえるでしょう。

デメリット	内容
老後も家賃を払い続ける必要がある	退職後の収入減少時も負担が続き、生活費が圧迫されやすい。
住環境が安定しにくい	更新拒否や建物の取り壊しなどにより、長く住めない可能性がある。
自由にリフォームできない	間取り変更やリノベーションは難しく、自由度が低い。
家賃の上昇リスクがある	需要や立地によって、将来的に家賃が高くなる場合がある。
資産として残らない	将来、売却や相続といった形で活用できる財産にならない。

賃貸の大きな課題は、将来の住まいが安定しにくいことと、老後まで家賃を支払い続ける必要がある点です。

持ち家ではないため、更新を断られたり、建物の老朽化による立ち退きが発生したりと、暮らしが不意に変わる可能性もゼロではありません。

5. 40歳で購入を選ぶメリットとデメリット

40歳でマイホームを購入する場合、どんな利点や注意点があるのかを理解しておくことが大切です。

購入には、住まいが安定し資産として残るといった強みがありますが、初期費用の大きさやローン返済の負担、住み替えのしにくさといったデメリットも避けられません。

ここでは、40歳で購入を選択する際のメリット・デメリットを整理していきます。

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5.1 購入を選ぶメリット

40歳で住宅を購入する最大の魅力は、長期的な住居の安定が得られ、同時に資産形成につながる点です。

まずは、40歳で購入を選んだ場合に得られる主なメリットを見ていきましょう。

メリット	内容
住居費が将来的に軽減される	住宅ローン完済後は、支出が固定資産税・修繕費・保険程度に抑えられる。
資産として残せる	住宅は売却や賃貸化、子どもへの相続など、将来的に資産として活用可能。
間取りや設備を自由に選べる	リフォームやリノベーションで、自分好みの住環境を作れる。
生活の安定感がある	家賃変動の心配がなく、長期的な生活費計画が立てやすい。
将来の住居費を計画できる	金利固定型のローンなら、毎月の支払い額が安定し、老後資金の見通しが立てやすい。

購入では、ローン返済後に住居費を大幅に抑えることができるため、老後資金の負担も軽減できます。また、住宅そのものが資産として残るため、売却・賃貸・住み続けるなど将来的な選択肢が広がる点も大きなメリットです。

5.2 購入を選ぶデメリット

一方で、40歳から住宅を購入する場合は、初期費用の高さや長期間のローン返済、そして転勤やライフスタイルの変化に対応しづらいといったデメリットも考慮する必要があります。

では、40歳で購入を選ぶ場合に想定される主なデメリットを確認していきましょう。

デメリット	内容
初期費用・維持費が大きい	頭金、住宅ローン手数料、固定資産税、修繕費、保険など初期費用やランニングコストが賃貸より高い。
ローン返済が長期にわたる	40歳から住宅ローンを組む場合、完済年齢が定年後になるケースもあり、負担が重くなる。
住環境の柔軟性が低い	転勤や家族構成の変化に伴う住み替えがしにくい。
不動産価値の変動リスク	物件の立地や市場によっては売却時の価格が下がる可能性がある。
修繕や管理の責任	建物の老朽化に伴う修繕費や管理負担を自身で負う必要がある。

購入のデメリットは「初期費用・長期負担」と「柔軟性の低さ」です。40歳で購入する場合はローン返済期間が長くなることに加え、収入の変動や老後資金への影響も考慮することが大切です。

また、物件価値の変動リスクや修繕費負担も大きなデメリットと言えるでしょう。

将来のリスクを抑えるには、資産価値が落ちにくい立地を選ぶことや、計画的に修繕費を積み立てるなど、長期的な視点で対策しておくことが重要です。

6. 40歳で家を購入するか賃貸で迷う人のよくある質問

40歳は、住宅ローンを組める期間に限りがある一方で、老後資金や教育費などの大きな出費が重なる時期です。そのため、「購入か賃貸か」で悩む人が非常に多く、判断に迷いやすいタイミングと言えます。

ここでは、40歳の方から特によく寄せられる疑問を取り上げ、それぞれの考え方や押さえるべきポイントをわかりやすく解説します。

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6.1 40歳から住宅ローンを組んでも完済は間に合う？

40歳からでも住宅ローンを組むことは可能です。

フラット35利用者調査によると、利用者の平均返済期間は31.8年であり、40歳で借りた場合は71.8歳で完済する計算になります。

参考：2024年度集計表（住宅金融支援機構）

また、多くの金融機関では 完済年齢80歳が上限 のため、35年ローンを組むには40代のうちに契約する必要があります。

なお、完済時期の設定は家計プランへの影響が大きいです。

完済時期を早くする（返済期間を短くする） 　→ 毎月の返済額が増える 完済時期を遅くする（返済期間を長くする） 　→ 毎月の返済額は減るが、定年後の負担が重くなる

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6.2 購入と賃貸、老後の住居費はどちらが安心？

購入と賃貸は、老後の住居費の観点からメリットとデメリットが大きく異なります。

購入の安心ポイント

ローン完済後は家賃が不要 固定資産税や修繕費はあるが、老後の住居費を大きく抑えられる

賃貸の安心ポイント

修繕費の負担がなく、身軽に住み替え可能 管理の手間が少ない

ただし、賃貸は老後も家賃を払い続ける必要があるため、年金だけで家賃を賄えるかが不安要素になります。

安定した資金計画を立てたい → 購入、柔軟性や住み替えの自由を重視 → 賃貸といった感じで、

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6.3 子どもの教育費や老後資金と両立する方法は？

40歳は、教育費のピークと老後資金の準備が重なる時期です。住宅購入では「無理のない返済計画」が最も重要になります。

一般的には、
住宅ローン返済額は手取り収入の25％以内 に収めることが安心とされています。

教育費と老後資金を両立させるためのポイントは以下のとおりです。

頭金をしっかり準備する 　→ 借入額を減らし、返済負担を軽減 住宅ローン控除などの制度を活用する 　→ 手取り額アップにつながる 教育費を優先し、老後資金は子育て終了後に集中して貯める

住宅ローン・教育費・老後資金の3つのバランスを意識しながらプランを立てることが、将来の安心につながります。

まとめ

今回は、40歳で家を買うか賃貸を続けるかについて、それぞれのメリット・デメリットを解説しました。

40歳は、住宅ローンの完済時期や老後資金の準備など、多くの重要な判断が重なるタイミングであり、住まい選びの大きな分岐点です。

購入は、資産形成ができることやローン完済後に住居費を抑えられるといったメリットがある一方、返済負担や維持費といったリスクも避けられません。

一方で賃貸は、住み替えの自由度が高く修繕リスクも少ない点が魅力ですが、老後まで家賃の支払いが続くという課題があります。

また、教育費や老後資金とのバランスを考え、無理のない資金計画を立てることで、40歳からでも安心して住まいの選択ができます。

住宅選びは人生でも大きな決断ですが、ポイントを整理しながら検討すれば、自分に合った最適な答えが必ず見つかります。

これから住居の選択を考えている方は、今回の内容を参考に、納得できる住まいを選んでいただければ幸いです。