「中古マンション買ってリフォーム・リノベーション」が流行ってますが、本当はいいの？悪いの？

どうも不動産職人です。

私の自宅は、中古マンションを買ってリノベーションしました。

物件800万のフルリフォーム400万で合計1200万、今は売っても700万くらいかなあ。資産価値としては500万ダウン。もう住んで10年以上経ってますが、ほぼ新築といった感じで気持ちよく住めたということで、マイホームとしては満足ですが投資としては失敗だった気がします。

やはり、もう少し都心の良いところに物件持つべきだったなと。今なら好立地物件持ってたらリフォームした以上に価格が上がってたりします。

安い箱を買ってリフォーム・リノベーションするのは良いのですが、色々と気を付けておかないといけないことが多いです。特に見えないところは注意！

新築が高すぎるので中古リノベが流行り
資産価値が下がり過ぎない物件選びと見えないところに注意
中古マンションのリフォーム、リノベはあり
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新築が高すぎるので中古リノベが流行り

東京23区の新築マンションは7000万以上ともう普通のリーマンでは手が届かないところまで行ってしまった感があります。対して中古は4000万前後なので、新築と変わらないくらいのリフォームを検討しても500万～と十分安い。

なので、中古を買ってリノベーションやすでにリノベしている物件を買うというのがここ数年の流行と言っても良いでしょう。

私もどちらかというと10年前にすでに同様の考えを持っていて、中古を買ってリフォームしたのですが、箱が思ったより下がったのが誤算。ただ、安い金額でほぼ新築に住めたと思えば、それはそれでよかったのかなと思いますが、中古リノベ物件を買うときは色々と注意しないといけないことがあります。

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資産価値が下がり過ぎない物件選びと見えないところに注意

ではどういったところに注意すれば良いでしょうか。

中古だからこそ立地にはこだわりたい

中古リノベはいい！というのは私の結論なのですが、物件を選ぶ際にこれからの少子高齢化による人口減を考えると都心部から離れると厳しい。

資産価値の下がらない、今でいうと駅近マンションを狙うことが重要になってきます。

これは人口が減れば減るほど物件はあまりバス便で不便な場所は避けられることになります。そうなると売却するとき価格が大きく下がることが予想されます。

これだけリフォームやって良い設備入れてるから価値あるでしょうと思っても、その物件自体の価値が下がる、もしくは無くなってしまえば意味はないということです。

大規模修繕の実施状況、修繕積立金の額をチェック

いくら室内が良くても物件の外観や共用部分の掃除や設備の更新が出来ていないと物件の評価自体が下がってしまいますので、大規模修繕の実施状況や管理状態をきちんと確認する必要があります。

大規模修繕では、外壁、屋上防水、給排水管のメイン部分の工事が行われているか、修繕積立金の額は十分かは必ずチェックしましょう。共用部の掃除や廊下の管球交換なども見ておきたいですね。

築年数が古い物件は給排水管の交換しているか

そして、買取り再販などのすでにリフォーム済みの物件を買う際に特に注意したいのが、物件の築年数。築30年以上の物件を購入する際は、給排水管の交換が行われているかは十分に注意したい。
メインの給排水管は大規模修繕でやりますが、室内から本管につながる枝管は専有部分なので、自分で工事をしないといけません。内装はきれいになったのに、いきなり排水が詰まったりしたら嫌ですよね。