賃貸住宅管理業法成立！サブリース問題解決の手段となるのか！賃貸不動産経営管理士の国家資格化へ！

いよいよ賃貸不動産経営管理士の国家資格化への第一歩となる賃貸住宅管理業法が、6月12日、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（管理業法）」として参院本会議で可決、成立しました。

ここ数年、スルガスキームやシェアハウス「かぼちゃの馬車」、レオパレス問題などサブリースによるトラブルが増えたことも要因のひとつです。

サブリース問題の根本的な原因は、サブリース業者が借地借家法を盾に、賃料の減額や解約などオーナーに不利な契約を行っていたことです。

プロであるハウスメーカーやサブリース業者が素人であるオーナーを騙して契約していたわけですから素人は騙されても仕方がなかったのかもしれません。

この問題を受け、賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（管理業法）は成立しました。

今回は、賃貸住宅管理業法成立で何が変わるのでしょうか。

サブリース契約とは

それでは、まずはサブリースについて簡単にご説明させていただきます。

例えば、皆さんもご存知の大手ハウスメーカーでアパートを建築すると最初はサブリース契約を勧めてきます。

賃貸管理を任せる方法としては、管理委託契約とサブリース契約のいずれかを選ばないといけません。

管理委託契約は、客付け、家賃の集金、クレーム対応などについて、賃貸管理会社に委託する契約で、管理料として、集金家賃の3%~7%程度を賃貸管理会社に支払います。

一方サブリース契約では、オーナーとサブリース業者がマスターリース契約、いわゆる一括借り上げしてもらい、一般的には相場家賃の8割~9割で一括借り上げの家賃を設定します。

サブリース業者は、入居者に転貸（サブリース）し、入ってくる家賃と一括借り上げの支払い家賃との差額が儲けとなります。

サブリース契約では、オーナーは空室になっても安定した収益を受けることができるので、賃貸管理が面倒なサラリーマン大家さんや高齢者には非常にメリットのある契約と言えます。

サブリース契約はすべてが悪いわけではなく、通常のサブリース契約では大いにメリットを享受することができ、上手くいっているオーナーも確かにいます。

■サブリース問題とは

では、なぜサブリースが問題になるのでしょうか。

ひとつは、プロであるサブリース業者が借家人となっているにもかかわらず、借地借家法が適用されることが原因です。

契約時には、保証家賃の値下げは30年間しないとしていても、経済的事情があれば借家人であるサブリース業者は家賃を下げてもらうことができます。

かぼちゃの馬車のシェアハウス問題では、30年間家賃減額はしないという覚書を書いていましたが、いきなり減額通知があり、最後は支払い不能となりました。

サブリース業者が破たんすれば本来得られるべき家賃を得られないことになります。

最初は高い保証家賃で契約し、更新の時期になったら家賃の減額や収益の悪い物件は解約されることもあります。

ハウスメーカーは、アパートを建築する際に大きな利益を取っているので、サブリースで多少損をしても良いと考えており、無茶な保証家賃でもとにかく建てさせることを優先します。

次に、サブリースの解約は難しいといった問題もあります。

借地借家法では、貸主からの解約は建て替えなど相当な理由がないとできないからです。

そして、契約書はサブリース業者が作るわけですから、サブリース業者に有利な条件で書かれていることが多いです。

例を挙げると、オーナー側からの解約は6か月前、早期解約したい場合は違約金何か月分といったものや2年毎に家賃の見直しをしますといったものがあります。

本来はオーナーがきちんと契約内容をチェックしないといけませんが、営業の段階では、家賃の値下げはないと言われており、サブリース業者に特に問題ないのでサインだけしてもらえばいいですよと言われれば簡単にサインしてしまうと思います。

しかし、数年後に家賃の減額を言われ、解約しようと思ったら6か月後、違約金が必要となってトラブルが発生するわけです。

賃貸住宅管理業法成立で何が変わる

今回の賃貸住宅管理業法案のポイントは、賃貸住宅管理業者登録制度を法制化することで、賃貸住宅管理業者の厳格化とサブリース問題への対策を行っています。

登録業者は、これらの要件を満たす賃貸住宅管理業者ということで信頼度が増します。

又、サブリース契約などの管理受託契約においても重要事項の説明が義務付けられることで、これまでように、説明を聞いていない、不利な条件についてもきちんと説明を行わないといけませんので、サブリース業者も無茶な内容の契約は難しくなると思います。

賃貸不動産経営管理士が国家資格化へ

この法律の成立に尽力してきたのが日本賃貸住宅管理協会で、会長の末永さんは私も少し交流があります。

この法律を成立を目指した背景のひとつに、自分達で運営してきた資格である賃貸不動産経営管理士を国家資格化するという目標がありました。

賃貸不動産経営管理士の資格は、（公財）日本賃貸住宅管理協会、（公社）全国宅地建物取引業協会連合会、(公社）全日本不動産協会の3団体で運営されています。

「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（管理業法）」で賃貸不動産経営管理士を国家資格化へとボルテージが上がっています。

私も国家資格化を見越してこの資格を取り、取り敢えず年会費も払っております。

是非、この資格を国家資格にしてほしいと切に願っております。

そうしていただくと又仕事にありつける確率がアップするので(笑)