どうも不動産職人です。
そろそろ確定申告の時期ですね。
私も昨年物件を買いましたので、いよいよ確定申告することになります。
この時期になると物件を購入していただいたお客様から確定申告の仕方について色々とご質問をいただきます。
実際にはもう少し細かい内容もあると思いますが、特に間違いやすいポイントを抜粋して記載しておきます。
確定申告の間違いやすいポイント
確定申告において気になるポイントとしては、いつまでに確定申告をしないといけないか、経費はどの辺まで認められるのか、赤字の場合はどうするのかなどがあります。
平成31年度の確定申告の期日
今年の確定申告の申告期限は
所得税・贈与税 ・・・ 3月16日
消費税 ・・・ 3月31日
青色申告を受けるための要件
青色申告を受けるためには、開業届と青色申告承認申請書の提出が必要ですが、結構忘れている方が多く、いざ申請時には青色申告が受けれなかったという話も聞きますので、初めて不動産投資を始める方は特に注意が必要です。
①新規開業の場合 ・・・ 事業開始日から2か月以内に開業届と青色申告承認申請書の提出が必要です。
(ただし、開業日が1月1日~1月15日の場合は、3月15日が提出期限)
②それ以外の場合は ・・・ 青色をしようとする年の3月15日までに同様に青色申告承認申請書の提出が必要です。
サラリーマン大家さんの場合の確定申告
給与所得と不動産投資の所得を合算して申告
※累進課税なので課税所得が税率33%を越える900万以上になると法人化も要検討。
将来的に年収が900万越えが見込まれる場合は最初から法人化しておく方がベターです。
物件取得時の費用の取り扱い
取得費額に算入するか、必要経費に算入するかをきちんと分ける必要があります。
取得費参入経費
◎仲介手数料 ※間違いやすい
◎売主に支払った固定資産税等精算額 ※間違いやすい
・建物の設計料
・取得のために支払った立退料、修繕費
・建物確認申請費用
・地鎮祭、上棟式費用
・取得に合わせて行った修繕費
必要経費算入
・登記費用
・登録免許税
・不動産取得税
・落成式の費用
赤字の場合はどうなる?
土地取得のために要した負債に対する借入利息がある場合は、赤字と利息のいずれか少ない金額が経費不算入となります。
青色申告特別控除の概要
簡易簿記による計算 ・・・ 10万円
複式簿記による計算 ・・・ 65万円
65万控除は事業的規模の不動産所得又は事業所得を営んでいる必要がありますね。
いわゆる戸建5棟又は10室以上の事業的規模と言われるやつです。
今回は特に間違いやすいポイントをピックアップいたしましたが、本当のさわりだけなので、ご不明な場合は、税務署の確定申告相談窓口や税理士にお問合せいただければと思います。
消費税は少し内容が複雑になりますので又別の機会にアップ出来ればと思います。
今日はここまで!
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