どうも不動産職人です。
不動産投資で何時の時代も王道と言えるのは、中古マンションを安く買い取って、リフォームやリノベーションをして売る再販事業。
「最終エンドユーザーにいくら売れるか」から逆算して利益を計算し仕入れるので、売却価格の査定をミスらない限り、大きく損することはありません。
これは大阪だとフ〇住宅が得意としている手法で、収益関連の不動産会社が元気がない中、再販業者は非常に元気で不動産投資で利益を得る鉄板の手法と言えます。（たまに見込み違いもあるようですが）
しかし、物件の情報が早々入ってこない、融資を使うと儲けが減るので物件を買うためには現金が必要ということで一般の方には中々難しいと言えます。
本来は数をこなして利益を上げていくべきなのですが、一般の方の場合は確実に1戸で利益を出そうと思うと中々難しい。
そこで私の知っているオーナーさんでも実践している人が多い、オーナーチェンジの中古ファミリーマンションを購入して、退去した際にリフォームして再販する方法。
これなら運用期間中もリスクが少なく、退去して再販すれば利益も出せる！ということでガッチリ。
空室物件ではなく、何故オーナーチェンジ物件なのか?詳しくお話したいと思います。
ファミリーのオーナーチェンジ物件は実住に比べると割安に買える?
オーナーチェンジ物件とは、簡単にいうと賃貸中物件のことです。
そのオーナーチェンジ物件で多いのは、投資用単身者向けのワンルームです。この投資用物件というのは、投資家向けなので基本的には収益率=利回りで取引されます。
例えば、大阪なら今ですと表面利回り7%以上ないと売れません。
収入が70万あるとすれば、収入÷利回り7%となり物件は1000万になります。
ファミリー物件でもオーナーチェンジ物件は利回りで価格が決まる
ファミリータイプでもオーナーチェンジ物件の場合は同じで利回りで価格は決まります。
それならワンルームでもファミリーでも同じじゃないのと思うかもしれませんが、ワンルームだと住宅ローンは使えませんが、30㎡以上だと住宅ローンが使えます。（銀行によっては40㎡以上などというところもある）
この差が実は非常に大きいんですね。
不動産投資用ローンと住宅ローンでは金利や期間が大きく変わります。
例えば、中古ワンルームマンションを買おうと思えば、2.5%〜3.5%で期間も20年〜30年程度となりますが、住宅ローンは金利0.5〜1.5%程度で期間も35年。
毎月の返済は当然住宅ローンの方が安いので、住宅ローンが使える方が購入者の購入できる金額も上がります。なので転売するときに大きな差が生まれます。
なので、収益物件としてオーナーチェンジの中古ファミリーマンションを買うと利回りで物件を見ますので、実住転売すれば高く売れ、割安で買えることが多いんですね。
オーナーチェンジの中古ファミリーマンションを退去後転売するというこの手法は、その差を使うんですね。
空室物件でも実住向けだとそう安くはない
空室物件だからと言っても実住向けに販売されている物件は、やはりエンドユーザー向けに出されているので割安感が無い場合が多いです。
そこで実住向けよりも割安に仕入られる可能性の高いオーナーチェンジ物件を狙うということなんですね。
空室物件でも割安であれば同じ効果がありますので、物件を見極める力がついてきたら挑戦してもいいと思います。
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割安かどうか見極める力をつければ成功率アップ！
最初から出口を想定して購入することでリスクを減らすことが出来る
リスクは退去時賃貸を継続する場合
ただし、現金購入が基本のため資本力がないと続けて買うことは難しい。
中古ファミリーマンションのオーナーチェンジ物件投資は、リスクが少ない投資ですが基本的には現金で購入しないと利益を出すことは難しいと言えます。
現金購入することで運用期間中の収益を貯まることが出来、その収益でリフォーム費用を捻出するイメージだからです。
融資を使うと運用期間中のキャッシュフローが少なく、退去後リフォームする期間は無収入になってしまうので支出が増えることになってしまいます。
大手だから出来ると投資と言えるかもしれませんが、割安で仕入れることが出来れば出口ではほぼ儲けは計算できます。
効率よりも確実に儲けたい人におすすめの投資と言えます。
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