大阪のスルガ銀行と言われていた大阪厚〇信用金庫でも融資の引き締めがすごいらしい

どうも不動産職人です。

転職して間もないということもあり、お付き合いのあった業者さんに連絡をしてますが色々と物件の情報なんかもいただく機会があり、不動産の営業は人脈が大事やなというのは改めて思います。

ただ、業界全体は昨年からのスルガやTATERU問題に始まり、最近ではレオパレスと明るい話題がなく、特に収益物件を扱ってきた業者さんは苦戦してるみたいです。

久しぶりに連絡を取ってみると、東京の三為業者さんがこんなこと言ってました。

「あの何でも融資してくれてた大阪厚〇信用金庫が最近融資崩れて大変なんですよ」 

大阪は三為契約に融資が出なくなった

三為契約とは、「第三者のためにする契約」のことですが新中間省略とも言われています。

不動産は売主である所有者から買主である次の所有者という流れで所有権が移動しますが、三為契約では、間に宅建業者（仕入れ業者）が入ることに。

本来の流れであれば、宅建業者が買主として登記を入れて所有権を移転し、今度は宅建業者が売主として、次の買主である所有者へ売却となります。

しかし、三為契約を使うと、間に入る宅建業者は登記を入れなくていいので不動産取得税、登録免許税が非課税になるといったメリットが出ます。

そして三為契約の最大のメリットは、宅建業者は売主から安く仕入れ、買主にはそれより高い価格で売却すれば差額が利益になること。

スルガ問題では、この宅建業者が本来の価値よりも物件の価値を高く見せるために、レントロールの改ざんやカーテン行きますといって空室にカーテンをつけるといったことを行ったため、割高で物件を買わされた人がたくさんいます。

三為業者がここ数年の不動産価格を吊り上げたとも。

レオパレス問題以上に隠れた被害者が多く、私も何人にも相談を受けました。

スルガ銀行は4月に喪が明けますが（新規融資再開）、スルガ問題が本格化していくのはこれからでしょう。

大阪でも、地方銀行、信金と昨年後半から一気に融資の引き締めが進みました。

ただ、大阪の信金・信組の中では、大阪厚〇信用金庫、大阪共〇信用組合はまだまだ不動産投資に積極的な姿勢を示していました。

それでも大阪共〇信用組合の方は、これまで木造の築古アパートでも長期で組めていたのが短くなって…みたいな話があり、最後の砦は大阪厚〇信用金庫だけでした。

しかし、その大阪厚〇信用金庫も融資が引き締められたようで、特に三為契約の融資はほとんど通らなくなっているようです。

東京の三為業者曰く、

「融資がこけまくって困ってます。不動産職人さん協力してもらえませんか～」

とのことで、休み明けにでも資料をもらう予定です。 

追記

実態はこんな感じみたいですね。実際に取引ある会社の社長さんの生の声。

以前から三為売買は消極的でしたが不可となりました。また修繕費用は今でも融資可能で資金使途が明確であればオーバーローン可能。
関西圏以外に在住の方は、以前はバーチャルオフィス対応も可能でしたが今は実態を見られる。一物件一法人で融資を受けていた方が多かったが現状は不可。#不動産投資 https://t.co/6ZMWFQqJ54

— 藤原 正明 🇯🇵大和財託 創業社長 (@fujiwaramasaaki) 2019年2月28日

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スルガ物件、レオパレス物件の出口はどうなる？

スルガ銀行が新規融資をストップして以来、すでに三為業者の物件に融資してくれる金融機関が無くなって、三為業者は廃業、または区分マンションの販売に鞍替えしたりと生き残りが難しい状況。

新築アパートも融資が引き締まっており、TATERUなどの建売業者が建てても売れないので土地の契約解除しているとう噂も聞きます。

まあ、被害は最小限に抑えて次へと行ける業者はまだ何とかなりますが、採算の合わない物件を購入してしまったオーナーさんたち、スルガ物件、レオパレス物件の出口（売却）はどうなるんでしょうか。

何件か相談を受けたスルガ物件では、30室中空室が5室ほどですが、築年数が古い為物件はボロボロで本来は改修工事が必要。しかし、現状ですでに運営は毎月赤字続き。

まずは空室を埋めてそれから改善していきましょうということでやっておりますが、満室になってもマイナスが出そうで、所有しているだけでドンドン赤字を垂れ流し。

本当なら売却して精算した方が良いのですが、購入して2年。

残債を見る限り、2重契約でオーバーローンをやっている感じで、購入価格で売れないと売却できない感じ。

今売ろうとすると融資してくれる銀行がないので、業者に買い取ってもらうくらいしかない。そうなると購入価格では到底買ってもらえませんから、じり貧で頑張るしかないという訳です。

こういった案件も本来スルガ銀行は、かぼちゃ同様にリスケ、金利交渉に応じるべきだと思います。今スルガ銀行の融資を受けて物件を購入して運営が上手くいかないとお悩みの方は、まずはスルガ銀行に交渉すべきです。

レオパレス物件については今のところ何とも言えませんが、一部の噂ではこのまま改修工事が進まないようだと格安で市場に出回るんじゃないかなんて言われてます。

まあ、レオパレス物件の場合は、地主がほとんどなので建物の費用だけなので、土地値以上で売れれば残債は払えると思いますので、その辺りは収益物件として購入したスルガ物件よりは精算がしやすいと思います。

今年は、本当に不動産業界としては厳しい環境ですが、まあ細々と頑張っていきたいと思います。

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