どうも不動産職人です。
連日レオパレスの建築基準法違反と施工不良の問題が報道されており、対象物件を所有しているオーナーさんはご苦労なさっていることだと思います。
調査物件は約40000件、そのうち8割が対象だと言われており、調査は進まず、建築基準法違反と施工不良の改修工事もほとんど行われていないようです。
住むのも危険だという部屋の入居者の約14000人が引越しを余儀なくされ、国土交通省が営業停止や業務改善命令を出す可能性も噂されています。
今後考えられる最悪のシナリオは、レオパレスの経営が悪化して改修工事は行われず、サブリース家賃が支払われなくなって、人の住めない空き部屋が残ること。
では、そうなる前にオーナーが出来ることは何かあるのでしょうか。
私なりにチョット考えてみました。
まずは住めるようにしないといけない
金融庁は、各金融機関のレオパレス物件の融資実態について一斉調査を行う方針を固め、国交省は営業停止や業務改善命令を検討している。
営業停止や業務改善命令の内容にもよるが、そうなるとレオパレスの破たんリスクは高まる。
金融庁はそれを予測して一斉調査していると考えると本当に恐ろしい。
現状、レオパレスが昨年公表した施工不良に関し、173自治体が計1895棟の建築基準法違反を確認。対象の物件の補修工事は停滞しており、オーナーは最悪のシナリオは現実に起こりえると予想して動いておく必要がある。
テレビの報道では、すでにサブリース賃料の減額や色々と取られる諸経費で体力がほとんどないというオーナーも多いと言う。
では、何をすればいいか。
取り敢えず、最低限住める状態にしないと新しく入居者を迎え入れることはできない。
そのため、自分自身でまず建築基準法違反をしていないか、施工不良がないかを確認し、どの程度の工事が必要か、費用はどのくらい掛かるのか把握する必要がある。
そこまですれば、次はどこからお金を引っ張るか。
レオパレスに工事を自分でするから代金の支払いだけしてもらえないか交渉する。
それがだめならこういった事態なので、レオパレスの物件で融資を受けている銀行や日本政策金融公庫なども相談に乗ってくれると思うのでその辺をあたる。
ここで資金が調達できないようだとかなり厳しい。
とは言え、どうにかして住めるようにしないと賃貸経営は成り立たないのでここは何としてでもどこからか資金を調達するしかない。
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並行してリスケ、金利交渉を行う
いずれにせよ、待ってくれないのは金融機関の返済。
かぼちゃの馬車問題については、現在スルガ銀行とオーナーが交渉を行っており、大幅な金利の引き下げと期間の延長に成功したという声もフェイスブックなどで散見される。
レオパレス問題は、今回それ以上の規模の被害者が出ることが予想されており、金融機関も何とかして破たんさせないように動くはず。
現段階ではすぐにリスケ、金利の引き下げを受けてくれないかもしれないが、大量の滞納者が生まれる可能性が高い現状であれば、意識高い系のオーナーさんや少し余裕のあるオーナーさんは救おうという金融機関もあるのではないかと思う。
諦めたらそこで試合終了。
そうならない為にも、早目の対策、そして他人任せにせず、自分で動く行動力が重要になる。
借り換えしてくれる金融機関は少ないかもしれないが、高い金利で借りているオーナーは、借り換え交渉をしてみる価値はある。
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建築基準法違反の建物は売却も難しい
建築基準法の建物を放置しておくリスクは売却が難しくなる点。
売却できるにしても、改修費用や取り壊し費用分は値引きを余儀なくされる。
返済が進んでいればいいが、残債が多いと売却しても返済できず、自己資金を出さないといけないことも。
自己資金を持っていないオーナーは、工事も出来ず、売ることも出来ない。
そうなると万歳するしかなくなってしまう。
高齢者のオーナーも多いので、体力的にもしんどいと思いますが、相続税対策のために建築した人も多いと思うので、何とか資産を残せるように頑張って欲しいと思います。
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