どうも不動産職人です。
公示価格についで基準地価でもキタをミナミが上回る
3月末の公示価格の発表でクリサス心斎橋が大阪のトップに躍り出ましたが、基準地価でもグランフロントを上回ってトップに。
インバウンド需要によるホテル建設などにより、マンション業者と競合していることで地価が上がっているようです。
全国的にも商業地では基準地価の上昇が続いており、京都が前年に続いて7.5%上昇してトップ。
住宅地は-0.3%と下落基調していますが、東京都では1.0%、名古屋では0.8%、大阪でも0.1%上昇しており、地方圏との格差は広がっています。
基準地価とは
では、地価にも色々とありますが、基準地価とは
国土利用計画法の土地取引価格の審査基準価格として設定されたもので，都道府県が毎年1回公表している。具体的には都道府県知事が基準地について不動産鑑定士の鑑定評価を求め，毎年7月1日に現在の標準地価を判定し，10月初めに公表する。土地取引の指標，正常な地価形成を目的とした公示地価とほぼ性格を同じくしており，公示地価を補完する形をとる。実勢地価を 100%とした場合，基準地価は 70～80%といわれている。
公示価格を保管する意味合いで出されている価格ということで、不動産売買においては実勢地価の70~80%ということなので、割り戻して参考にする必要があります。
首都圏トピックス
基準地価では、首都圏の商業地のトップは毎年ほぼ変わらず東京・銀座２丁目の「明治屋銀座ビル」で一平方メートル当たり四千百九十万円。
商業地の上昇率1位となったのが新宿区の歌舞伎町1丁目。やはりこちらもインバウンド需要が大きく影響しており、訪日観光客の増加に加えて、老舗映画館「ミラノ座」の跡地4600平方メートルの敷地に、新宿エリア最大級の高層ビルを建設する計画があり、その影響が大きいようです。
他にも開発が進む渋谷でも商業地の上昇率上位10地点の中で4地点がランクイン。
オープンしたばかりの「渋谷ストリーム」や2019年に向けて建設が進む「渋谷スクランブルスクエア」があり、今後も注目されるエリア。
東京の住宅地で上昇率が最も高かったのは、なんと荒川区の西日暮里。
荒川区西日暮里4丁目の1平方メートルあたりの価格は去年よりも10.1％上昇し、57万7000円となりました。
人気の世田谷や目黒の価格が上がっており、値ごろ感から西日暮里の人気が上昇しているようです。
関西トピックス
関西の商業地では、クリサス心斎橋前が昨年NO.1のグランフロントを抑えてNO.1となり、１平方メートルあたり１６８０万円は全国10位に。
京都では上昇率で全国トップなのに加えて、他にもトップ10に4か所がランクインするなど、関西の商業地エリアもインバウンド関連で盛り上がる。
大阪では、日本橋の電器店が並ぶ一角が上昇率でトップ。日本橋を含む浪速区は地価高騰が続く中央区に比べると比較的割安で人気の道頓堀も徒歩圏内ということで民泊施設やホテルなどが増えたことが地価を押し上げたとみられる。
今回の台風21号の影響でインバウンドが減少したが、一時的なものであると見られており、地価には今のところ大きな影響はないだろうという予想です。
どこも、インバウンド関連が地価を押し上げており、極端な円高や経済の悪化が無い限りは上昇は続きそう。
大阪圏の住宅地が前年比０・１％増となり、４年ぶりに横ばいから上昇に転じており、周辺の堺市や高槻市などにも影響が波及している。
その他
札幌、仙台、広島、福岡の中枢4市は、数宅地、商業地のいずれも大都市圏を上回る高い伸びを示しましたが、3大都市圏を除く地方圏全体では0.6%下落するなど過疎地の多い地方都市は厳しい状況が続いています。
注目は、沖縄。住宅地の上昇は、沖縄県が4.0％とトップで、商業地の上昇は7.3%と京都についで2位。
今回の基準地価の発表では、経済の好調さやインバウンド需要によるホテル建設の増加など商業エリアの地価上昇がクローズアップされました。
しかし、逆を言えば、インバウンド需要が無くなれば一気に冷え込む恐れも。
とは言え、東京オリンピックや大阪万博に向けて開発が進む都市部はまだまだ上昇の余地がありそうです。
バブル懸念は？
地価が上がるとバブルだと言われますが、今回の地価の上昇は実体経済から大きくかけ離れているものではなく、バブルかというとそうではありません。
しかし、今回の地価上昇の裏には日銀の緩和マネーが株や不動産に大量に流入したことが大きく影響しており、今後金利の上昇や出口に向けての引き締めがあれば、やはり地価は下落するリスクを抱えています。
そのタイミングの見極めは難しいですが、不動産は出口も重要になるので逃げ遅れないようにしてください。
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