【不動産用語解説】老朽マンションとは


 

  どうも不動産職人です。
 

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日本では少子高齢化が進み、空き家問題や地価の下落など様々な問題を生み出しています。中でも、バブル期に建設されたニュータウンと言われる郊外のマンション群は築年数も古くなり、高齢化が進み、社会問題化してきています。
 
こういったマンションは老朽マンションと言われています。
 

老朽マンションとは 

老朽化マンションとは、バブル期に建設された物件が多く、築年数が経ったことにより、建物全体や各設備の傷みが目立ち、見た目の悪さや住民の生活に支障が出ているマンションを指します。 
築年数の正確な定義はありませんが、30年以上経過したマンションでは、同様の問題が起こっているケースが多い。
目安としては、1981年6月以前に建築許可を取っている旧耐震であるかどうか。
2017年末時点の分譲マンション644万戸のうち、16%の104万戸が該当。

老朽化マンションの問題点

キチンと計画を立てて管理組合が大規模修繕を行っている建物は、築年数が経っていても見た目もきれいで設備の交換なども行っているので、生活もしやすく、資産価値の低下も限定的。
しかし、老朽化マンションのように見た目や生活に不便があるマンションにおいては、資産価値の低下、入居者の減少により、管理費や修繕積立金の集金が困難になり、管理組合の運営が事実上破たんしているところも多い。
築年数が40年を越える物件は、今後20年間で約5倍に増え、建物の設備を大幅に入れ替えや改修工事を定期的に行う必要も。
建替えなども検討が必要だが、やっぱりお金の問題が大きく、更に5分の4の同意が必要など実行にはハードルが多い。
 
今後もこういった老朽マンションは増えることが予想されており、自分のマンションの管理状況が現状どういった状況になっているのか、確認しておく必要があります。
場合によっては、売却を検討するのも一つですが、高齢者の場合新たな借り入れも難しく、簡単には引っ越せないのが現状ですね。
 

老朽マンションかどうかのチェックポイントは?

すでに老朽マンションになっている場合は中々復活は厳しいですが、まだ予備軍のうちなら対策は可能です。
 
老朽マンションになるかどうかのチェックポイント
 
・大規模修繕が定期的(10年~15年周期)で行われているか。
※大規模修繕の主なもの 外壁工事、屋上防水、鉄部塗装
物件によっては、エレベーターや立体駐車場なども。
 
修繕積立金の額は適正か
新築分譲時は修繕積立金は購入してもらいやすいようにデベロッパーが安く設定しています。建物の規模で大規模修繕に掛かる費用はおよそ計算できますので、次の大規模修繕までにいくら必要か、管理組合に試算させて値上げなどの対策は早く取る方がベター。ギリギリになって大きな金額を徴収されることになると払えない人も出てきます。
 
大きくはこの2つをきちんと見ておけば大丈夫だと思います。
後は、日常の工事などの対応の早さなども見ておく方がいいですね。
 

まとめ

老朽化マンション化し、負の資産にならないように目を光らせておくことは、生活環境の確保と資産価値の下落を防ぐことになるのでマンション全員の利益になります。

どうしても先送りしたい問題ではありますが、早めに対処することが本当に重要だと思います。

 

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