どうも不動産職人です。
不動産投資の醍醐味と言えば、融資を借て収益率を上げるレバレッジ効果。
レバレッジ効果は、てこの原理と言われ、少ないお金で大きなリターンを得ることが出来るので、不動産投資においては収益率アップや規模の拡大には欠かせません。
今回はレバレッジ効果は、どんな条件だと効果を発揮するのか、あるなしの判定はどうすれば良いかについてお話ししたいと思います。
投資分析用語 レバレッジとは
レバレッジとは、借入によって自己資金や物件の投資利回りが上昇する効果。
これを正のレバレッジが働いている、レバが効いていると言います。
逆に、自己資金の利回り＜物件の投資利回り＜K%となると負のレバレッジとなり、借入をして購入するとマイナスになります。
逆レバレッジ（逆レバ）とも言います。
これだけではわかりにくいと思いますので、もう少し詳しく見ていましょう。
K%とは
では、K%とは何なのか。
K%とは簡単に言うと、銀行が不動産投資に融資した場合の銀行の投資利回り。
K%=年間返済額÷借入残高
で表すことが出来ます。
例えば、年間の返済が250万円で借入残高が5,000万円とすると5%となります。
レバレッジの判定方法について
例えば、物件価格5,000万円、利回り8%の物件を4,500万円融資を受けて購入したとします。
自己資金は500万円、融資期間30年金利3%融資額4,500万円を元利均等方式で借り入れた場合、年間の返済額は、約227万円。
K%=年間返済額227万÷4,500万×100=5.04%
自己資金の利回りは、年間の収入が400万となりますので、
年間収入から返済を引いたキャッシュフロー173万円に対して、自己資金が500万円。
この場合は、自己資金の利回り34.6%＞物件の投資利回り８％＞K%5.04%
となり、レバレッジは正となります。
逆に、同じ条件で返済期間が15年だった場合は、年間返済額は372万円。
K%=372万円÷4,500万円×100=8.27%
自己資金利回り=28万円÷500万円×100=5.6%
自己資金の利回り5.6%＜物件の投資利回り8%＜K%8.27%となり、レバレッジは負、レバが効いていない状態になりました。
このように不動産投資を分析することで、融資を受けた方が効率的か、現金で購入した方が良いかなど判断することが出来るわけです。
レバレッジは万能ではない、リスクも考えて
通常、投資の観点からいうと、利回りを重視しますので、正のレバレッジが効いた状態＝Ｋ％より利回りが高い状態、自己資金利回り＞物件の投資利回り＞K％が効率よく資金が回っている状態、収益性の高い投資となります。
失敗する投資家の多くが、レバレッジを効かせすぎてしまい、投資環境の変化に対応できず、破綻するケースが多いです。
レバレッジをかければ掛けるほど銀行の返済が増え、手元に残るキャッシュフローは少なくなりますので、空室が増えたり、金利の上昇等の要因により、ＣＦがマイナスとなり、資金不足となります。
フルローン、オーバーローンで利回りが∞なんてことにもなりますが、それだけリスクもアップするということを知っておく必要があります。
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