どうも不動産職人です。
「ライフスタイルを踏まえて、将来売却できるマンションを購入したい」「売る前提で買うなら、どんな物件を選べばいいのか知りたい」と考える人は少なくありません。
私の持論は、マンションは将来売却するつもりで買えです。
マイホームは長く住むことを前提に購入するケースが多いものの、将来の売却を見据えてマンションを選ぶという視点を持つと資産性が維持できる物件を購入できる可能性が高まります。
転勤が多い仕事に就いている方や、今後家族構成が変わる可能性がある方の場合、購入したマンションを手放して新居へ移る必要が出てくるケースもあるはずです。
しかし、いざ引っ越しが必要になったときに、そのマンションがなかなか売れないとなると大きな負担になります。
そのため、将来的に売却の可能性があるのであれば、「売れやすい物件」「資産価値が落ちにくい物件」を意識して選ぶことが重要です。
一方で、旧耐震基準のマンションや定期借地権付きマンションなど、売却が難しい物件は避けるのが無難でしょう。
後悔のない売却につなげるためにも、マンションを売るつもりで買うことのメリットを理解し、選び方や注意点を押さえたうえで検討を進めることが大切です。
将来売却を視野に入れてマンション購入を考えている方は、ぜひこの記事を最後までご覧ください。
1. 将来の売却を前提にマンションを購入するのが最善策
マンションは一般的に「長く住むこと」を想定して購入されますが、将来の売却を見据えて買うことが結果的に最善策と言えます。
あらかじめ売却を視野に入れておくことで、ライフスタイルの変化や不動産市場の動向にも柔軟に対応が可能です。
近年は都心部を中心にマンション価格が上昇傾向にあり、条件の良い物件を選べば、売却時に高値で取引でき利益が得られる可能性もあります。
まずは「売るつもりで買う」ことによるメリットを正しく理解することが大切です。メリットを把握できれば、自然とどのような物件を選ぶべきかが見えてきます。
築年数やブランド力だけでなく、将来的な需要、立地、管理状態など、後の売却で評価されやすいポイントを意識して物件選びを行うことが重要と言えるでしょう。
2. 売ることを前提にマンションを購入するメリット
将来売却するときに後悔しないためにも、「売るつもりで買う」ことによって得られるメリットをしっかり理解しておくことが大切です。
最初から売却目線でマンションを選べば、ライフスタイルの変化への対応力が高まり、売却益を得られる可能性も広がります。
ここでは、マンションを売る前提で購入することで得られる主なメリットを解説します。
2.1 ライフスタイルの変化に対応しやすい
売却を想定してマンションを選ぶ最大のメリットは、ライフスタイルが変わったときに柔軟に対応できる点です。
たとえば、子どもの誕生・進学といった家族構成の変化や、転勤・転職など、住み替えが必要となるタイミングは突然訪れます。
住み心地だけを重視して売れにくい物件を購入してしまうと、希望価格で売れなかったり、売却まで長期間かかったりすることもあります。
近い将来に環境が変わる可能性があるなら、購入時点で“売りやすい物件”を選んでおくことが重要です。
2.2 高値で売れる可能性がある
売却を見据えた購入は、選ぶ物件によっては利益が出る売却につながる点も大きな魅力です。
特に首都圏をはじめ都市部のマンション価格はここ数年大きく上昇しており、
国土交通省の不動産価格指数では、マンション価格は2024年11月時点で207.2（2010年比で2倍以上）に達しています。
ただし、すべての地域で価格が上がっているわけではなく、地方や利便性の低いエリアは需要が弱く、売却すら困難なケースもあります。
将来の資産価値を高めるためにも、需要の強いエリアか、値上がりが期待できる立地かなどを不動産会社に確認しながら選ぶことが大切です。
2.3 建物の老朽化を気にしすぎなくてよい
マンションは時間の経過とともに劣化が進みますが、売却ありきで購入しておけば、5〜10年後に築浅物件へ住み替える選択肢が生まれます。
築年数の浅いマンションであれば構造体の老朽化を気にせず安心して暮らせるほか、売却時にも有利になります。
老朽化した物件ほど買い手がつきにくく資産価値も下がりやすいため、築年数が浅いうちに買い替えるのは合理的な判断と言えるでしょう。
2.4 予期せぬトラブルにも対応しやすい
売却しやすい物件を所有していれば、万が一の事態が起こっても柔軟に対処できます。
近年は大企業のリストラや倒産など、予想外の理由で収入が不安定になるケースも多いです。
収入が途絶えると住宅ローンや管理費・修繕積立金の支払いが難しくなり、売却が必要になることもあります。
しかし、売りにくい物件だった場合、すぐに手放せず生活が立ちいかなくなるリスクも考慮しておくことが大切です。
その点、需要の高いマンションであれば、いざという時に生活を立て直しやすくなります。
2.5 売らなくても資産として活用できる
賃貸住宅は家賃を払っても資産は残りませんが、分譲マンションは所有している限り資産として価値が残ります。
売却しない場合でも、需要の高いマンションであれば資産価値が落ちにくく、将来の選択肢を広げることが可能です。
ローンの返済が負担に感じる方も多いかもしれませんが、「価値を持つ資産を購入している」と考えれば、将来的に売却益や資産運用につなげられる有効なお金の使い方と言えるでしょう。
3. 売るつもりでマンションを買う際の選び方
売却を前提にマンションを選ぶ場合に大切なのは、「将来売るときに資産価値がどれだけ維持できるか」という点です。
築年数の浅さ、ブランド力、人気エリア、管理状態の良さなど、売却しやすい物件には共通した特徴があります。
ここでは、売るつもりでマンションを購入するときにチェックすべきポイントを解説します。
3.1 築年数が浅いマンションを選ぶ
築年数が浅いマンションほど、資産価値が維持されやすいので、売却時の価格も高くなる傾向です。
公益財団法人東日本不動産流通機構が公表している「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2024年）」でも、築浅物件の価格が高いことが示されています。
新築や築浅物件を購入し、5〜10年ほどで売却することができれば、高値売却につながる可能性は十分にあります。
参考：築年数から見た首都圏の不動産流通市場 2024（公益財団法人東日本不動産流通機構）
3.2 耐用年数が長いマンションを選ぶ
マンションの耐用年数は長いほど購入者が住宅ローンを利用しやすく、売却にも有利になるケースが多いです。
法定耐用年数は47年と定められており、築年数が進むほどローンの借入期間や借入額に影響が出るケースがあります。
住宅ローンを組みにくい物件は購入者が限られ、結果として売却価格が下がりやすいため、耐用年数が短くなりすぎたマンションは避けるのが賢明です。
3.3 ブランド力のあるマンションを選ぶ
大手デベロッパーによるブランドマンションは、高い人気と信用があり、売却時の競争力も強いのが特徴です。
設備のグレードや施工品質の高さに加え、「大手ブランドである」という安心感から、特定ブランドのみを条件に探す購入希望者も多く存在します。
資産価値の維持を考えるなら、ブランド力のあるマンションは有力な選択肢と言えるでしょう。
3.4 将来的に需要が見込める人気エリアを選ぶ
再開発が進む地域や、商業施設・学校などの利便施設が充実しているエリアは、将来的な需要が高く、資産価値が下がりにくい傾向があります。
| ・再開発で人や企業が集まるエリア ・人気校区のエリア ・大型商業施設が近隣にあるエリア |
こうした地域のマンションは、買い手がつきやすく売却にも有利です。
ただし、学校区の変更や商業施設の撤退などが起こると、資産価値が低下する可能性がある点は把握しておきましょう。
3.5 立地・生活利便性が高いマンションを選ぶ
駅近や商業施設、公共施設、病院などが徒歩圏内にそろうエリアは根強い人気があり、資産価値も落ちにくい条件です。
特にターミナル駅直結のタワーマンションなどは購入希望者が多く、売却価格が購入時の2倍以上になった例もあります。
他のエリアと比べると価格帯は高めですが、売却前提で購入するなら、多少予算を広げてでも利便性の高い立地を選んだほうがよいでしょう。
3.6 マンションそのものの質が高い
マンションの質の良さは、売却価格にも直結する重要ポイントです。
|
住戸内のチェック例 共用部のチェック例 |
良質な設備と間取りは購入者から評価され、売却時の強みになります。
3.7 管理・メンテナンスが行き届いているか
「マンションは管理を買え」と言われるほど、管理状態は資産価値に大きく影響します。
以下のような点は要注意です。
| ・共用部の清掃が行き届いていない ・外壁の劣化を放置している ・オートロックや設備の故障が長期間直されない |
また、マンションでは10〜15年周期で大規模修繕を行いますが、修繕計画が適切に管理されていないと老朽化が進み、修繕積立金の急な値上げが発生することもあります。
管理が行き届いたマンションは劣化が遅く、売却時にも高く評価されます。
4. 売るつもりでマンションを買う際の注意点
「売る前提」でマンションを購入しても、売却時に期待した価格で売れないケースは珍しくありません。
市場環境の変化や予想外の出来事も踏まえたうえで購入判断をすることが大切です。
また、購入から5年以内に売却すると譲渡所得税が高くなるため、税負担についてもしっかり把握しておきましょう。
4.1 予定していた価格で売却できない可能性がある
資産価値の維持を意識してマンションを選んでも、想定通りの金額で売れないリスクは常にあると考えておくべきです。
マンション価格は、経済状況や地域の変化によって大きく左右されます。
たとえば、リーマンショックのような急激な景気悪化や、ショッピングセンター・病院の閉鎖、バス便の減便など、利便性が低下する出来事があると不動産価値は下がりやすくなります。
もし希望通りの価格で売れない場合は、焦って売却するのではなく、
| ・賃貸に出して様子を見る ・単身赴任などで一時的に住み続ける |
など、時間を味方につけて相場が戻るのを待つ方法も検討しましょう。
4.2 5年以内の売却は譲渡所得税が高くなる
マンションを購入してから5年以内に売却し利益が出た場合、譲渡所得税が高くなる点に注意が必要です。
譲渡所得税は、売却金額から取得費・売却にかかった経費を引いた「利益」に対して課税されます。
| ・5年以下の売却（短期譲渡所得）：約40％ ・5年超の売却（長期譲渡所得）：約20％ |
このように、短期で売却すると税率はほぼ2倍です。
売却時期の調整が可能であれば、5年超えてから売却したほうが税負担を大きく抑えられます。
なお「5年」とは単純な年数ではなく 1月1日を5回超える 必要がある点も押さえておきましょう。
4.3 修繕積立金などの将来費用を事前に把握する
購入前に、管理費や修繕積立金などの維持費をしっかり確認しておくことも重要です。
これらの費用が大きく上がると、買主の負担増につながり、売却価格が下がる要因になります。
多くのマンションでは長期修繕計画に沿って数年ごとに修繕積立金を値上げし、大規模修繕工事の費用を準備します。しかし、中には計画通りに積立が進まず、必要な資金が不足しているケースもあります。
資金不足のマンションでは、
| ・修繕積立金の急な値上げ ・修繕協力金として一時金の徴収 |
といった追加負担が発生する可能性があります。
修繕積立金や管理状況については、不動産会社を通して「重要事項調査報告書」や「長期修繕計画」などの資料を取り寄せて確認できます。購入前の必須チェック項目です。
5. 売却を前提に購入する際に避けたいマンションの特徴3つ
「売るつもりで買う」場合には、購入後の資産価値が落ちやすい物件を避けることが重要です。
旧耐震基準や定期借地権といった法的・構造的な条件だけでなく、間取りの選択も売却価格に大きく影響します。
特に短期での売却を考える場合は、新耐震基準・所有権の土地・万人受けする間取りといった条件が揃った物件を選ぶことがポイントです。
ここでは、売却前提の購入で避けるべき3つの特徴を解説します。
5.1 旧耐震基準で建築されたマンション
旧耐震基準（1981年6月以前）のマンションは、大規模地震への耐性が十分でない可能性が高く、住宅ローン審査でも不利になりやすいため、売却しにくい傾向があります。
そのため、売却を視野に入れて購入するなら、
1981年6月以降の「新耐震基準」で建てられたマンションを選ぶのが基本です。
新耐震基準の物件であれば、
| ・耐震性能が高い ・住宅ローンが組みやすい ・住宅ローン減税などの制度も活用しやすい |
といった利点があり、将来の売却でも有利に働きます。
5.2 定期借地権付きマンション
定期借地権マンションは、地主から一定期間土地を借りて建てられたマンションで、購入者は毎月地代を支払う必要があります。
その分、購入価格は割安ですが、土地の所有権がない点を懸念する人も多く、売却の際に買い手がつきにくい特徴があります。
長く住む前提であれば得なケースもありますが、短期間での売却を考える場合は、需要が限定されるため避けるほうが無難です。
5.3 メゾネットタイプのマンション
メゾネットタイプは上下2フロアに分かれた特殊な間取りで、戸建て感覚で暮らせる点が魅力です。
しかし、好みが大きく分かれるため、 resale（再販）しにくい間取りとされています。
| ・階段での移動が多く生活動線が不便 ・各部屋が狭く感じやすい ・ファミリーなら戸建てを選ぶことも多い |
購入時には魅力的に見えても、買い手が限定される点を踏まえると、売るつもりでマンションを買う場合は避けたほうが良いタイプといえます。
6. 購入したマンションを売却する際の基本的な流れ
マンションの売却は、多くの人にとって初めて経験する手続きです。
不動産会社に任せれば手続き自体は進みますが、全体の流れを理解しておくことで、よりスムーズに売却を進めることができます。
マンション売却の主なステップは次のとおりです。
| 不動産売却の流れ | |
| STEP1 | 不動産の相場を調べる |
| STEP2 | 不動産会社に売却の相談をする |
| STEP3 | 不動産会社と媒介契約を結ぶ |
| STEP4 | 不動産の売却活動を開始 |
| STEP5 | 買主と売買契約を締結 |
| STEP6 | 不動産の引き渡し、決済の実行 |
| STEP7 | 不動産売却後の確定申告 |
売却期間の目安としては、不動産会社に相談してからおおよそ1～3カ月程度が一般的です。
ただし、相場より高めに価格設定をすると買主が見つかるまでに時間がかかり、3カ月以上かかるケースもあります。
適切な売り出し価格の設定が、スムーズな売却の重要なポイントです。
7. 売るつもりで購入したマンションを高く売るためのポイント
将来的な売却を見据えてマンションを購入しても、売却の進め方を誤ると高値で売れないことがあります。
高く売却するには、売り出すタイミングや価格のつけ方など、いくつかの重要ポイントを押さえることが大切です。
ここでは、売るつもりで買ったマンションをできるだけ高値で売るためのポイントを解説します。
7.1 築10年以内の売却を意識する
購入時にも触れましたが、築5～10年のマンションは中古市場で人気が高く、売却しやすい特徴があります。
築10年を超えると、キッチン・浴室・給湯器といった水回りの設備に不具合が出始める時期で、買主がリフォーム費用を考慮して価格交渉をしがちです。
一方、築10年以内であれば設備の状態もよく、買主にとって追加費用が少ないため、相場より高めでも売れる可能性があります。
7.2 周辺エリアの相場を正確に把握する
高く売るために最も大事なのが適正な売り出し価格の設定です。
価格が高すぎると長期間売れず、逆に安すぎるとすぐには売れるものの、利益を取り逃がしてしまいます。
そのため、周辺エリアの相場をしっかり調べたうえで価格を決めることが重要です。
相場の調査には以下の方法があります。
|
複数の情報源を組み合わせることで、より正確な相場を把握できます。
7.3 同じマンション内での価格競争を避ける
同じマンション内で複数の売り出しが重なると、競合が増えて売却が進みにくくなる場合があります。
焦って値下げすると価格競争に巻き込まれ、想定よりも低い価格で売ることになりかねません。
ただし、同じマンションでも
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などは物件ごとに異なります。
競合より優れているポイントを見つけ、それをアピールできれば、高値売却につながりやすくなります。
同じマンションに競合があっても、価格ではなく「強み」で勝負することが大切です。
7.4 複数の不動産会社に査定を依頼する
マンション売却を成功させるには、信頼できる不動産会社選びが不可欠です。
不動産会社によって査定金額は大きく異なるため、1社だけの査定で判断するのは危険です。
最低でも3社以上に依頼しましょう。
ただし、極端に高い査定を提示する会社には注意が必要です。
高額査定で契約を取った後、売れないまま時間だけが過ぎ、値下げを繰り返して結果的に相場以下で売ってしまうケースがあります。
複数の査定結果を比較し、
|
といった点を踏まえて、信頼できる会社を選びましょう。
8. まとめ
えらそうに解説してきましたが、私は自宅の購入で失敗しております。
まだ、不動産業に携わっていなかったこともあり、実家の近くに住みたいということで、現在ではほとんど価値の無い物件を購入してしまいました。
皆さんには同じ失敗をしてほしくないということで今回記事を作成した次第です。
ライフスタイルの変化や予期せぬ事情で、購入したマンションを手放さなければならない場面は誰にでも訪れます。
そのときに困らないためには、売却しやすく、価値が落ちにくいマンションを選んでおくことが何より大切です。
とくに、都心部や利便性の高いエリアのマンションは価格が高く感じるかもしれませんが、需要が安定しており、売却時にも高値が期待できます。
近年は都心部のマンション価格も上昇傾向にあるため、状況によっては売却益が出る可能性もあります。
一方で、旧耐震基準の建物や定期借地権付き物件など、売りにくい要素を持つマンションは選択肢から外しておくのが賢明です。
将来売るつもりでマンションを購入する場合、最初の物件選びこそが成功のカギとなります。
これからマンション購入を検討している方は、今回の内容を参考にしながら、売却時に価値が落ちにくい物件をしっかりと見極めていただければと思います。
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