今、日本では中々賃金が上がらないことから副業や投資をする人が増えています。
かく言う私のその一人で副業としては不動産関係のライティング、投資としては株式投資や不動産投資を行っています。
不動産投資においては、私は区分ファミリーマンションへの投資を行っていますが、巷では築古戸建への投資が盛んに行われているようですね。
実築古戸建投資が流行り出したのが2019年くらいからでしょうか。
築古戸建投資では、不動産投資家として有名な破天荒大家のポールさん、ふかぽんさんやなっちーさんなど多くの人が成功しています。
しかし、最近楽待のyoutubeでは築古戸建投資で失敗したというような動画がアップされるているように、失敗する人も多いようです。
私としては、どうせ少ない資金で投資をするなら区分のワンルームか、ファミリーマンションの方が良いのではと考えています。
不動産会社の営業マンが築古投資をやらない理由について解説します。
そもそも築古戸建投資とは
築古戸建投資とは、昭和40年～50年築くらいの築年数の古い戸建を購入して、DIYや最低限のリフォームを行って投資をする方法です。
安い物件だと仕入金額がただなんて物件もありますが、50万～200万程度で仕入れを行ってリフォームを50万から150万程度かけて行い、利回り20%以上を目指すという投資になります。
築古戸建投資のメリット
では、築古戸建投資にはどんなメリットがあるのでしょうか。
高い利回りを実現しやすい
一番のメリットは高い利回りが実現しやすい点ですね。
150万で購入してリフォームを50万かけて5万円くらいで貸して利回り30%達成といった話をよく聞きます。
リフォームが出来るだけ少なくて済む物件を選んで、そのまま貸せれば利回り100%以上なんていうこともあります。
少ない資金で始められる
150万～400万程度と少ない自己資金で始められるので初心者でも参入しやすいです。
築古戸建投資のデメリット
私がやらないのは築古戸建投資はデメリットが多いからです。
費用対効果で考えるとおいしくない
特に、サラリーマンをやりながらDIYを何カ月もかけてやるというのは投資としてはナンセンスだと思っています。
例えば、自分がDIYした時間を人件費で割り戻してみましょう。
購入してから6か月間、毎週土日8時間労働した場合、
日給1万5千円とすると8日×1.5万×6か月＝72万円
が掛かる計算になります。
難易度が高い物件だと1年かけてもまだ修繕が終わらないといった物件もあるのようで、自分の人件費を入れるとそんなに儲からないよねと思ってしまいます。
又、家賃が安いので退去までの期間が短いと仲介手数料や原状回復費用で赤字になることもあります。
築年数が経っているので設備関係の故障や雨漏りの修理費用なども掛かる可能性が高いです。
投資家になりたいのであれば、自己の労働力を使わずに稼ぐ方法を考えるべきだと思います。
良い物件の購入が難しい
2019年くらいからブームになり、それ以降はプレイヤーが増えたこともあって良いなと思った物件は結構な価格がします。
安い物件となると再建築不可や接道が無いといった物件も多く、出口戦略が立てにくいです。
朽ち果てるまで稼いで後は放置するしかないという可能性もあります。
良い入居者を迎え入れるのが難しい
物件自体が古く、DIYリフォームだと、ターゲットが低所得者や生活保護者になるので良い入居者を迎え入れるのが難しいです。
私は賃貸管理も経験しており、家賃が低くなるほどクレームが増えるというのを知っているので出来ればある程度所得の多い人をターゲットにしたいと考えています。
築古戸建投資の失敗例
ここでは、楽街の築古戸建投資の失敗例などの動画をご紹介します。
動画１ 1戸建てを買って大失敗
モブログさんの戸建投資の失敗動画です。
動画2 ボロ戸建ての闇
先輩大家さんから良い物件だと紹介されて買ってしまったが、実は先輩大家さんの出口戦略の為にカモにされてダメ物件をつかまされただけといった話も多いです。
築古戸建投資に投資する3つのリスクを知っておこう
築古戸建投資には多くのリスクがありますがここでは代表的な3つのリスクをご紹介します。
DIYは素人が片手間で出来るほど簡単ではない
成功している大家さんはいとも簡単に築古戸建の再生を行っているように見えますが、実際に日曜大工すらやったことが無いような人がDIYで再生となると非常に困難です。
DIYで工事をやるには相当な覚悟が必要だということになります。
それでもやりたいんだーという人は止めませんが（笑）
素人工事で建物が倒壊する恐れも
建物は基本的には建築基準法に基づいて建てられています。
特に、土台や柱や梁などの躯体部分は構造計算されて作られているので勝手に間引いたりすると建物が倒壊するリスクがあります。
賃貸後に家が倒壊して入居者が死亡したとなると大変です。
リビングを広くするために柱を取る場合などは専門家に確認する方が良いでしょう。
客付けに時間が掛かることも多い
きれいにリフォームした物件と比べると最低限のリフォームで貸す築古戸建物件は入居者を見つけるのに時間が掛かります。
リフォームで数カ月、客付けに数カ月と実際に収益化できるまで相当な時間が掛かることも多いです。
不動産会社の営業マンが築古戸建投資をやらない理由
投資を考える場合、いかに効率よく収益化できるかが重要だと考えています。
不動産会社の営業マンである私が築古戸建投資をやらない理由は、投資として考えると費用対効果が悪いからです。
又、ターゲットが低所得者や生活保護者の為、入居者属性に問題があるケースが多く、トラブルの発生率が高くなります。
そうなると更に投資効率が悪くなり、入居者の対応で本業に影響が出ることも考えられます。
同じ投資をするのであれば、リフォーム費用もある程度計算できて、売却時に出口戦略も立てやすい、区分のファミリー物件が私は一番好みです。
ワンルームマンションに投資をする場合は、利回りが低くても東京都23区内、それに準ずる都市近郊の物件を買います。
ただ、お金がないから仕方ないという人もいるでしょう。
そんな人は、もう少し頑張ってお金を貯めてくださいというのが僕の回答です。
不動産投資は一度失敗すると立ち直るまで時間が掛かりま。
無理に始めるよりも勝てる確率の高い不動産に投資をしましょう。
しかし、築古戸建投資は上手く行けば高収益を上げられるのは事実です。
これから築古戸建投資を考えている人は、本当にその物件を自分で処理できるのかを考えてから投資するようにしましょう。
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