どうも不動産職人です。
長引くコロナショックの影響で、「入居者より家賃減額請求があった」「家賃滞納が始まった」といようなツイートや大家さんからお話を聞く機会が増えております。
先日も「ビル所有者などに賃料支払い猶予など要請 国交相 新型コロナ（NHKニュース）」や「新型コロナ感染拡大で休業中の独アディダス、政府のテナント料支援策を利用？メディアが非難（Fashionsnap.com）」といったニュースも飛び込んできています。
一部のツイートなどでは、家賃は払わなくてよいという話がネットで拡散されているなど、このままいけば居住用の物件を持つ大家さんにとっても、大変な重大な局面に入るのではないかと思います。
リーマンショックでは、保証会社が倒産したケースもありました。
私も一応1戸ですが、店子を持つ大家として、家賃滞納や減額交渉があった場合にどう対応すれば良いかを考えてみました。
家賃減額交渉があった場合はどうすればよいか
幸い私の入居者さんは大手にお勤めで、家賃保証会社の集金代行なので、今月の家賃も満額入っておりました。
しかし、コロナの影響で派遣切りや休職で収入が途絶えた入居者から家賃減額交渉があった場合はどうすれば良いでしょうか。
安易な家賃減額は、将来的にリスクを負う
性善説で考えたいですが、人間お金が絡むと昔あった恩などは平気で忘れます。
家賃の減額交渉があった場合に注意したいのは安易に家賃の減額交渉を受けないことです。
リーマンショック時にも家賃減額交渉の話はあり、可哀そうだからと家賃減額交渉に応じたところ、収入が安定したのでいざ家賃を戻してくれといってもほとんどのケースで応じてくれません。
そのため、安易に家賃の減額交渉を受けるのは将来の利益を考えると得策ではありません。
まずは、入居者の状況を確認しましょう
店舗であれば、そのお店の経営状況がどうなのか、居住用であれば、入居者の収入、資産背景はどうなのかをチェックする必要があります。
優良なお店で、今まで滞納もなく、コロナショックが過ぎ去れば当然回復する余地もあるでしょうから、賃料減額等で何とか救済して上げるのはありだと思います。
しかし、元々入金の遅れなどがあるような店子であれば、救済したところで意味はありません。
入居者も同様で、これまできちんと家賃を払ってくれていて、コロナショックが終われば仕事もあり、収入も回復するというのであれば賃料減額交渉に応じても良いでしょう。
店舗用の場合の対応
店舗用であれば、覚書等で一時的に定期借家契約にし、期限は半年～1年くらいで設定して更新し、通常営業に戻れば普通賃貸に戻すという流れが良いかと思います。
その間に潰れてしまう場合もあるので、定期借家期間中は経営状態を報告してもらう、経営状態によっては賃貸契約は破棄できる、定期借家契約の終了に伴う原状回復についてなど、特約に盛り込んでおくと良いでしょう。
居住用の場合の対応
ここでも安易に家賃減額してしまうのは、後々のトラブルの元なので、定期借家契約での対応が有効的です。
店舗用と同様に覚書で定期借家契約をすると良いと思いますが、収入の状況の報告などの義務付け等は入れた方が良いと思います。
不良入居者の場合は、これを機会に定期借家契約に変更して、対応が悪いようでしたら契約を打ち切りというケースもありかもしれません。
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家賃滞納があった場合はどうすれば良いか
家賃減額であれば、家賃収入は何とか入ってくるので、ローンの支払いなどにも影響は少ないですが、滞納となるとそうは言っておれません。
滞納者に請求するのは当然ですが、無い袖は振れないケースが多いので、入居者への政府の援助金などの案内をすることで滞納者を支援することは可能です。
滞納者には住居確保給付金を活用してもらおう
入居者も滞納する状況になると、「もうどうにもならない」と精神的にパニック状態に陥ってしまいます。
そういった場合に大家さんとして出来ることは、入居者の支援することです。
払えない状態が続くと滞納者を追い出さないといけなくなるなど、大家さんとしてもメリットはありませんので、出来ることならそのまま入居してもらう方が良い訳です。
そこで、まずはリーマンショック時にもありましたが、住宅確保給付金が活用できるということを入居者に教えてあげましょう。
物件所在地の自治体名＋住居確保給付金で調べることが出来ます。
下記のような条件はありますが、これで最長9月間は凌げます。
「家賃払えない人など支援「住居確保給付金」活用を呼びかけ（NHKニュース）」より
「住居確保給付金」は仕事を失った人のうち、住まいも失ったり、家賃を払えなかったりする人に国や自治体が家賃を支給するものです。
就職活動中の家賃を原則として３か月間、最長で９か月間、受け取れます。世帯の生計を支えていたものの２年以内に仕事を失い、ハローワークを通じて求職の申し込みをしていることなどが条件で、世帯収入と預貯金に一定の基準が設けられています。この基準は地域によって異なります。
東京都によりますと、例えば東京の中心部などでは、２人世帯の場合、月収19万4000円、預貯金78万円以下で、毎月６万4000円を上限に支給されます。単身世帯の場合、月収13万7700円、預貯金50万4000円以下となっていて、毎月５万3700円を上限に支給されます。
申請には、運転免許証などの本人確認の書類や失業中であることを証明する書類、それに世帯収入や預貯金が確認できる資料などが必要です。
ただ、自治体によって書類や資料が異なるケースもあるため、都道府県など全国およそ1300か所に設置されている「自立相談支援機関」などに事前に確認する必要があります。
その間に状況が改善されれば良いですし、それでも改善出来ないということであれば退去してもらうしかありませんが、お互いにある程度の準備期間が出来るメリットがあります。
もし、上手く入居者がこの危機を乗り越えることが出来れば、大家さんとの信頼関係も出来、今後更に良い関係を築ける可能性もあります。
家賃滞納会社の倒産リスクも想定しておこう
リーマンショック時にもありましたが、大手家賃保証会社リプラスが家賃滞納の増加などによる収益の悪化により倒産しました。
今回のコロナショックでも同様に、家賃保証会社が倒産するというリスクも想定しておかないといけません。
家賃保証会社が倒産した場合には、集金代行などで家賃の集金を任せていると、運転資金で使い込まれていることが多いので、その家賃が回収できないケースがあります。
倒産後は、
- 家賃保証会社が無くなるので他の家賃保証会社と契約してもらうか
- 自分でお金を払ってでも契約してもらうか
- 直接契約するか
という対応になるかと思います。
その場合に問題なのがすでに滞納していた場合です。
いつから滞納していたかによって回収の難易度は変わってきますが、長期滞納者だと回収はかなり厳しくなります。
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早めに対策を打っていこう
自主管理の人は直接交渉を受ける立場なので、こちらから家賃の減額を持ちかけるのも良いと思いますが、とにかく一度現状を把握しておいた方が良いと思います。
そうすることで、早めに助言出来たり、対策を打つことが可能です。
管理会社や家賃保証会社に任せているからと大丈夫と考えずに、どういった入居者が入っているか、現状滞納が無いか等、今から管理会社や家賃保証会社に確認しておくべきだと思います。
入居者も賃料減額や滞納して当たり前ということではなく、大家さんと話し合って、お互いにこの難局を乗り越えていってほしいです。
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