どうも不動産職人です。
不動産投資をせっかくやるなら失敗して遠回りして欲しくない！
ということで、今回から不動産投資の基礎の2回目は、前回学んだキャッシュフローツリーを使って
投資分析を行っていきます。
今回は、収益性が分かる指標を実質利回り（FCR）と自己資金利回り（CCR）を計算していきます。
その物件が空室率や運営費などを含めて実質どのくらいの利回りがあるか、投資しているお金がどのくらいの利回りで回っているかを把握することが出来ます。
実質利回り（FCR）と自己資金利回り（CCR）を理解しよう
キャッシュフローツリーが出来れば、いよいよ投資分析です。
キャッシュフローツリーの作成方法についてはこちらをご参照ください。
【不動産投資の基礎】不動産投資を始めるならまずはキャッシュフローツリーを理解しよう
前回作成したキャッシュフローツリーから、自己資金利回りを出すために融資額を90%の900万に変更しています。
又今回税引き前キャッシュフロー（BTCF）までしか使いません。
条件は下記の通りです。
購入諸経費 100万（仲介手数料、登記費用等）
家賃 6万円
首都圏・空室率5% 3.5万円
運営費GPIの20% 14万円借入 金利 2.5% 期間30年 融資額900万円
自己資金 100万円
初年度年間返済 42.5万※ 計算しやすいように数字は若干調整しております。
総潜在収入（GPI） 72万
▲空室損等 3.5万
―――――――
実効総収入（EGI) 68.5万
▲運営費(OPEX) 14万
―――――――
営業純利益（NOI） 54.5万
▲年間返済額(ADS） 42.5万
―――――――
税引き前キャッシュフロー（BTCF） 12万
実質利回り（FCR）を計算しよう
実質利回り（FCR）は、キャッシュフローツリー作成時の実質利回りと言われており、今回の場合ですと初年度となります。
下記の式で計算することが出来ます。
より実際の運営数値に近づくように購入時の諸経費を物件価格に加算します。
利回りを出す為、一般に言われる実質利回りよりもより現実的な利回りとなります。
では、今回の条件で計算してみると実質利回り（FCR）は、
54.5万÷1100万＝4.95%
表面利回り7.2%に対して、購入諸経費含まない場合は5.4%、諸経費を含めると4.95%。
同じ利回りでもこの実質利回り（FCR）がより実態に近い利回りと言えます。
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自己資金利回り（CCR）を計算しよう
自己資金利回り（CCR）は、キャッシュフローツリー作成時の自己資金利回りです。
下記の式で計算することが出来ます。
今回の場合ですと購入諸経費100万＋頭金100万＝200万が自己資金になります。
では、今回の条件で計算してみると自己資金利回り（CCR）は、
12万÷200万＝6%
6%で回るなら銀行に預けているより全然いい投資ですよねということになります。
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本当の収益性を把握し、実際に投資すべきか考える
投資分析では、やはり数字がいかに信用性があるかが重要になります。
特に空室率はエリアによって大きく変わるので、近隣の不動産会社に聞いたり、周辺物件の実績などを参考に慎重に決めないといけません。
例えば、地方の駅徒歩20分のワンルームを首都圏と同じような5%で計算すると高い利回りの地方の方が良い数字が出ます。
一般の不動産会社であれば、まず空室率の考え方もありませんので、高い利回りの物件をこれは良い物件だと勧めてきます。
しかし、きちんと空室率を考えた場合、地方なら20%くらいは見ておかないとなると、実際にはそんなに利回り高くないということになります。
このように投資分析をすれば、本当にその物件がきちんと収益を得ることが出来るのかが分かるわけです。
とにかく始めようも大事なのですが、それでは失敗する確率が高くなってしまいます。
不動産投資で成功するためには、投資分析をきっちり行うことが非常に大事なんです。
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