【クローズアップ現代から学ぶ】所有者がいるのに空室物件が急増。築年数の古い物件だけでなくタワーマンションも管理の悪いマンションは負動産に。

どうも不動産職人です。

最近クローズアップ現代では、不動産関係を取り上げるケースが増えてますね。

私も不動産関係者としてはやはり気になって見てしまいます。

今回は、都会のマンションに異変ということで、私も都会というほどではないですが、マンション暮らしなので、どういった内容なのかなと注目しておりました。

基本的には、私も以前書いたことがありますが、管理組合に修繕積立金が無く、建物の維持が出来ず、空家が増えてゴーストタウン化するマンションが増えています。

高齢化により所有者がいるのに空室になっている物件が急増しており、管理費の滞納が増えているのが原因のひとつに。

更に、タワーマンションも建設ラッシュから10年以上が経ち、1回目の大規模修繕が行われた結果、予想以上に修繕費が掛かり、2回目以降の修繕の積み立てが困難だということで、今後管理状況の悪いマンションが増え、入居者が去ることが懸念されている。

これからマンションを購入する人は、特にこの管理状態について、将来的に大丈夫かどうか、十分に調べてから物件を購入する必要がある。

管理の悪い築古マンション、タワーマンションに潜むリスク

新築マンションの取引を中古マンションの取引が超えたという話も囁かれる昨今。

マンションの管理の良し悪しがマンションの価値を左右することは皆さんもご存知でしょう。

築古マンションでも管理が良ければ100年以上持つと言われています。

逆に、最新のタワーマンションでは大規模修繕に対して大きな不安も。

中古マンションでは高齢化が問題に

マンションでは、建物の大規模修繕を長期修繕計画を作成して行っていきます。

新築時は、ほとんどがマンションデベロッパーの子会社の管理会社が行っていますが、古いマンションだと自主管理も結構あります。

国土交通省の平成30年度マンション総合調査結果によると90.9%の管理組合が長期修繕計画を作成しており、基本的には長期修繕計画はあると思っていいですが、逆に言うと残りの9%ほどは結構無計画に管理を行っていると言えます。

そして、この長期修繕計画に基づいて修繕積立金を算出している管理組合が72.5%、更に25年以上の修繕計画に基づいて修繕計画を算出している管理組合は53.6%。

綿密に修繕計画を遂行している管理組合は半分くらいというところでしょうか。

管理組合が採用している修繕積立計画の方式には、均等積立方式と段階増額積立方式があり、均等積立方式が 41.4％、段階増額積立方式が 43.4％とほぼ同じ。

しかし、築年数が古く2度目の長期修繕計画とかだと均等積立方式を採用していることが多いですが、新築時はデベロッパーが売却しやすくするために、修繕積立金を安く設定していることが多く、築年数が浅い物件ほど段階増額積立方式といって大規模修繕に向けて段階的に値上げしていくシステムを採用している管理組合が多いです。

この段階増額積立方式を採用している管理組合において、所有者の高齢化が進んでいるマンションでは、年金受給者が多く、実際には中々計画通りに修繕積立金を上げられないケースがあり、修繕積立金が予定通り貯まらず大規模修繕が出来ない状況に陥っています。

また、高齢者が身内に引き取られたり、老人ホームや病院に行ってしまい、そのまま放置されてしまったり、相続したが全く関心が無く放置している状況も増えているようで、所有者がいるのに空室というマンションが増えているとのことです。

タワーマンションでは大規模修繕の資金が予測できない

人気のタワーマンションでも大規模修繕の問題はあります。

私もよく話を聞きますが、不動産会社の人が所有しているタワーマンションを軒並み売却に動いています。

それは、大規模修繕で今後どれだけの費用が掛かるか予測できず、修繕積立金がどこまで上がるかわからないからです。

それと同じ話がクローズアップ現代でも取り上げられていました。

2000代になってタワーマンションの建設ラッシュが始まりましたが、その時建てられたタワーマンションの大規模修繕が始まっています。

見積もり段階で長期修繕計画よりも大幅に高く、値上げをした管理組合もあったようですが、それでも工事費が高騰し、更に修繕積立金が必要に。

番組の例では、状態が良いということで一部先送りにしたとのことでしたが、早く気づいて値上げ出来てこれですから、値上げせずに大規模修繕を迎えるタワーマンションは恐ろしいといういうしかありません。

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【元記事はこちら】

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