どうも不動産職人です。
先日、ある単身高齢のオーナー様からこんなご相談を受けました。
「自分にもしものことがあったとき、賃貸に住んでいる兄が一人で残されるんだけど、その後の手続きを兄一人でやれるか心配で…。」
これ、実は管理の現場でも年々増えているテーマです。
身寄りのない入居者の方が室内で亡くなられた時、その後の対応で本当に困るんです。
親族の所在が分からない、残置物は勝手に処分できない、家賃の未払いも残っている。
オーナー様も、私たち管理側も、頭を抱える事態になります。
そこで今日は、こうした事態に備える「死後事務委任契約」について、現場目線でお伝えしていきます。
入居者の方にも、オーナー様にも、知っておいて損のない知識です。
死後事務委任契約とは何か?現場目線で整理する
死後事務委任契約とは、文字どおりご自身の「死後」の「事務（手続き）」を、第三者に「委任（依頼）」しておく契約のことです。
通常、人が亡くなると葬儀・行政手続き・住居の明け渡しなど、さまざまな手続きが発生します。
身寄りのない方の場合、自治体が親族を調査し、引き取りや火葬を依頼することになります。
もし親族がいない、あるいは引き取りを拒否された場合は、自治体が火葬・埋葬を行います。
ただ、ここからが賃貸管理の現場で特に困る部分なんです。
賃貸物件に残された私物（残置物）は、家主が勝手に処分できません。
法的手続きを踏む必要があり、相続人調査をして、一定期間の保管をして、ようやく処分。
その間も部屋は使えませんし、原状回復も止まります。
オーナー様には経済的にも精神的にも大きな負担がかかります。
こうした事態を防ぐために、生前のうちに契約を結んでおく、というのが死後事務委任契約の本質です。
委任できる主な「死後事務」の内容
死後事務委任契約では、以下のような幅広い事務を依頼できます。
- 葬儀・火葬・埋葬の手配
- 埋葬後のお墓の管理
- 住居（賃貸など）の明け渡し、残置物（家具家電など）の処分
- 親族や知人など、関係者への連絡
- 医療費や施設利用料の清算・支払い
- ペットの引き渡し
- 行政機関への各種届出
- 遺品整理、パソコンやスマホなどのデジタルデータの処分
- ウェブサービス（SNSやサブスクなど）の解約
私たち不動産職人が特に注目しているのは、「住居の明け渡し」と「残置物の処分」が依頼できる点です。
これがあるかないかで、亡くなられた後の現場対応が天と地ほど変わります。
注意:遺産の「相続」は依頼できない
ここは間違えやすいポイントです。
死後事務委任契約はあくまで「手続き（事務）」を依頼するもの。
誰に財産を譲るかといった「遺産の相続や贈与」は、死後事務委任契約では対応できません。
遺産を特定の人や団体に譲りたい場合は、「遺言書」とセットで作成し、使い分ける必要があります。
こんな方は早めに検討すべき
「自分には関係ないかも」と思っている方でも、実は対策が必要なケースがあります。
特に以下のような方は、早めの検討をおすすめします。
- 頼れる身近な親族がいない方
- 法律婚ではないパートナー（事実婚など）に死後の手続きを任せたい方
- お子さんが遠方で、すぐに駆けつけられない単身高齢者の方
- 単身でペットを飼っている方
「親族がいない」と思っていても要注意
これ、現場でよくあるパターンなのですが…。
自分には家族がいないと思っていても、法律上の「相続人」が存在するケースは少なくありません。
たとえば、ご両親が再婚していて「前妻・前夫との間にお子さん（異母・異父きょうだい）」がいる場合。
そのきょうだいも法律上の相続人になります。
相続人は死後事務に関わらざるを得ない場合があるため、トラブルを防ぐためにも、事前にご両親の戸籍をたどって「相続人調査」をしておくことが大切です。
契約時の「5W1H」チェックポイント
死後事務委任契約を検討する際は、以下の視点で注意点を整理しましょう。
① いつ契約するか? → 「今」かつ「認知症」になる前
思い立ったが吉日です。
後回しにしているうちに判断能力が低下してしまうと、せっかく契約しても無効を主張されるリスクがあります。
十分な判断能力があるうちに契約するのが鉄則です。
② 誰と契約するか? → 専門家 or 親しい人
契約の相手（受任者）は、大きく分けて2パターンあります。
A. 専門家(弁護士・司法書士・行政書士、支援団体など)
法律や手続きに精通しており、トラブルを防いで迅速に対応してもらえます。
ただし相応の費用（報酬）が発生します。
契約前に実際の「事務手続き対応の実績」を確認すると安心です。
B. 親しい人(信頼できる友人・知人・パートナーなど)
自分のことをよく知る人に親身に対応してもらえます。
ただし手続きに不備が出る可能性があります。
事前によく協議し、必要に応じて専門家にサポートしてもらう形をとるとよいでしょう。
③ どこで契約するか? → 「公証役場」で公正証書にする
契約は口頭でも成立しますが、必ず公証役場で「公正証書」として作成しましょう。
中立な公証人が関与することで、契約の適法性が担保されます。
後から相続人に「契約は無効だ」と争われるトラブルを防げます。
また、公正証書があることで、死後の手続き先（役所や家主など）の対応もスムーズになります。
これ、不動産職人としてもありがたい部分です。
④ 何を依頼するか? → 具体的な項目を決める
葬儀のやり方、未払金の精算、部屋の片付けなど、依頼したい内容を具体的に決めていきます。
事前準備が必要なため、最終的な契約締結までには1〜2カ月程度かかるのが一般的です。
親族から勝手に契約を解除されないよう、契約書に「解除制限特約」を盛り込んでおくことも重要です。
⑤ なぜ依頼するか? → 「立つ鳥跡を濁さず」のため
周囲や自治体に迷惑をかけず、自分の人生の幕引きを綺麗に調えるため。
これが契約の本当の目的です。
⑥ どのように費用を支払うか? → 費用の管理方法に注意
葬儀の実費や受任者への報酬など、費用の支払い方法には注意が必要です。
事前預託(お金を預けておく方法):分かりやすい反面、預け先の破産や横領といったトラブルのリスクがゼロではありません。
遺言執行による拠出:遺言書とセットで契約を結び、受任者を「遺言執行者」にしておくことで、本人の死後に相続財産から費用を出してもらう方法です。
合わせて検討したい「生きている間」のリスク管理
死後事務委任契約は「死んだ後」の対策ですが、終活においては「生きている間」のリスク管理も同じくらい重要です。
専門家に相談すると、以下の生前対策も併せて勧められることが多いです。
① 見守り契約
孤独死リスクに対処するための契約です。
月に1〜2回程度の面会や、定期的な連絡によって安否を確認します。
日々の法律相談に乗ってくれる「ホームローヤー契約」という形態もあります。
② 任意後見契約
認知症などで判断能力が不十分になった場合に備える契約です。
あらかじめ指定した「任意後見人」に、医療・介護の手続き（療養看護）やお金の管理（財産管理）をしてもらう代理権を与えます。
知っておきたい耳寄り情報（戸籍法の改正）
以前は、死後事務委任契約の受任者という立場だけでは、委任者の「死亡届」を提出できませんでした。
しかし戸籍法の改正により、任意後見受任者も死亡届の届出ができるようになりました。
親族がおらず、死亡届を出してくれる人がいないと予想される場合は、死後事務委任契約とあわせて「任意後見契約」も締結しておくのが非常に有効です。
不動産職人としての結論
死後事務委任契約は、身寄りのない一人暮らしの方が、安心してこれからの人生を過ごすための強力な味方です。
そして、賃貸物件のオーナー様にとっても、入居者リスクを下げる重要な備えになります。
ポイントを3つにまとめると、こうなります。
- 死後の手続き（葬儀・片付けなど）を第三者に託せる
- トラブルを防ぐため、必ず「公証役場」で公正証書にする
- 「遺言書」や「任意後見契約」とセットで検討するとさらに安心
私たち不動産職人としては、単身高齢の入居者の方には、入居時のご案内の中でこの契約の存在をさりげなくお伝えするようにしています。
「立つ鳥跡を濁さず」、これは入居者ご本人にとっても、オーナー様にとっても、地域社会にとっても、本当の意味での三方よしの選択だと考えています。
終活は「思い立ったが吉日」です。
気になる方は、まずは信頼できる弁護士や司法書士、行政書士などの専門家に、気軽に相談してみてはいかがでしょうか。
それでは、また次回。
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