不動産ブームで暗躍した「かぼちゃ、狭小アパート、スルガスキーム、レオパレス、フラット35事件」。どうすればブームに乗じて混じる偽物を見分けられるか！

どうも不動産職人です。

日銀の低金利、マイナス金利政策により、2016年頃から行き場を失った金融機関のお金がこぞって向かったのが不動産でした。

そこから2018年頭のかぼちゃの馬車事件までは、不動産投資向け融資がバブル期を越える水準で推移。特に、地方銀行は大口顧客も少なく、担保を取れる不動産は魅力的だったのでしょう。ガンガン融資してました。

それでも、金融庁の試算によれば、地銀の半分にあたる54行がすでに本業赤字で、東北や九州などの23県は1行独占でも不採算になるといいます。

一部の金融機関では、やはり不動産しかないということでスルガ問題でお休みしていた融資を再開しているという話も入ってきてます。

まあ、これで一旦不動産投資ブームは沈静化すると思いますが、未だに普通に不動産に投資をしている人もいますし、きちんと事業計画を立ててやれば融資してくれる銀行もあります。

ただ、不動産に限らず、投資などブームが起こるとそれを利用して、賢い（ずる賢い?】人たちが、自分たちの利益が出るようなスキームを作り、素人を罠にはめようとします。

そのスキームで作られた商品は、パッと見はいいですが、悪い部分は巧妙に隠されており、気が付いた時にはどうしようもないという結果に。

ブームに乗じて混じる偽物を見分けるには、どういった点に注意すれば良いのでしょうか。

不動産投資で騙されないために失敗事例に学ぶ

不動産投資は騙されるので怖いと思っている人が多いですが、騙された多くの人は不動産投資自体初めてだったり、やっていても不動産会社に丸投げだったりと自分できちんと勉強して不動産投資をしてこなかった人です。

そうならないために、近年起こった不動産投資の失敗事例を見ていきましょう。

かぼちゃ事件を検証

2018年1月にサブリース賃料が止まって大きな社会問題として取り扱われたかぼちゃ事件。

皆さんが騙されてしまったポイントは、スマートデイズが建築したシェアハウスを30年間サブリースということで安心を謳い、万が一部屋が埋まらない場合は職業あっせん事業で補填しますという2段構えにありました。

当時金融機関はシェアハウスには懐疑的で基本融資をしておりませんでしたが、スマートデイズはスルガ銀行と組んで、「銀行が融資するから安心」と更に追い打ちをかけ、多くの人は少ない自己資金で買えるということで購入していきました。

私も当時何件かこの物件どうですかというお話を受けました。

すでにサブリースでは家賃の減額や打ち切りが問題になっていたことも知っていましたし、持ってきた物件を見て、「この物件本当に借りてあると思います?」というお話をし、やめておいた方がいいですよと注意を促しておりました。

中には、注意したにも関わらず、2件買って「サブリース賃料が減額になって回らない。どうすればいいでしょうか」と相談に来られる方も。

その時点で考えられるのは、高いスルガ銀行の金利を借り換える、売却するという手段しかありませんでしたが、スマートデイズのシェアハウスに融資するという金融機関がなく、どうしようもありませんでした。

大手にお勤めでしたが、最終的には自己破産したと聞いています。

我々不動産のプロからすると、見た瞬間にこれはヤバそうだなと思いましたが、自己資金200万くらいでフルローンを組んで、サブリースで手出しもないということを聞くと美味しい話だと思ってしまったのでしょう。

かぼちゃの馬車については、そもそもこの物件ではいくら首都圏と言えども客付け難しいやろうということが分かれば、避けることはできました。

普通に不動産を勉強していた人は、まず購入していません。

かぼちゃの馬車が偽物だと見分けるポイントは、

不動産投資の基本である賃貸需要があるかどうかを検証する力。

◎物件自体がどうなのか。

・共有スペースが重要なシェアハウスに共有スペースが皆無

・あの居住スペースであの賃料で賃貸需要があるのか

◎エリアはどうか

・最初は良い場所に建っていたが、最後の方は?なエリアも多かった

ブームに乗じて混じる偽物を見分けるのは、基礎的な知識が少しあれば良いだけなんです。

営業マンは耳障りの良いことばかりいいますからね。

それを鵜呑みにせず、自分で考えて検証する力をつけないといけません。

よくある詐欺の名簿は何度も使えるということで、同じ人が違う詐欺で引っかかります。そういった方は気の毒ですが、なぜ一回目の失敗で勉強しようと思わなかったのかと私は思います。

そして、このかぼちゃスキームは、レオパレスのビジネスモデルが基礎となっているのにも注目が必要です。

レオパレスでは、建築基準法違反が大きな問題となっていますが、自社で建てて、サブリース一括借り上げするスキームは物が違うだけで同じです。

そしてスマートデイズの社長は、レオパレス、今話題のMDIと生粋のレオパ血統。

レオパレスのビジネスモデルを上手く加工して偽物を作りました。

かぼちゃが売り出された時点では、すでにレオパレスのサブリース賃料問題は取り上げられてましたし、この事例を知っていれば疑ったはずです。

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狭小アパート、スルガスキーム、フラット35も基本は同じ

競争アパート、スルガスキーム、フラット35事件など色々と不動産投資ブームに乗じて不動産会社やそれに準ずる人達が自分たちが儲けるためのスキームを作りだしていきました。

そのスキームに乗っかって物件を買ってしまった人はすでに退場した人もいれば、未だに苦しんでいる人も多くいます。

狭小アパート

スルガスキーム

フラット35事件

偽物を見分けるためにはやはり勉強しかない