どうも不動産職人です。
賃貸経営は事業ですから、資本を投資すればそれを回収、投資額以上の利益を生み出さないと意味がありません。
リフォームをするに当たっても同様に投資と考える必要があります。
しかし、リフォーム費用の回収は意外と時間が掛かるので、回収期間を考えるとリフォームするかどうか迷うことも多いはず。
その時に、別の視点からみると、投資したお金がどのくらい効率良く運用されているかが分かります。
リフォームを投資として考える
空室対策などて付加価値をつけるためにリフォームを行う場合、大きな費用がかかるとなるとするべきかどうか迷われることも多いと思います。
その際に考えたいのが、回収期間ではなく、いかに投資した資金が効率よく運用されているかです。
リフォームは回収期間ではなく、利回りで考える
例えば、室内洗濯機置き場を15万掛けて行った場合、家賃が3000円くらい上げることが出来ます。
回収期間で考えると50か月で回収できます。
ただ、回収に約4年も掛かるならと躊躇するかもしれません。
これを別の見方、利回りで考えると実は非常に効率の良い投資だとわかります。
家賃が3000円上がるということは、
3000円×12か月＝年間家賃36000円上がります。
では、この投資した15万がどのくらいで運用出来ているか計算すると、
投資した15万円は、36000÷150000＝24%の利回りで運用出来ているというわけですね。
株の高配当銘柄でも5%程度、普通預金に至っては0.001%とおいていもほとんど利息はつきません。そう考えるとリフォームに投資する方が断然効率的です。
家賃を上げることで物件価値も上がる
収益物件の場合、物件の価格は収益還元法で計算しますので、ベースは家賃になります。
例えば、その周辺のエリアの物件の期待利回りが表面7%とします。
物件の年間家賃が100万だとすると
100万÷7%×100＝1428万円 の価値があると判断できます。
では、同じ考えで、家賃が3.6万円上がったとすると3.6万÷7%×100＝51万
この物件は、51万価値が上がったことになります。
このように、単純に回収に時間が掛かるのでリフォームしないのではなく、リフォームすることで投資したお金はどの程度の利回りで運用され、資産価値をどれだけ押し上げるのかということを考えて、する・しないを判断すべきなのです。
リフォームは資産価値を維持、アップするために行う
基本的な考え方としては、資金の効率性（利回り）、資産価値のアップのいずれかに該当する場合は、リフォームを行うべきです。
では、リフォームをしない方が良いケースとはどういった場合なのでしょうか。
リフォームしても効果が期待できない場合
例えば、退去時のリフォームの失敗例で多いのが、自分目線でバス・トイレは別、独立洗面台をつけるなど行う場合。
リフォームに100万かけたのに、家賃は5000円しか上がらなかったとします。
周辺の期待利回りが先ほどの同様に7%だとすると
年間収入6万÷7%×100＝85万
100万でリフォームして実質の価値は85万しか上がっていないことになります。
投資したお金以上に価値上昇しない場合は、リフォームすべきではないという判断をすることが出来ます。
こうして数字で出す癖をつけると投資で失敗することを防ぐことが出来ます。
どうせするなら効率の良いリフォームを
管理会社によっては、リフォームが成績になることもあるので色々と提案してきます。
その時に今回の考え方をしっかりと理解しておけば、どのリフォームが必要でどのリフォームが不要なのかを判断しやすくなります。
管理会社のリフォーム提案書を見て、これをすることで家賃が上がるのか、下がるところを現状維持に持っていけるのかなど担当者に聞き取りを行えは、効率よくリフォームをすることが出来ます。
同じお金をかけてリフォームをするんですから、少しでも効率よく、資産価値を上げられるリフォームをやっていきましょう！
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