大阪市内の駅近タワーマンションの価格アップが凄い。大規模修繕リスクを理解して購入は検討を！

どうも不動産職人です。

大規模修繕リスクが昨今騒がれているタワーマンションですが、私ども不動産業界の人間は、特に駅近タワーマンションは単価が高いので取扱いしたい商品。

現在も大阪の駅近タワーマンションは、日本人だけでなく、海外の人にも人気で、査定依頼をいただいて査定してみると、10年くらい前に購入された金額の1.5倍程度に上がっています。（首都圏はこの比じゃないと聞いてますが…）

ただ、そのまま査定出来ましたといって出しても、他社との競合に負けてしまうのでどうしても媒介取りたい場合は少し鉛筆ナメナメとなるわけですが、査定価格の10%増しでも他社より安いと言われることもあります。

本当にどうなってるの?と思いますが、この価格で売りたいんだと言われると希望を叶えるのが我々の仕事なので仕方ありません。（実際には中々売れず媒介更新時に価格交渉なんてことも多いのですが…）

私としては、これだけ高騰しているタワーマンションがもう一段上がるとは思えないのですが、大阪で8000万台でも全然内覧希望者があることを考えるとピークはもう少し高いのかもしれません。

先日のクローズアップ現代の内容を見た人は、今から買うのどうしようか悩まれている人も多いと思います。（良ければこの記事も読んでみてください）

【クローズアップ現代から学ぶ】所有者がいるのに空室物件が急増。築年数の古い物件だけでなくタワーマンションも管理の悪いマンションは負動産に。 – 不動産投資のはてなを解決

購入するなら2度目の大規模修繕の対策はどうなっているのか。それをきちんと確認してから購入するべきです。

タワーマンションの将来について考える

今大阪市内のタワーマンションは建設ラッシュ。

10年前に建てられたタワーマンションは1.5倍くらいに価格は上昇しています。

しかし、一方ではタワーマンションに潜む問題も数多く囁かれています。

タワーマンションに住んでいる人のお話

駅近タワーマンションの所有者は、普通のサラリーマンから資産家、海外投資家など様々ですが、基本的にはサラリーマンだと年収1000万以上の家庭でないと買えません。住んでいる人となると賃貸の人も多いです。

ある不動産会社を経営している社長の自宅も難波のタワーマンションで30階くらいに住んでいるのですが、「タワーマンションはええわ」と言われてました。

確かに景色はいいですし、ジムやシアタールームなど共用施設が充実している部分はいいらしいのですが、地震が来たらエレベーターが止まって階段で30階に上がらなあかんし、高所にずっといるので体調も悪くなるしとのことで、現在売りに出されています。

まあ、価値観は人それぞれなのでここに関しては何も言うことはないのですが、社長さんあｈ大規模修繕のリスクのこともわかっており、それも含めてこの時期に手仕舞いしようというお考えのようです。

長期修繕計画の予想をはるかに上回る見積もり

2000年過ぎごろからタワーマンションの建設ラッシュが始まり、その辺りに建てられたタワーマンションが1回目の大規模修繕を迎える時期に来ています。

そして、タワーマンションによっては、1回目の大規模修繕ですら上手く進んでいないところもあるようです。

ひとつは、段階増額積立方式という長期修繕計画を元に計画的に修繕積立金を上げていくというシステムを採用している管理組合において、諸事情により修繕積立金を値上げできていないケース。

もうひとつは、当初の工事見積金額が人件費の高騰やタワーマンションでは大規模修繕に特殊な手法を使う為、大幅に上がっていてお金が足りないケース。

そのため、一部の工事を先延ばしにして、その間に修繕積立金を集めるということを提案してやっているようですが、値上げや追加徴収は簡単ではありません。

修繕積立金が貯まらず、大規模修繕ができない建物は、資産価値の低下を招き、所有者が他に移ってしまうリスクがあります。

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タワーマンションは今購入すべきか

【元記事はこちら】

www.nhk.or.jp