賃貸経営において管理をどうするかは悩むところ。自主管理、管理会社へ委託、それぞれのメリット、デメリットをご紹介。

  どうも不動産職人です。最近はゴシップ系のニュース記事が多かったので、たまには真面目なお話も。

先日私が妻のおかげで不動産投資デビューを果たしました。まあ、区分1戸ですけどね（笑）私も一応プロの端くれなので、取り敢えず自主管理します。区分マンションの場合はほとんどトラブルもないしね。賃〇住宅サービスの店長も私が管理やります！って言ってくれてるし…（そんなにアテにはしてないけど頑張ってくれる間は上手く使わせてもらおう）

他の管理会社に任せても区分マンションだと1戸月3000円が相場みたい。

管理が取れれば、客付け、リフォームで利益を上げられるので、最近の賃貸仲介会社はほとんどが管理兼業という感じ。管理は免許もいらないしね。

そうは言っても少ない収入から管理料払うとなるともったいない気がします。 

不動産投資における経費のうち、意外に大きいのが賃貸管理会社に支払う管理委託料。

管理委託料は、安いところで3%~高いところで10%程度。

この経費をいかに抑えるかも賃貸経営では大きなポイントと言えます。

じゃ、自主管理すれば管理委託料を支払なくて良いのではと思う人もいるかもしれませんが、サラリーマンとの兼任大家さんの場合は日々の入居者とのやり取りは結構難しいです。

トラブルが起こった場合は、現場に急行したり、工事業者の手配など結構手間暇が掛かります。

収益を取るか、効率性を取るか、それは投資家としての判断になります。

自主管理のメリット、デメリット

まず、自主管理をしたいという大家さん。

専業大家さんならまず自主管理で問題ないですよね。まあ、それが仕事ですから。

しかし、サラリーマンや不動産に携わらない自営業の場合、賃貸管理は副業的な扱いになります。そうなると日々の入居者とのやり取りは、結構なストレス。

水が詰まった、鍵を失くしたなど24時間昼夜を問わず、入居者から連絡が来ます。

とは言え、自主管理にもメリットはたくさんあります。 

自主管理の３つのメリット

 １．やはり、収益のことを考えると管理委託料の3%~10%（一般的には5%が多い）は大きい。これが無くなるのは運営上は大きなプラス。

２．管理を任せると入居と接する機会はほとんどなくなります。将来的に規模を大きくしたいなら、自主管理すれば大家としての経験値はアップします。

３．管理会社に任せるとその管理会社から仲介業者へ依頼することになります。管理会社によっては客付けにあまり熱心でない場合もあります。自主管理の場合は、自分で不動産会社を選んで営業をかけることが出来るので早期に自分の頑張り次第で早期の客付けが可能です。

では、収益アップ、大家としての経験値もアップする自主管理は良い面も多いですが、やはりデメリットもあります。

自主管理の３つのデメリット 

 １．水漏れや鍵の紛失など日々起こる入居者のトラブルに対応しないといけないので結構ストレスが溜まります。人と接することがあまり好きでない人は厳しいでしょう。

２．管理を任せると、入居から退去まで基本すべて管理会社がしてくれます。しかし、自主管理の場合は、入居者を入居させるかの判断も大家ですし、退去時の立会いや原状回復工事の精算も自分でしないといけません。

３．最近では保証会社に入っているケースが多いので滞納が大きな問題になることはありませんが、自主管理の場合は保証人がいればと入居させることも多いです。滞納した場合は、基本的には大家が回収しないといけません。そうなると収益を得られない上に非常に時間を取られます。

自主管理する場合は、ある程度時間的に余裕がある人でないとデメリットが多いです。

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管理会社に任せる場合のメリット・デメリット

他の投資と比べて不動産投資の良いところは、アウトソーシング出来ること。清掃やリフォームなど手が届かないところだけアウトソーシングするのもありですが、管理会社に任せてしまえばお金のこと以外はほとんどやることがなくなります。

ただ、その分管理会社に支払う費用がどの程度掛かるかは、賃貸経営を行う上で大きなウェートを占めます。

管理会社に任せる場合のメリット・デメリットは？

管理会社に任せる場合の３つのメリット

１．管理会社に任せる一番のメリットは、運営自体をすべて管理会社に任せることが出来ること。賃貸経営ではそうそうトラブルは起こりませんが、一度トラブルが発生すると結構手が取られます。それをすべて管理会社がやってくれる、お金で時間を買うということですね。

２．賃貸経営も長くなれば色々と経験値は上がりますが、最初は何もない状態なので、突然のトラブルにてんぱってしまうことも。その点、管理会社はたくさんの事例に対応しているので、迅速に対応してくれます。賃貸経営におけるトラブルは、顧客満足度ということからいかに早く解決するかは非常に重要です。対応が良さで入居期間が変わるとも言えます。

３．遠方の物件など中々自分でも見に行くことが出来ない物件の場合は、管理会社に任せる方が良いでしょう。定期的に巡回して報告してくれるので、物件の状況もわかりますし、大規模修繕の提案などもしてくれます。 

管理会社に任せる場合の３つのデメリット 

１．管理を任せる最大のデメリットは、やはり費用が掛かること。アパートだと5%、区分マンション1戸だと3,000円くらいが標準。管理会社によって費用は違いますが、どういったサービスをしてくれるかきちんと確認して、費用対効果を検証して業者は選びましょう。

２．実際に管理を任せてみたがきちんとやってくれているか不安だなと思っていても、大きなクレームでもないと中々変えにくいもの。対応の悪い管理会社に任せてしまったばかりに、入居者からクレームが来て退去者が増えるということもあるので最初の管理会社選びは重要。

３．管理会社自体の評判も重要ですが、実は良い担当者に出会えるかどうかが大事。

一人が300~500室程度を管理するので、対応の悪い担当者は仕事がドンドン溜まり、自分の物件をきちんと見てくれないケースも。担当者の対応が悪いなと思ったら、担当者替えも視野に入れましょう。管理会社を変えるよりは取り組みやすいと思います。 

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初心者は管理会社に任せるのが無難

余程気合を入れて大家業がしたいという人以外は、最初は管理会社に任せる方が無難。

不動産投資を投資として考えれば、管理費は必要経費と言えます。それで手間暇を省けるなら管理費を支払うのもひとつ。

大家の経験を積みたいということであれば、管理会社からクレーム対応した場合は報告がありますので、どういったことが起こるのか、その場合どういった対応をするのかを聞いておけば自主管理する際にも生かせます。

とは言え、収益面を考えると自主管理した方が確実に利益は増えます。自主管理するなら、最初は戸建てや区分マンションから自主管理に挑戦し、ある程度経験値を増やしてアパートにという流れが良いでしょう。

賃貸運営において、大家として収益性を求めるか、投資家として効率性を取るか、それぞれのスタンスで選びましょう。

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