平成30年の大阪府地価だよりの公示価格の動向から今後の不動産投資危険エリアを検証


 

  どうも不動産職人です。

  

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平成30年の大阪府地価だよりが発行され、公示地価は商業地はミナミの「クリサス心斎橋」(ひっかけ橋=戎橋のとこ)がキタのグランフロントを抜いて1位に。 

商業地の上昇率でも「道頓堀のずぼらや」の辺りが27.5%とミナミに軍配。

 

インバウンドの需要がやはり大阪はミナミに寄っているのでその影響も大きそうですね。

住宅地の公示価格は何と福島区が1位に

今後期待できるエリアということで、不動産業界でも福島区の評価は高かったのですが、ABCホールの西側エリア、福島区3-1-55(住居表示)が住宅地の㎡単価では841,000円(坪単価254,402円)とNO1になりました。

 

 

 

2位は何と天王寺区上汐4-4-25。㎡単価680,000円(坪単価205,700円)

本町駅の南エリアですね。

 

 

 

3位にようやく北区紅梅町6-6が登場。㎡単価616,000 円(坪単価186.340円)

南森町の北側ですね。私もこの辺りの物件を探してほしいと言われたことがありますが、北区だとこのエリアは特に新婚さん、ディンクスに人気ですね。

 

 

 

梅田や心斎橋のど真ん中は住宅地があまりありませんので、やはり周辺になるのかなと思うのですが、北区だと東方面になりますね。

 

商業地トップはミナミに軍配が上がりましたがキタもまだまだ高い

商業地は、キタのグランフロントを抑えてミナミのクリサス心斎橋が㎡単価15,800,000円(坪単価4,779,500円)と1500万を超える結果に。

 

 

 2位はグランフロント南館、3位は心斎橋筋商店街マツモトキヨシの西側)、4位は梅田の大阪第一生命ビル、5位がHEPナビオとやはりキタもまだまだ健在です。

商業地に関しては、大阪市内は上昇率が高く全体でも8.8%上昇しています。

大阪の街の価値が上がるのは関西人としては嬉しい限りですねえ。 

 

逆に、大阪市以外の大阪府下では下落が顕著なエリアも

大阪市以外のエリアではどういった動向になったのでしょうか。

 

大阪では上品なエリアとして人気の高い北大阪地域。

住宅地では、箕面市0.9%、豊中市1.0%、吹田市0.6%の上昇と全体では0.4%の上昇と概ね上昇傾向にありますが、摂津市-0.1%、高槻市-0.3%の下落、更に能勢町-2.4%、豊能町-1.9%と郊外は大幅な下落となっています。

商業地は、全体で2.0%の上昇。

 

その他の東部大阪地域は枚方市以外すべて下落となっており全体で-0.5%、南河内地域は-0.7%。

 

泉州地域の住宅地は、堺市が1.2%、高石市0.9%、泉佐野市0.6%の上昇で、それ以外はすべてマイナス。岬町が3.0%の下落と大きなマイナスとなりました。

 

やはり、大阪府下(大阪市を除く)の住宅地の公示地価については、人気のエリアとそうでないエリアに大きくわかれており、郊外と言われるエリアの下落が顕著になっています。

 

今後の不動産投資では、地価が下がる=需要の減るエリアは避けるべき

不動産投資において、公示価格がすべての判断材料ではありません。

しかし、地価が下がるエリアというのはやはり人気がない、需要の減るエリアだと考えられます。

 

不動産投資では、賃料の高さと賃貸需要の多さ(空室率の低さ)がポイントとなるので、都市部で行う方が有利です。

そのため、不動産投資を行って賃貸経営を考えると人気がない=人が減るエリアと思われるので、将来的には運営が厳しくなるエリアは避けたいところ。

これからそういったエリアで不動産投資をするのは危険です。

 

ただ、公示価格はあくまで平均値なので、マイナスになっているエリアでもプラスになっているエリアもあります。

 

投資物件があるエリアは、賃貸ニーズがあるのか、賃料の下落リスクはどうなのか、きちんと検証して投資する必要があります。

 

今後は、人口減少、高齢化が進み、賃貸物件は確実に余る時代に突入しますので、そうなった時でも、きちんと賃貸ニーズを確保できる物件への投資が必須。

もし見込めない場合は様子を見るということも検討すべきだと思います。

 

 

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