変動・固定・フラット35、結局どれが正解？【2026年秋】金利上昇時代の住宅ローン選び

どうも不動産職人です。

「変動と固定、結局どっちがいいんですか？」

この秋、いちばん多く受ける相談がこれです。

無理もありません。

2026年6月に日銀が利上げをして、住宅ローンを取り巻く金利環境が動き始めました。

変動金利はじわじわ上がり、フラット35も現行制度で最も高い水準まで来ています。

一方で、変動と固定の“差”は大きく開いたままです。

だからこそ、今の判断は5年前・10年前の常識では通用しません。

今日は、変動・固定・フラット35の3つを、キレイごとなしで並べて比較します。

金利が変わり始めた今、あなたが損をしないための考え方を、数字で示します。

（本記事の金利は2026年8月29日時点で確認した各種公表値です。金利は毎月変わるため、契約前に必ず最新値をご確認ください。）

そもそも3タイプは何が違うのか（まず全体像）

住宅ローンの金利タイプは、大きく3つです。

言葉は聞いたことがあっても、「何がどう違うのか」を正確に言える人は多くありません。

まずは全体像を1枚の表で押さえましょう。

金利タイプ	2026年8月の目安	特徴
変動	1％前後（メガバンクで概ね0.9〜1.3％）	半年ごとに見直し。金利上昇リスクあり
10年固定	3％台半ば〜後半（概ね3.3〜3.7％）	当初10年間は返済額を固定
フラット35（全期間固定）	3.29％が最頻金利（返済期間35年・融資率9割以下）	完済まで金利・返済額を固定

※民間銀行の住宅ローンは、借入条件・優遇幅・団信などによって適用金利が異なります。上記は市場の概況を示すための目安です。

たとえば同じ2026年8月でも、メガバンクの変動金利は三菱UFJが0.945％、みずほが1.025％、三井住友が1.275％と、それぞれ異なります。

ポイントは「上昇リスクを誰が背負うか」です。

変動は借りた人が背負い、その代わり金利が安い。

全期間固定は金融機関が背負い、その代わり金利は高い。

この“リスクの引き受け方の違い”が、そのまま金利差になっています。

なぜ今、この比較が重要なのか（2026年秋の最新動向）

理由はシンプルで、金利環境が「変わり始めた」からです。

日本銀行は2026年6月の金融政策決定会合で、政策金利を0.75％から1.0％程度へ引き上げました。

あわせて国債買い入れの減額停止も決めています。

その後、7月末時点でも政策金利は1.0％程度で維持されています。

つまり、超低金利一辺倒だった時代から、住宅ローンを取り巻く金利環境が明らかに変化してきているということです。

この影響で、変動金利の基準になる短期金利がじわじわ上がり始めました。

一方、長期金利に連動するフラット35は、2026年8月の最頻金利が3.29％と、現行制度で最も高い水準となっています。

「フラット35は安い固定」というイメージは、もう見直す時期に来ています。

そしていちばんの注目点がこれです。

変動（1％前後）と10年固定（3％台半ば〜後半）の金利差が、大きく開いたままだということです。

差が大きいということは、「当面の返済額」で見れば変動が有利、ということでもあります。

ただし、ここに落とし穴があります。

差が大きいほど、「変動を選んで、あとで金利が上がったらどうしよう」という不安も大きくなるのです。

この不安と、どう向き合うか。

それが2026年秋の住宅ローン選びの核心です。

モデルケースで試算：3タイプで返済額はどれだけ違う？

言葉だけでは実感が湧きません。

そこで、同じ条件で借りた場合の返済額を、概算で並べてみます。

【前提】借入4,000万円／返済期間35年／元利均等／金利は一定と仮定した単純試算

金利タイプ	想定金利	毎月返済（概算）	総返済額（概算）
変動金利	1.0%	約11.3万円	約4,740万円
10年固定→以降変動	3.6%（当初）	約16.4万円	―（見直しで変動）
フラット35（全期間固定）	3.29%	約16.0万円	約6,720万円

※金利は毎月変動し、変動型・当初固定型は将来見直されます。上記はあくまで「金利が変わらなかった場合」のイメージです。

こうして並べると、変動とフラット35で毎月約5万円、総額で2,000万円近い差が出ます。

「じゃあ変動一択では？」と思いますよね。

ここで職人として、あえて冷や水をかけます。

この試算は「変動金利が35年間ずっと1.0％のまま」という、かなり都合のいい前提です。

現実には、日銀は今後も緩やかな利上げを続ける可能性が指摘されています。

だからこそ、変動を考えるなら「金利が上がったら毎月いくら増えるのか」を先に知っておくべきです。

いちばん大事な表：変動金利が上がったら、毎月いくら増える？

変動金利の本当のリスクは、「上がるかどうか」ではありません。

「上がったとき、毎月の返済がいくら増えるか」です。

そこで、借入4,000万円・35年・元利均等で、変動金利が変わった場合の毎月返済額を並べてみます。

変動金利	毎月返済額の目安	1.0%との差
1.0%	約11.3万円	現在の水準
1.5%	約12.2万円	＋約0.9万円
2.0%	約13.3万円	＋約2.0万円
2.5%	約14.3万円	＋約3.0万円
3.0%	約15.4万円	＋約4.1万円

※各金利が35年間続くと仮定した単純計算。実際の変動金利は途中で変化します。

この表を見ると、伝えたいことがはっきりします。

重要なのは「金利が2％になるかどうか」ではありません。

2％になったとき、毎月約2万円増えても家計が耐えられるか。

ここを契約前に確認することです。

「今の11.3万円しか払えない人」と、「13〜14万円になっても払える人」では、同じ変動金利でもリスクの重さがまったく違います。

金利タイプを選ぶ前に、まずこの表で「自分はどこまで耐えられるか」を確かめてください。

タイプ別・メリットとデメリット（デメリットこそ正直に）

良い面だけを並べるのは、うちの流儀ではありません。

損を避けるために、デメリットこそ具体的に見ておきましょう。

変動金利

メリットは、なんといっても今の金利の低さです。

当面の返済負担が軽く、浮いたお金を繰り上げ返済や貯蓄に回せます。

デメリットは、金利上昇リスクを自分で背負うことです。

なお、一部の住宅ローンには「5年ルール（5年間は毎月返済額が変わらない）」「125％ルール（見直し時も直前の1.25倍まで）」と呼ばれる仕組みがあります。

これらの有無や内容は金融機関・商品によって異なるため、契約前の確認が欠かせません。

一見やさしい仕組みですが、金利が大きく上昇した場合、毎月の返済額の見直しが抑えられる一方で、利息の割合が高まり、元金の減少が遅れる可能性があります。

このあたりを説明しない営業トークには、注意してください。

固定期間選択型（10年固定など）

メリットは、当初の一定期間だけ返済額が確定する安心感です。

「10年以内に売る」「子どもの教育費のピークまで固定したい」といった、期間が読める人に向きます。

デメリットは、固定期間が終わった後の金利が読めないことです。

しかも期間終了後は、変動のような優遇（金利引き下げ幅）が小さくなるケースがあり、返済額が跳ねることがあります。

「10年後の自分」への先送りになりやすい点は、正直にお伝えしておきます。

フラット35（全期間固定）

メリットは、借入時に決まった金利と返済額を、基本的に完済まで固定できる安心感です。

家計の設計がしやすく、金利上昇のニュースに一喜一憂しなくて済みます。

また、健康上の理由などで団体信用生命保険に加入しない場合でも利用できる設計です。

金利だけで比較するとフラット35は不利に見えますが、団信の加入条件まで含めると、むしろ比較対象になる人もいます。

デメリットは、やはり金利の高さと、それによる総返済額の重さです。

3.2％台となると、変動との差は無視できません。

「安心を、いくらで買うか」という発想が必要になります。

相談事例をもとにしたモデルケース：成功と失敗

（以下は、複数のご相談を組み合わせて再構成したモデルケースです。）

成功例：変動を選び、上昇に備えたAさん

共働きで貯蓄に余裕のあるAさんは、変動金利を選びました。

ただし「安いから」ではありません。

先ほどの表で、金利が2％になれば毎月返済が約11.3万円から約13.3万円へ、月2万円ほど増えると確認したうえでの決断でした。

そこでAさんは、浮いた返済額を毎月きっちり別口座に積み立て、「金利が2％になっても耐えられる家計」を先に作ったのです。

金利が上がっても慌てず、むしろ積立を繰り上げ返済の原資にする構えです。

変動を“安さ”ではなく“戦略”で使った好例です。

失敗例：目先の安さだけで変動を選んだBさん

一方、Bさんは「みんな変動だから」と深く考えずに変動を選びました。

返済額ギリギリで組んだため、貯蓄の余力がありません。

金利が上がり始めた今、「返済額が増えたらどうしよう」と毎月不安を抱えています。

問題は金利タイプそのものではなく、「上昇に耐える余力を持たずに借りた」ことでした。

この2人の違いが、すべてを物語っています。

金利タイプ選びより、「上がっても耐えられる借り方をしたか」が、明暗を分けるのです。

「変動なら安い」は本当か——単純比較のワナ

ここで、よくある誤解に触れておきます。

「変動が将来2％になっても、3％台の全期間固定より総返済額は安いんでしょう？」という質問です。

たしかに、単純に35年間ずっと2％で計算すれば、3％台の全期間固定より総返済額が低くなるケースはあります。

ただし、実際の変動金利は途中で変化します。

「最初の10年は1％、11年目から2％」なのか「最初から2％」なのかで、総返済額はまったく変わります。

ですから、この単純比較だけで「変動が得」と判断することはできません。

大切なのは総額の勝ち負けではなく、上がった局面でも払い続けられるかどうかです。

迷ったら、契約前に第三者へ相談を

ここまで読んで、「自分はどっちだろう」と迷った方も多いと思います。

それでいいのです。

住宅ローンは、物件価格や家計、将来のライフプラン、そして本人の性格まで含めて総合判断するものです。

ネット記事1本で決め切れるほど単純ではありません。

そして、金融機関の窓口は「そこで扱う商品」を勧めるのが前提です。

だからこそ、契約前に、売り手側ではない第三者に一度相談することを強くおすすめします。

私たちのような不動産の実務者は、金利タイプだけでなく、「その物件を、その借り方で買って、10年後・20年後に後悔しないか」までを一緒に考えます。

必要なら「今は買わない」「借入額を下げる」という選択肢も、正直にお伝えします。

目先の契約より、あなたの人生全体が得することを優先する。

それが、遠回りに見えていちばんの近道です。

よくある質問（FAQ）

Q1. 結局、2026年秋は変動と固定どちらが得ですか？

当面の返済額だけなら変動が有利です。

ただし「得か」は将来の金利次第で、誰にも断言できません。

大切なのは損得より、「上がっても耐えられるか」で選ぶことです。

Q2. これから変動金利はどのくらい上がりますか？

一部では日銀が段階的に利上げを続け、政策金利がさらに上がる可能性が指摘されています。

ただしこれは見通しであって確定ではありません。

急な利上げも、逆に足踏みもあり得ます。

Q3. フラット35が3.2％台なら、もう選ぶ意味はない？

いいえ、返済額を「絶対に固定したい人」には依然として有力です。

金利上昇のニュースに振り回されない安心には、値段以上の価値があります。

Q4. 変動の「5年ルール」「125％ルール」は借り手にやさしい制度ですよね？

返済額が急に跳ねない点ではやさしい仕組みです。

ただし、これらはすべての変動金利ローンに共通する制度ではなく、金融機関・商品によって扱いが異なります。

また金利が大きく上昇すると、利息の割合が高まり、元金の減少が遅れる可能性があります。

やさしさの裏側も知っておくべきです。

Q5. 今は変動で借りて、上がったら固定に借り換えればいいのでは？

理屈は正しいですが、実際は「上がってから」では固定金利も上がっています。

後追いの借り換えは、想定より効果が薄いことが多いです。

借り換え前提なら、その手数料と手間も先に計算しておきましょう。

Q6. 頭金は多いほうがいいですか？

金利上昇局面では、借入額を抑えるほど上昇の影響も小さくなります。

ただし手元資金を使い切るのは危険です。

「生活防衛資金」を残したうえで、無理のない頭金を入れるのが基本です。

Q7. 2026年の住宅ローン減税はどう関係しますか？

新築住宅については、省エネ基準に適合しないものは原則として減税の対象外となっています。

一方で、2026年度税制改正で住宅ローン減税は延長・拡充され、子育て・若者夫婦世帯には借入限度額の優遇（省エネ性能に応じて額が変わる）が設けられています。

「省エネ基準を満たさない＝減税がすべて使えない」という単純な話ではないので、物件の性能と最新の制度内容を確認しましょう。

Q8. 変動金利はいつ上がりますか？

すでに一部銀行は基準金利を引き上げ始めています。

日銀の追加利上げが実施されれば、数か月遅れで各行の変動金利に反映されるのが一般的です。

Q9. フラット35と民間の全期間固定はどちらがいい？

フラット35は団信に入りにくい方でも使いやすく、審査基準も独自です。

健康状態や物件条件で有利なほうが変わるため、両方を並べて比較しましょう。

Q10. ペアローンや収入合算は金利上昇局面でも有効ですか？

借入枠は広がりますが、その分だけ上昇リスクも二人分になります。

どちらかの収入が減ったときに耐えられるかを必ず試算してください。

Q11. 繰り上げ返済は変動・固定どちらで効果が大きい？

金利が高いほど利息圧縮効果は大きくなります。

フラット35など固定で早期の繰り上げは効果的。

変動は「上昇への備え」として計画的に。

Q12. 中古物件やリノベーションでも同じ考え方でいい？

基本は同じですが、フラット35は物件の技術基準適合が条件です。

中古は適合手続きが必要な場合があるため、購入前に確認しましょう。

まとめ：金利タイプより「借り方」で決まる

2026年秋、住宅ローンを取り巻く金利環境は明らかに変わり始めました。

変動は安く、固定は高く、その差は大きく開いています。

だからこそ、目先の安さや雰囲気で選ぶのは危険です。

変動を選ぶなら、金利が上がっても耐えられる家計の余力を、先に用意する。

固定を選ぶなら、その安心にいくら払うかを、納得して選ぶ。

正解はあなたの年収・貯蓄・性格の中にあります。

そして最後に、これだけは覚えておいてください。

住宅ローンで本当に怖いのは、金利が上がることではありません。

金利が上がったときに、家計に逃げ道がないことです。

だから私は「変動か固定か」より先に、「この人はいくらまでなら無理なく返せるのか」を考えます。

迷ったら、売り手ではない第三者に、契約前に相談してください。

参考（公的機関・一次情報）

• 住宅金融支援機構【フラット35】最新の金利情報：https://www.simulation.jhf.go.jp/flat35/kinri/index.php/rates/top
• 日本銀行「金融政策」（金融政策決定会合の決定・スケジュール）：https://www.boj.or.jp/mopo/mpmsche_minu/index.htm
• 国土交通省「住宅ローン減税」：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html

（本記事は2026年8月29日時点の公表情報にもとづく解説です。金利・制度は変動するため、契約前に各一次情報で最新の内容をご確認ください。）