どうも不動産職人です。

新築ワンルームマンションやフラット35を使った不動産投資など、

不動産会社の営業トークにはまってしまい、負債を抱えてしまった人は多いのではないでしょうか。

まだ、気付いていない、私は大丈夫と思っている人も

しっかりと現状を把握し、今後の収益を見直す必要があると思います。

【不動産投資の基礎】不動産投資を始めるならまずはキャッシュフローツリーを理解しよう

万が一、失敗した思った人は、東京都であればそういった不動産投資にかんする相談窓口が開設されたということなので相談してみてはいかがでしょうか。

◆ なぜ東京都が相談窓口を設けたのか？設置の背景とは

近年、不動産投資をめぐるトラブルが急増しています。背景には以下のような問題があります。

• 都心部を中心とした「投資用マンション」の乱立

• 副業・老後対策として不動産投資を始める個人の増加

• 「サブリース契約」や「利回り保証」などをうたった勧誘の巧妙化

• 高齢者をターゲットにした訪問販売・電話営業の悪質化

こうした傾向により、消費者センターへの不動産投資に関する相談件数は年間数千件以上。特に「営業時の説明と実態が違う」「契約解除ができない」「家賃保証が一方的に変更された」など深刻な被害が相次いでいます。

そこで東京都は、一般の相談窓口とは別に、不動産投資に特化した「特別相談窓口」を設置。専門の相談員が、法的アドバイスを含む初期対応を行い、必要に応じて弁護士など専門機関へ連携を取る体制が整えられています。

◆ 東京都の「投資用不動産特別相談窓口」の利用方法

● 窓口の概要

• 名称：投資用不動産に関する特別相談窓口

• 運営：東京都消費生活総合センター

• 設置場所：東京都新宿区西新宿2丁目6-1 新宿住友ビル

• 対象者：都内在住・在勤の個人（法人不可）

● 相談受付方法

● 受付時間

• 平日（月〜金） 9:00〜17:00

• 休業日：土日・祝日・年末年始

◆ 寄せられている主な相談事例（実例ベース）

以下のようなトラブルが数多く報告されています：

● しつこい勧誘電話や訪問営業が止まらない

• 実態：日中・夜間を問わず繰り返される勧誘電話。番号を変えて何度もかけ直されるケースも。

• 問題点：断っても再勧誘される／個人情報が複数業者に流れている可能性

• 対策：迷惑電話対策アプリの活用、録音の保存、都や国民生活センターへの通報

● サブリース契約後に家賃を減額され、解約もできない

• 実態：「家賃保証あり」と説明されて契約したが、実際は一方的に減額通知。

• 問題点：契約書の特約条項に“賃料変更可能”が明記されていたため争いにくい。

• 対策：契約書の内容を専門家に精査してもらう／消費者契約法違反の可能性も視野に対応

● 表面利回りばかり説明され、実際はほとんど利益が出ない

• 実態：「利回り8％」などと説明されたが、ローン返済・管理費・修繕積立金などで赤字に

• 問題点：営業時にランニングコストや空室リスクの説明が不十分だった

• 対策：投資判断には「実質利回り」「キャッシュフロー表」まで確認することが必要

● 預り金（手付金）を支払ったのに、キャンセルしても返金されない

• 実態：物件契約の前提として数十万円の「預り金」や「予約金」を支払い、後に契約キャンセルを希望

• 問題点：業者が返金に応じない、あるいは高額な違約金を主張する

• 対策：契約書や領収書の確認／不当な特約条項は無効となる可能性あり

● 高齢の親が、訪問勧誘で投資物件を購入してしまった

• 実態：判断能力の低下した高齢者が、家族に無断でローン契約・物件購入を行う

• 問題点：消費者被害に該当しても、契約自体の取消が難しい場合もある

• 対策：家族での見守り体制強化／契約取消の法的手段の検討（錯誤・詐欺・消費者契約法）

◆ 不動産投資の相談はどこにするのがベスト？

● 不動産投資会社

• 投資物件の紹介や融資サポートを行う業者。

• 注意点：営業利益が優先されるため、リスク説明が不十分なことも。必ず複数社を比較し、契約前に評判を調査。

● ファイナンシャルプランナー（FP）

• 家計・資産全体の視点から、不動産投資の妥当性や将来シミュレーションのアドバイスが可能。

• 中立的アドバイスを受けるなら、独立系（AFP・CFP資格保有）FPが望ましい。

● IFA（独立系金融アドバイザー）

• 金融庁登録済みの専門家。株・債券・保険と並行して不動産の位置づけを検討してくれる。

• 金融資産全体のバランスを取りながら、無理のない不動産投資を提案可能。
  

◆ まとめ：不動産投資は「契約前相談」が最大の防御策

不動産投資は、正しく行えば将来的に有望な資産形成手段になります。しかし、営業トークや一見魅力的な数値に惑わされてしまうと、**「失敗しやすい投資」**に早変わりします。

✅ 投資判断の前に第三者へ相談
✅ 強引な営業には毅然と断る勇気を
✅ 少しでも不安があれば「東京都の窓口」へ

「うまい話には裏がある」ことを忘れず、信頼できる専門家と相談しながら慎重に進めることが、不動産投資成功の第一歩です。