どうも不動産職人です。
先の見えないコロナ問題で、流石の私も少し滅入ってきております。
仲介メインの不動産業者なので、何だかんだ言ってもお客さんと合わないといけないし、内覧があれば立ち合いしないといけないケースもあります。
しかし、現在はかなり動きが限定されてしまうので、チャンスを逃してしまうケースも出てきます。
まあ、当面の間は我慢するしかないですね。
ということで、いよいよ危惧しておりました、「家賃保証会社の破たん」が始まったようです。
家賃保証会社、
とんだ。 pic.twitter.com/TCcBkN2mmo— 加藤ひろゆきの『聴くだけで家が買えるラジオ』激安アパート経営•CASHFLOW101 (@101CASHFLOW) April 18, 2020
不動産界隈では著名な「ベンツは20万円で買え!」の加藤ひろゆきさんが早速家賃保証会社がとんだとツイートしております。
リーマンショック時には大手家賃保証会社の「リプラス」が倒産し、大きな問題となりました。
今回は家賃保証会社が倒産した場合の対応について考えてみたいと思います。
家賃保証会社が倒産
家賃を保証してくれる会社が倒産なんてシャレになんないと思うかもしれませんが、やはりリーマンショック時にも家賃保証会社の倒産は数多くありました。
家賃保証会社はなぜ倒産してしまうのでしょうか。
家賃保証会社も大小様々
家賃保証会社には、アプラス、オリコ、エポスといった信販系と日本セーフティ、全保連、JID、Casaといった独立系があります。
信販系は、クレジットカード会社が母体になっており、ある程度資本力がありますが、カードの情報なども活用するので、携帯電話の滞納などあれば一発でアウトというように審査が厳しいです。
株式会社アプラス
株式会社エポスカード
オリエントコーポレーション
株式会社ジャックス
株式会社セゾン
株式会社セディナ
株式会社ライフ
独立系は、独自の審査を行いますので、信販系に比べると審査が緩いと言われています。個人レベルでやっているような小さな保証会社もあります。
株式会社アルファー
アーク株式会社
株式会社エム・サポ
エルズサポート株式会社
興和アシスト株式会社
株式会社ギャランティー・アンドファクタリング
株式会社近畿保証サービス
ジェイリース株式会社
全保連株式会社
賃住保証サービス株式会社
ホームネット株式会社
株式会社リクルートフォレントインシュア
株式会社レジデンシャルサービス
リーマンショック時には、業界最大手のリアラスが倒産したように、家賃保証会社も倒産する会社が多くありました。(参照:【倒産】リプラスが破産、負債総額325億7000万円)
家賃保証会社の運用
家賃保証会社はどういう感じで事業を運用しているかというと、家賃の滞納率を元に事業計画を立てて審査を行っています。
下記の表で見ると、初月の滞納が5.8%〜7.2%で、2か月となると1.1〜1.6%と現実的には滞納率というのはかなり少ないんです。
多く見積もっても10人に1人くらいの割合ということなので、ここからどの程度回収できるか等を踏まえて、それを目安に保証会社は運用しているという訳です。
参照:2か月以上の家賃滞納率は1.4%…賃貸住宅の平均家賃滞納率の現状をさぐる(2019年6月発表版)
コロナで収支バランスが大きく崩れて倒産へ
今回のコロナで非常事態宣言が出され、5月6日で終わるはずがマダマダ続くよということで、今後家賃の支払いが出来ない人が増える可能性があります。
家賃が払えないという方は、是非下記の記事をご参照ください。
コロナショックによる家賃滞納、家賃減額交渉をどう乗り越える?【住居確保給付金】
そうなると、家賃保証会社の収支バランスは、貸し倒れが増え、当初の資金繰りでは赤字になってしまうというわけです。
体力のある信販系は大丈夫でしょうが、特に審査が緩いと言われていた独立系の家賃保証会社は貸し倒れも増えることが予想されるので非常に大変な状況になってくるわけです。
不動産投資ブームに乗っかって、アパートが増え、それに伴い家賃保証会社も増えてきたわけですが、新規参入の業者は、かなり無理をして顧客を取ってきた経緯もありますので、そういった会社ほど破たんも早いと思います。
今回最初にご紹介させていただいた加藤ひろゆきさんのツイートで紹介されていた「グローバル賃貸保証」は北海道を中心にしていた家賃保証会社。
社長の權喜植(クォン ヒーシク)氏は東京スマイルというエステの会社も経営していましたが、今回のコロナで本業もダメ、家賃保証会社も今後ヤバいということで廃業になったのではないかと思います。
今後、こういった地方限定の家賃保証会社は厳しいんじゃないでしょうか。
家賃保証会社が倒産したらどうなる?
では、家賃保証会社が倒産したらどうなるのでしょうか。
家賃保証会社が倒産しても、家賃がもらえないわけではありませんが、契約内容によっては一部取り戻せないケースもあります。
家賃保証会社が倒産したらどうなる?
家賃保証会社が倒産したら、保証契約が終了しますので、保証会社の保証がなくなります。
家賃を入居者から直接もらっている場合ですと特に変化はありません。
今回紹介したグローバル賃貸保証は、詳しくは知らないのですが、多分集金代行は行っていないタイプではないでしょうか。
一気に大量の代位弁済がくれば、支払いができなくなるので回収出来ない場合があります。その場合は、自分で回収しないといけなくなります。
集金代行で保証会社から振込みとなっていると、場合によってはお金が返ってこないケースがあります。
集金代行とは、家賃保証会社が借主の支払いに関係なく、決まった日に家賃を振り込んでくれるサービスで、以前は信販系だけでしたが、最近は独立系でも採用しているところがあります。私が個人の不動産投資で使っている日本セーフティも知らんまに初めてました。
冒頭でご紹介したリーマンショックで倒産したリプラスですが、当時集金代行をして家賃を立替えしていたわけですが、こちらは他の事業が上手くいかずに、回収したお金をそっちに回して、立替えでお金を払えなくなってしまいました。
そうなると、家賃の振込みを家賃保証会社から切り替えするまでにそこに振り込まれてしまったお金は取り戻せません。
今回のコロナでも、貸し倒れが一気に増え、手元資金が枯渇すれば立替えて払っていたお金が払えなくなる可能性があります。
倒産したらどう対応すべき
では、倒産してしまったらどうすれば良いのでしょうか。
直接入居者から受け取っている場合と集金代行で大きく変わります。
直接入居者から受け取っている場合
直接入居者から家賃を受け取っている場合は、滞納したら保証会社報告して代位弁済してもらうというパターンだと思います。
この場合は、上で申し上げた通り、ただ保証がなくなるだけなので、別の保証会社に加入してもらえば良いでしょう。
ただ、保証料をどっちが払うのかという問題も出てきますので、滞納が多い人や保証人がいない場合は、当然加入してもらわないといけません。
属性が良い入居者で、保証人もついていて、支払い問題ないということであれば、そのまま保証会社なしというのもありかもしれません。
私としては、自分で保証料払っても加入してもらいますが。
集金代行の場合
まずは、集金代行で一旦家賃保証会社に入っているお金を止めて、自分の口座に振り込んでもらう必要があります。
立替金が払えなくなると、切り替え出来るまでは家賃が入ってこなくなってしまうので、出来るだけ早く切り替える必要があります。
その作業が完了すれば、直接入居者から受け取っている場合と同じ対応になります。
ここで、注意が必要なのは、すでに滞納がある場合です。
滞納が無ければ問題ないのですが、滞納がある場合は口座を変えても多分その後の家賃は入ってきません。
それ以前の滞納は立替払いしてもらっているので損にはなりませんが、それ以降は自分で回収しないといけなくなります。(それまでの債権は立替えた保証会社のものになると思います)
保証会社は大体3か月滞納が続くと法的手続きを取っていきますが、法的手続きに移っていない2か月の人や遅れて払うような人たちが相手となります。
すでに滞納しているような人なので、保証会社の審査も通りませんし、自分で回収するしかありません。
こういった時期なので、もし心配な入居者であれば、家賃保証会社に滞納をしているかどうか聞いておく方が良いでしょう。
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家賃保証会社が倒産しても慌てることはない
家賃保証会社が倒産すると大変なことは大変ですが、倒産したという話が来ても慌てず冷静に対処することが重要です。
直接入居者から受け取っている場合は、多少リスクは増えますが今までと何ら変わりませんし、集金代行であっても滞納していなければ一緒です。
まずは、自分の状況を把握して、その状況に応じて手を打っていけばいいと思います。
ただ、予防という意味では、現在の入居者の状況を確認しておくのはやっておくべきだと思います。
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