どうも不動産職人です。
ここのところ不動産投資向けの融資が厳しくなり、いかにして金融機関から融資を引き出すかというのがこれからの不動産投資のテーマのひとつに。
しかし、仮に融資を引っ張れたとしても、金利や期間によって手取り収入は大きく変わってきます。
特に初めての不動産投資の場合は、高い金利で短い期間の融資を組むと余程利回りが高くないと毎月のキャッシュフローが出ずにギリギリの経営に。
突然の設備の故障や退去が相次ぐとたちまち経営破たんなんてことにもなりかねません。
金利と期間の関係を理解することで毎月の手取り収入は大きく変わります。
融資期間は長い方が良いの？それと短い方が良いの？
不動産投資において融資期間をいかに長く取れるかは結構重要な要素です。
融資期間を長くすれば毎月の返済を減らすことが出来、月々のキャッシュフローを増やすことが出来ます。ただ、その分長い間支払うことになるので当然トータルの利息の支払いは増えます。
不動産投資を行うにあたっては、この特性を理解しておくことが重要です。
不動産投資ローンにおける金利と期間の関係
では、不動産投資ローンにおける金利と期間の関係についてお話します。
不動産投資ローンの条件としては、３つの要素から成り立ってます。
１．融資金額
２．金利
３．期間
融資金額が多くなる、金利が高くなると当然毎月の返済は増えます。
では、期間はどうでしょう。ここでは元利均等方式の場合で考えてみます。
元利均等方式では毎月の返済額は変わりませんが、期間が短くなれば毎月の元本の返済が多くなるので毎月の返済は増えます。逆に期間が長くなれば元本の返済が減るので毎月の返済は減ります。
銀行と交渉して、金利が安くなればしてやったり！と思うかもしれませんが、そのかわり期間を5年短くしてくださいねと言われて受けてしまうと、あれ、意外に毎月の返済が多いななんてことになります。
銀行は、金利を下げても期間を短く出来れば収益を上げることができるので、期間の延長は嫌がっても意外と金利交渉には応じてくれるのです。
この銀行の収益をK%で表すことが出来ます。
例えば、1000万円の融資を金利1%で期間35年で借りた場合と金利0.8%で25年借りた時の毎月の返済を比較してみましょう。
1%・35年の場合の毎月の返済は￥28,228
0.8%・25年の場合の毎月の返済は￥36,788
となり、金利が下がっているのに毎月の返済は8500円ほど増えましたね。
銀行は期間を短くすることで収益性が上がり、更にリスクを押さえることが出来るわけです。ただ、やはり期間が長くなればトータルで払う金利は多くなるという点は理解しておいてください。
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毎月のローン返済を減らしてキャッシュフローを増やす
不動産投資ではやはりキャッシュフローが大事です。
特に、不動産投資を始めた当初は手持ち資金も少ないことが多く、突然の設備の故障や短期間で退去されるなどがあるとお金がジャンジャン出ていきます。
今経営が厳しい人の多くは、スルガ銀行などの高い金利でフルローンで組んでしまい、収支がギリギリの状態で空室が埋まらず二進も三進もいかない。
こういったことが起こることも想定して出来る限りキャッシュフローが出るような投資が必要になります。
毎月の返済を減らしてキャッシュフローを増やすために、不動産投資ローンを借りる際には、金利はできるだけ下げ、期間はできるだけ長く借りるというのが経営が安定するまでは重要。
運営が上手くいって余ったキャッシュは次の投資へ。規模が大きくなり、他の物件のキャッシュフローで補えるようになれば、現金購入したり短期間で元本をドンドン返済するという手法も使えるようになりますので、それまでは再投資をしつつキャッシュを温存していくべきなのです。
今後は、益々銀行の条件は厳しくなってきますので、どの程度キャッシュがあれば安全圏かということを意識しながら粘り強く交渉してください。
45年ローンはさすがに長すぎる？
キャッシュフローが多くなるからと言ってもさすがに45年ローンはおすすめできません。
この45年ローンで購入できるのは新築ワンルームマンション。購入した時点で価格は大きく目減りし、家賃は年々下がります。いくら毎月のキャッシュフローを得ても価格下がればそんなキャッシュは吹っ飛んでしまいます。更に毎年下がる家賃によりキャッシュフローも目減りします。
20年後にどういったことになるのか詳細はこちらの記事をご参照ください。
45年ローンで収益物件を購入！20年後にはどうなってるかシミュレーションしてみた。
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